Droit de superficie dans la loi émiratie

Guide détaillé sur le droit de superficie dans la législation des Émirats et comment postuler, les documents requis et les frais imposés à travers notre article suivant chez Imtilak Global.

Qu'est-ce que le droit de superficie à Dubaï ?

Le droit de superficie peut être défini comme un droit dérivé du droit de propriété, qui accorde à son titulaire le droit de disposer et de posséder une certaine superficie de terrain, pour un loyer connu, à une fin connue, pour une durée maximale de 50 ans.

En vertu d'un accord entre l'investisseur et le propriétaire du terrain, le droit de superficie permet aux investisseurs d'investir dans des terrains et de réaliser divers types de projets immobiliers, tels que la construction de bâtiments résidentiels et commerciaux. En contrepartie, l'investisseur, appelé selon cet accord (le superficiaire), doit verser à l'entité concédante une part des bénéfices générés par les projets qui seront réalisés.

Il convient de noter que le droit de superficie est actuellement connu dans le monde sous le nom de propriété libre (Free Hold), permettant à l'investisseur d'investir dans un terrain qu'il ne possède pas.

En se référant aux registres officiels des Émirats, on constate que le droit de superficie repose sur des lois et décrets officiels signés par le gouverneur de Dubaï. Il est mentionné dans la loi des transactions civiles des Émirats arabes unis sous le numéro 5 de l'année 1985.

Dans le but de réglementer l'octroi du droit de superficie sur les terrains commerciaux à Dubaï, Son Altesse le Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vice-président de l'État, a émis le décret numéro /23/ de l'année 2022, qui stipule l'organisation de l'utilisation des terrains commerciaux que le propriétaire souhaite développer et sur lesquels il souhaite réaliser des projets immobiliers.

L'objectif principal de ce décret est de stimuler et d'encourager les investisseurs à investir à Dubaï, en leur offrant des opportunités d'investissement et des retours financiers dans le secteur immobilier et commercial, et de faire avancer l'investissement immobilier, de manière à préserver la position économique des Émirats arabes unis parmi les pays du monde.

Selon le décret émis par le gouverneur de Dubaï, la durée du droit de superficie ne doit pas dépasser 35 ans, et si un accord est conclu entre le propriétaire du terrain et l'investisseur, le droit de superficie peut être prolongé jusqu'à un maximum de 50 ans, non renouvelable.

Lisez aussi : Comment enregistrer le droit d'usufruit initial à Dubaï.

Quelle est la différence entre le droit de superficie et la location ?

Il existe certaines différences fondamentales qui expliquent les différences entre le droit de superficie et la location à Dubaï, que l'on peut expliquer par les points suivants :

• Les droits accordés par le contrat de location aux locataires se limitent aux droits personnels, tandis que les droits stipulés dans le droit de superficie sont des droits réels.
• Le bailleur accorde au locataire le droit de jouissance uniquement du bien sans lui permettre de l'utiliser à des fins d'investissement, mais dans le droit de superficie, l'investisseur peut utiliser le terrain à des fins d'investissement, comme la construction de complexes résidentiels et d'installations commerciales ou touristiques, et d'autres formes d'investissement à Dubaï.
• La durée accordée par le contrat de location est limitée à quelques années seulement, tandis que la durée accordée par le droit de superficie aux investisseurs peut atteindre 50 ans.
• Le contrat de superficie permet à la société de développement immobilier ou à l'investisseur de partager les bénéfices avec le propriétaire du terrain au lieu de payer un loyer.
• La nature des lois stipulées dans le contrat de location diffère de celles stipulées dans le décret sur le droit de superficie, et chaque contrat a ses propres lois et règlements dans les registres de l'État auxquels il est fait référence si nécessaire, par exemple, le droit de superficie est transmissible par héritage, et les projets d'investissement réalisés sur le terrain reviennent au propriétaire du terrain après l'expiration du contrat de superficie, à condition que toutes les obligations nécessaires envers l'investisseur aient été payées.

Documents requis pour demander l'enregistrement du droit de superficie à Dubaï

Les documents requis pour demander l'enregistrement du droit de superficie à Dubaï varient selon l'entité demandeuse, qui peut être constituée de particuliers ou d'entreprises.

Les documents requis pour les particuliers pour demander l'enregistrement du droit de superficie sont les suivants :

Certificat de non-objection électronique du développeur ou de l'entreprise de construction dans les zones de propriété libre (via l'application Dubai Rest)

Carte d'identité émiratie de l'investisseur ou copie du passeport valide pour les étrangers non résidents aux Émirats

Mandat légal en cas de représentant.

Pour les entreprises, l'entité doit être enregistrée via une demande d'enregistrement d'entreprise si elle n'est pas déjà enregistrée.

Procédures d'enregistrement

Toutes les procédures d'enregistrement du droit de superficie à Dubaï peuvent être réalisées en étapes très simples, expliquées comme suit :

Se rendre au centre de service via le site web du Département des terres et des biens immobiliers ou se rendre dans l'un des centres de services qui offrent la possibilité d'enregistrer le droit de superficie, comme les bureaux des notaires immobiliers.

Soumission des documents nécessaires et téléchargement via le coffre-fort numérique.

·        L'employé responsable saisit les données de la transaction dans le système.

Paiement des frais dus pour obtenir le droit de superficie.

Envoi de la demande de manière électronique.

Livraison des résultats par e-mail.

Frais

Le Département des terres et des biens immobiliers de Dubaï a fixé les frais imposés sur le contrat de superficie comme suit :

1. Enregistrement de la superficie : 1% de la valeur du contrat de superficie

2. Frais de modification du contrat de droit de superficie : 2% de la valeur de l'augmentation du contrat de superficie

3. Revente de la superficie sur un terrain vacant : 1%, et sur un terrain bâti : 4% (de la valeur de la construction) + 1% (de la valeur de la superficie)

4. Conversion du contrat de superficie : 1% de la valeur du contrat de superficie

5. Résiliation du contrat de superficie : 1000 dirhams

Est-il possible de convertir un bail à long terme en contrat de superficie ?

Il est possible, en visitant l'un des centres de services immobiliers ou le Département des terres et des biens immobiliers, de convertir un bail à long terme en contrat de superficie à Dubaï, mais les frais payés pour convertir un bail à long terme en superficie varient selon le type de propriété, et peuvent être résumés comme suit :

Si la propriété est industrielle, les frais imposés sont (1% de la valeur du contrat) + (valeur du loyer + TVA) + (400 + TVA)

Si la propriété n'est pas industrielle, les frais sont (2% de la valeur du contrat) + (valeur du loyer + TVA) + (400 + TVA)

Si le client a des paiements en retard, les frais sont (1 ou 2% de la valeur du contrat) + (montant du loyer + paiements en retard + TVA) + (400 + TVA)

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