Право узуфрукта в законодательстве ОАЭ

Подробное руководство по праву мусатаха в законодательстве ОАЭ, процедуре подачи заявления, необходимым документам и установленным сборам в нашей следующей статье на Imtilak Global.

Что такое право мусатаха в Дубае?

Мусатаха определяется как право, производное от права собственности, предоставляющее его держателю право использовать и владеть определенным участком земли за известную плату, для определенной цели и на максимальный срок до 50 лет.

По соглашению между инвестором и владельцем земли право мусатаха позволяет инвесторам вкладывать средства в земельные участки и реализовывать различные виды строительных проектов, такие как возведение жилых и коммерческих зданий. Взамен инвестор, называемый в этом соглашении "мусатех", обязан выплачивать стороне, предоставившей землю, долю или часть прибыли, полученной от реализуемых проектов.

Стоит отметить, что право мусатаха в настоящее время известно во всем мире как Фрихолд, где это право позволяет инвестору вкладывать средства в землю, которой он не владеет.

Согласно официальным записям ОАЭ, право мусатаха основано на официальных законах и указах, подписанных Правителем Дубая. Оно упоминается в Гражданском законе ОАЭ №5 от 1985 года.

Для регулирования предоставления права мусатаха на коммерческие земли в эмирате Дубай Его Высочество шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, вице-президент страны, издал Указ №23 от 2022 года, который регулирует использование коммерческих земель, которые владелец желает развивать и реализовывать на них строительные проекты.

Основная цель этого указа — поощрять и стимулировать инвесторов вкладывать средства в Дубае, предоставлять им инвестиционные возможности и финансовую отдачу в сфере недвижимости и коммерции, а также развивать инвестиции в недвижимость, тем самым поддерживая экономическую позицию ОАЭ на мировом уровне.

Согласно указу, изданному Правителем Дубая, срок действия права мусатаха не должен превышать 35 лет, и если между владельцем земли и инвестором достигнуто соглашение, он может быть продлен максимум до 50 лет, без возможности дальнейшего продления.

Читайте также: Как зарегистрировать первичное право узуфрукта в Дубае.

В чем разница между правом мусатаха и арендой?

Существуют некоторые основные отличия, которые объясняют разницу между правом мусатаха и арендой в Дубае:

• Права, предоставляемые арендным договором арендаторам, ограничиваются личными правами, тогда как права, предусмотренные правом мусатаха, являются вещными правами.
• Арендодатель предоставляет арендатору только право пользования недвижимостью без возможности использовать ее для инвестиционных целей, тогда как по праву мусатаха инвестор может использовать землю для инвестиционных целей, таких как строительство жилых комплексов, коммерческих или туристических зданий и других видов инвестиций в Дубае.
• Срок, предоставляемый по арендному договору, ограничен несколькими годами, в то время как по праву мусатаха инвестор может получить срок до 50 лет.
• Договор мусатаха позволяет девелоперской компании или инвестору делить прибыль с владельцем земли вместо выплаты арендной платы.
• Правовые нормы, предусмотренные в арендном договоре, отличаются от тех, что указаны в указе о мусатаха; поэтому каждый договор регулируется собственным законом и положениями, к которым можно обратиться при необходимости. Например, право мусатаха наследуется, а инвестиционные проекты, построенные на земле, возвращаются владельцу после окончания срока договора мусатаха при условии выплаты всех необходимых сумм инвестору.

Необходимые документы для регистрации мусатаха в Дубае

Необходимые документы для регистрации мусатаха в Дубае различаются в зависимости от подающей стороны — это могут быть физические лица или компании.

Документы, необходимые для регистрации мусатаха физическим лицам:

Электронное разрешение (No Objection Certificate) от застройщика или строительной компании в зонах фрихолд (через приложение Dubai REST)

Удостоверение личности ОАЭ для инвестора или копия действующего паспорта для иностранных граждан, не проживающих в ОАЭ

Доверенность, если действует представитель.

Что касается компаний, то юридическое лицо должно быть зарегистрировано путем подачи заявления на регистрацию компании, если ранее не было зарегистрировано.

Процедуры регистрации

Все процедуры регистрации права мусатаха в Дубае можно пройти в несколько очень простых шагов:

Посетите сервисный центр через сайт Департамента земель Дубая или один из сервисных центров, предоставляющих услуги регистрации мусатаха, например, офисы доверенных регистраторов недвижимости.

Подача и загрузка необходимых документов через цифровое хранилище

·        Ответственный сотрудник вносит данные по сделке в систему.

Оплатите необходимые сборы для получения права мусатаха.

Подача заявления в электронном виде.

Получение результатов по электронной почте.  

Сборы

Департамент земель Дубая установил следующие сборы по договорам мусатаха:

1. Регистрация мусатаха: 1% от стоимости договора мусатаха

2. Сбор за внесение изменений в договор мусатаха: 2% от увеличения стоимости договора мусатаха

3. Перепродажа мусатаха на пустой земле: 1%, а на застроенной земле: 4% (от стоимости здания) + 1% (от стоимости мусатаха)

4. Передача договора мусатаха: 1% от стоимости договора мусатаха

5. Расторжение договора мусатаха: 1 000 дирхамов ОАЭ

Можно ли долгосрочный договор аренды преобразовать в договор мусатаха?

Обратившись в один из сервисных центров недвижимости или в Департамент земель, можно преобразовать долгосрочный договор аренды в договор мусатаха в Дубае. Однако сборы за конвертацию зависят от типа недвижимости и могут быть следующими:

Если недвижимость промышленная, взимаются сборы (1% от стоимости договора) + (стоимость аренды + НДС) + (400 + НДС)

Если недвижимость не промышленная, сборы составляют (2% от стоимости договора) + (стоимость аренды + НДС) + (400 + НДС)

Если у клиента есть задолженности, сборы составляют (1 или 2% от стоимости договора) + (сумма аренды + задолженность + НДС) + (400 + НДС)

По всем вопросам недвижимости в Дубае обращайтесь в Imtilak Global

Imtilak Global предоставляет вам различные инвестиционные возможности в сфере недвижимости в Дубае, открывая широкие горизонты для владения недвижимостью и предлагая множество инвестиционных вариантов в лучших и самых престижных районах города.

Используя все инструменты и опыт на рынке недвижимости Дубая, а также обладая полным знанием всех законов, касающихся инвестиционных проектов, наша команда в Imtilak Global предоставляет вам бесплатные консультации по всем вопросам, связанным с правом мусатаха и инвестициями в недвижимость.