Birleşik Arap Emirlikleri hukukunda üst hakkı

İmtlak Global'deki bir sonraki makalemiz aracılığıyla BAE yasalarında irtifak hakkı, başvuru süreci, gerekli belgeler ve uygulanan ücretler hakkında ayrıntılı bir kılavuz.

Dubaide İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı, mülkiyet hakkından türetilen bir hak olarak tanımlanabilir. Sahibine belirli bir arazi üzerinde, belirli bir amaçla ve maksimum 50 yıl süreyle kullanım ve mülkiyet hakkı verir.

Yatırımcı ile arazi sahibi arasında yapılan bir anlaşma uyarınca, irtifak hakkı yatırımcılara arazide yatırım yapma ve üzerinde çeşitli gayrimenkul projeleri gerçekleştirme imkanı tanır. Bu tür bir anlaşma uyarınca "irtifak sahibi" olarak adlandırılan yatırımcı, araziyi sağlayan tarafa projelerden elde edilen kârın bir kısmını veya belirli bir ücreti ödemelidir.

İrtifak hakkı günümüzde dünyada Tam Mülkiyet (Free Hold) olarak bilinmektedir. Bu hak, yatırımcılara sahip olmadıkları bir arazi üzerinde yatırım yapma imkanı tanır.

BAE'nin resmi kayıtlarına göre, irtifak hakkı, Dubai Emiri tarafından imzalanan resmi yasalar ve kararnamelere dayanmaktadır. Bu hak, 1985 yılında BAE Medeni İşlemler Kanunu'nun 5 numaralı maddesinde yer almaktadır.

Dubai Emirliği'nde ticari araziler üzerinde irtifak hakkı verilmesini düzenlemek amacıyla, Başbakan Yardımcısı Şeyh Muhammed bin Raşid El Maktum, 2022 yılı 23 numaralı kararnamesini çıkarmıştır. Bu kararname, arazi sahibinin geliştirmek istediği ticari arazilerin kullanımını düzenlemektedir.

Bu kararın ana amacı, yatırımcıları Dubai'de yatırıma teşvik etmek, onlara gayrimenkul ve ticari sektörde yatırım fırsatları ve finansal getiriler sağlamak ve BAE'nin ekonomik konumunu dünya çapında koruyarak gayrimenkul yatırımını ileriye taşımaktır.

Dubai Emiri tarafından çıkarılan karara göre, irtifak hakkının süresi 35 yılı geçmemelidir. Arazi sahibi ve yatırımcı arasında anlaşma sağlanırsa, irtifak hakkı en fazla 50 yıla kadar uzatılabilir, ancak bu süre daha fazla uzatılamaz.

Ayrıca okuyun: Dubai'de Başlangıç Kullanım Hakkı Kaydı.

İrtifak Hakkı ile Kiralama Arasındaki Fark Nedir?

Dubai'de irtifak hakkı ile kiralama arasındaki farkları açıklayan bazı temel farklılıklar bulunmaktadır. Bu farklar aşağıdaki noktalarla açıklanabilir:

• Kira sözleşmesinin kiracılara verdiği haklar kişisel haklarla sınırlıdır, oysa irtifak hakkındaki haklar ayni haklardır.
• Kiraya veren, kiracıya sadece mülkten faydalanma hakkı verir, ancak mülkü yatırım amaçlı kullanmasına izin vermez. İrtifak hakkı kapsamında yatırımcı, araziyi yatırım amaçlı kullanabilir, örneğin konut kompleksleri, ticari veya turistik yapılar gibi Dubai'deki Yatırım Şekilleri oluşturabilir.
• Kira sözleşmesinin verdiği süre genellikle birkaç yıl ile sınırlıdır, oysa irtifak hakkı yatırımcılara 50 yıla kadar süre tanıyabilir.
• İrtifak sözleşmesi, gayrimenkul geliştirme şirketine veya yatırımcıya, kira ödemek yerine arazi sahibiyle kâr paylaşımı yapma imkanı tanır.
• Kira sözleşmesinde belirtilen yasalar, irtifak hakkı kararnamesinde belirtilen yasalardan farklıdır. Dolayısıyla her biri için devlette kayıtlı özel bir yasa ve hüküm vardır. Örneğin, irtifak hakkı miras yoluyla geçer ve arazi üzerindeki yatırımlar, irtifak sözleşmesi sona erdikten sonra tüm gerekli ödemelerin yapılması şartıyla arazi sahibine geri döner.

Dubaide İrtifak Hakkı Kaydı İçin Gerekli Belgeler

Dubaide irtifak hakkı kaydı için gerekli belgeler, başvuran kuruma göre değişiklik göstermektedir. Başvuran kurum bireyler veya şirketler olabilir.

Bireylerin irtifak hakkı kaydı için sunması gereken belgeler şu şekildedir:

Serbest mülkiyet bölgelerinde geliştirici veya inşaat şirketinden elektronik muvafakat belgesi ( Dubai Rest Uygulaması aracılığıyla)

Yatırımcının BAE kimliği veya BAE'de ikamet etmeyen yabancılar için geçerli pasaport fotokopisi

Vekaletname, eğer bir temsilci varsa.

Şirketler için ise, başvuran kurum daha önce kayıtlı değilse, şirket kaydı için başvuru yapılmalıdır.

Kayıt Prosedürleri

Dubaide irtifak hakkı kayıt prosedürleri çok kolay adımlarla çözülebilir, şu şekilde açıklanabilir:

Arazi ve Emlak Dairesi'nin web sitesi üzerinden veya irtifak hakkı kaydı imkanı sunan hizmet merkezlerinden birine, örneğin gayrimenkul kayıt memuru ofislerine giderek hizmet merkezine başvurun.

Gerekli Belgelerin Sunulması ve Dijital Kasaya Yüklenmesi.

·        Sorumlu personel, işlemle ilgili bilgileri sisteme girer.

İrtifak hakkı almak için gerekli ücretlerin ödenmesi.

Başvurunun elektronik olarak gönderilmesi.

Sonuçların e-posta yoluyla teslim edilmesi.  

Ücretler

Dubai Arazi ve Emlak Dairesi, irtifak sözleşmesi için uygulanan ücretleri şu şekilde belirlemiştir:

1. İrtifak kaydı: İrtifak sözleşmesinin %1'i

2. İrtifak hakkı sözleşmesi değişiklik ücreti: İrtifak sözleşmesindeki artışın %2'si

3. Boş arazi üzerindeki irtifakın yeniden satışı: %1, inşa edilmiş arazi: %4 (inşaat değerinin) + %1 (irtifak değerinin)

4. İrtifak sözleşmesinin devri: İrtifak sözleşmesi bedelinin %1'i

5. İrtifak sözleşmesinin sona erdirilmesi: 1000 dirhem

Uzun Süreli Kira Sözleşmesi İrtifak Sözleşmesine Dönüştürülebilir mi?

Bir gayrimenkul hizmet merkezi veya Arazi ve Emlak Dairesi'ni ziyaret ederek, uzun süreli kira sözleşmesini Dubai'de irtifak sözleşmesine dönüştürebilirsiniz. Ancak, uzun vadeli kira sözleşmesinin irtifaka dönüştürülmesi için ödenen ücretler, gayrimenkul türüne göre değişiklik göstermektedir ve şu şekilde özetlenebilir:

 Eğer gayrimenkul sanayi ise, uygulanan ücretler (%1 sözleşme değerinden) + (kira bedeli + katma değer vergisi) + (400 + katma değer vergisi)

Eğer gayrimenkul sanayi değilse, ücretler (%2 sözleşme değerinden) + (kira bedeli + katma değer vergisi) + (400 + katma değer vergisi)

Eğer müşterinin gecikmiş ödemeleri varsa, ücretler (%1 veya %2 sözleşme değerinden) + (kira bedeli + gecikmiş ödemeler + katma değer vergisi) + (400 + katma değer vergisi)

Dubaideki Emlakla İlgili Her Şey İçin İmtlak Global'e Danışın

İmtlak Global, Dubai'deki gayrimenkul geliştirme ile ilgili çeşitli yatırım fırsatları sunar, size geniş bir gayrimenkul sahipliği imkanı sunar, şehrin en iyi ve en değerli yatırım bölgelerinde birçok gayrimenkul yatırım seçeneği sunar.

Dubai gayrimenkul piyasasında tüm bilgi ve deneyim araçlarına hakim olarak ve yatırım projeleriyle ilgili tüm yasaları inceleyerek, İmtlak Global'deki ekibimiz, irtifak hakkı ve gayrimenkul yatırımıyla ilgili tüm detayları öğrenmek için ücretsiz danışmanlık hizmetleri sunar.