Dubai'deki gayrimenkullerde yerleşik olmayanlar için vergiler

Dubai yıllık emlak vergisi, kira gelir vergisi veya ikamet etmeyen bireylerin konut satışı kazançlarına vergi uygulamaz. Ancak bu muafiyet, tam mülkiyetin tamamen masrafsız olduğu anlamına gelmez; ikamet etmeyen alıcı, satın alma sırasında bir defaya mahsus olmak üzere Tapu ve Kadastro Dairesi’ne (DLD) %4 kayıt ücreti ve yaklaşık %2 emlakçı komisyonu ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, tam mülkiyet süresince yıllık hizmet ve bakım ücretleri de vardır. Eğer yatırımcı, küresel gelir üzerinden vergi uygulayan bir ülkenin vatandaşıysa, kendi ülkesindeki vergi yükümlülüğü için önceden planlama yapması gerekir. Bu kapsamlı rehber, masrafları üç ana aşamada inceler: satın alma, tam mülkiyet ve satış; ve امتلاك جلوبال’in uluslararası alıcıya bu masrafları satın alma kararı öncesinde doğru şekilde hesaplamasında nasıl yardımcı olduğunu açıklar.

Satın Alma Aşaması: İkamet Etmeyenin Tam Mülkiyet Sırasında Ödediği Ücretler

Dubai’de ikamet etmeyenler için emlak satın alma planlanırken, yatırımcı toplam işlem maliyetlerinin, emlakın nominal fiyatını yaklaşık %6 ila %8 oranında aştığını dikkate almalıdır. Bu maliyetler arasında öne çıkan devlet ve düzenleyici ücretler şunlardır:

1. Tapu ve Kadastro Dairesi (DLD) Ücretleri

Dubai’de emlak satın alırken DLD ücretleri toplam emlak değerinin %4’ü civarındadır ve yalnızca bir kez ödenir. Yasaya göre bu ücret alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir olsa da, piyasada genellikle alıcı tarafından tamamen ödenir (taraflar arasında pazarlık edilebilir). Örneğin, 2 milyon AED değerinde bir emlak satın alındığında kayıt ücreti 80.000 AED olur. Proje aşamasındaki (inşaat halindeki) bir emlak alımında ise Dubai’de Oqood Sistemi üzerinden aynı oranda (%4) ön kayıt yapılır.

2. Emlakçı Komisyonu ve KDV

İkincil piyasada (hazır emlaklarda) emlakçı komisyonu genellikle emlak fiyatının %2’sidir ve bu tutara %5 KDV eklenir (KDV yalnızca komisyonun kendisine uygulanır; toplamda yaklaşık %2,1 olur). Proje halindeki emlaklarda ise komisyonu genellikle geliştirici karşılar, alıcıya yansıtılmaz.

3. İdari Ücretler ve Kayıt Vekili Ofisi Ücretleri

• Kayıt Vekili Ofisi Ücreti (Registration Trustee): 500.000 AED altındaki emlaklar için 2.000 AED, 500.000 AED ve üzeri için 4.000 AED olup, %5 KDV eklenir.

• Tapu Belgesi Ücreti (Title Deed): Harita, bilgi ve inovasyon ücretleri dahil olmak üzere 250 ila 580 AED arasındadır.

• Sözleşme Onayı: Taraflar arasındaki ilişki Dubai’de F Formu (standart satış ve alım mutabakatı) ile resmileştirilir.

4. İpotek Kayıt Ücreti (Finansman Durumunda)

İkamet etmeyen alıcı banka finansmanı kullanıyorsa, DLD’ye toplam kredi tutarının %0,25’i oranında ipotek kayıt ücreti ve 290 AED idari ücret ödenir. Ayrıca banka tarafından talep edilen ekspertiz ücreti de vardır.

Belirli bir bütçeyle Dubai’de satılık emlak arıyorsanız, Dubai’de emlak satın alırken gizli maliyetleri önceden bilmek ve hesaplamak, gerçek yatırım seçeneklerinizi belirler; yalnızca ilan fiyatı değil.

امتلاك جلوبال size nasıl yardımcı olur? Uluslararası alıcıya verilen her fiyat teklifinde, امتلاك جلوبال DLD ücreti, emlakçı komisyonu ve idari ücretleri içeren detaylı bir maliyet tablosu sunar; böylece ikamet etmeyen yatırımcı imza masasına oturduğunda bütçede sürpriz yaşamaz.

Tam Mülkiyet Aşaması: Yıllık Emlak Vergisi Yok, Ancak Sürekli İşletme Giderleri Var

Dubai’de yabancılar için emlak yatırımı ortamında, konut emlaklarında yıllık emlak vergisi, servet vergisi veya yerel kira gelir vergisi uygulanmaz. Ancak, mülk sahibi, gayrimenkulün kalitesini ve getirisini korumak için düzenli işletme giderleri öder:

1. Yıllık Hizmet ve Bakım Ücretleri (Service Charges)

Hizmet ücretleri, malikler derneği tarafından belirlenir ve RERA’ya bağlı “Mollak” sistemi üzerinden onaylanır. Bu ücretler genellikle yıllık metrekare başına 10-25 AED arasında değişir; lüks kulelerde ve otel hizmetli projelerde daha yüksek olabilir. Örneğin, 1.000 metrekarelik bir dairede, metrekare başına 20 AED hizmet ücretiyle yıllık 20.000 AED ödenir. Bu bütçeye, Dubai’de Emlak Rezerv Fonu (Sinking Fund) için ayrılan pay ve Dubai’de emlak sigortası da dahildir.

2. Belediye Konut Ücreti (Kiracı Tarafından Ödenir)

Emlak kiraya verilmişse, sözleşme değerinin %5’i oranında belediye konut ücreti alınır; bu ücreti tamamen kiracı öder ve aylık olarak DEWA (Dubai Elektrik ve Su İdaresi) faturasıyla tahsil edilir. Mülk sahibi için ek bir yük oluşturmaz (ancak mülk boşsa ve sayaçlar kendi adına ise ödemek zorunda kalabilir). İster kısa dönem ister yıllık kiralama tercih edilsin, net kira getirisi BAE içinde gelir vergisinden muaftır.

3. Önemli Uyarı: Asıl İkamet Ülkesindeki Vergi Yükümlülüğü

BAE’deki vergi muafiyeti, yatırımcının vatandaşlık veya vergi ikametinin bulunduğu ülkedeki vergi yasalarını ortadan kaldırmaz:

• ABD vatandaşları ve daimi oturum sahipleri: Kira gelirleri ve satış kazançlarını IRS’ye beyan etmek zorundadır (FATCA / FBAR kuralları geçerlidir).

• Birleşik Krallık, Kanada, Avustralya ve AB’de vergi mükellefleri: Küresel gelir vergisine tabidir, bu nedenle kira gelirlerini beyan etmeli ve BAE ile yapılan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarından yararlanmalıdır. Ayrıca, Dubai’de emlak şirketi üzerine kayıt yapmanın vergi ve yasal avantajları değerlendirilebilir.

• امتلاك جلوبال size nasıl yardımcı olur? امتلاك جلوبال ekibi, Dubai’de ikamet etmeyenler için emlak yönetimi çözümleri sunar ve uluslararası vergi danışmanları ile yabancılar için miras planlaması konusunda yönlendirme sağlar; böylece varlıklar korunur ve çifte vergilendirme önlenir.

Satış Aşaması: Sermaye Kazancı Vergisi Yok (Capital Gains Tax)

Dubai’de emlak satışı kararı alındığında, ikamet etmeyen bireysel yatırımcı, BAE’de sermaye kazancı vergisinden (0%) tamamen muaftır; elde tutma süresi veya kazanç miktarına bakılmaksızın. Bu muafiyet, ister hazır ister proje halindeki emlakların yeniden satışı için geçerlidir (geliştiricinin talep ettiği ödeme oranı tamamlandığında).

Satışta oluşan maliyetler:

• Emlakçı komisyonu: Satış fiyatının yaklaşık %2’si (satıcı veya anlaşmaya göre ödenir).

• Uygunluk Belgesi (NOC): Geliştirici tarafından verilen ve satıcının hizmet ücretlerinden borcu olmadığını gösteren belge; maliyeti 500–5.000 AED arasında değişir.

• Kayıt ücreti (DLD %4): Genellikle yeni alıcı tarafından ödenir, ancak nihai fiyat pazarlığında dikkate alınır.

• Not: Yabancı mülk sahibinin kendi ülkesindeki sermaye kazancını beyan etme yükümlülüğü devam eder.

Kapsamlı Karşılaştırma: Dubai’de İkamet Etmeyenler İçin Vergi ve Emlak Ücretleri (2026)

Aşağıdaki tablo, Dubai’de ikamet etmeyen yatırımcının emlak yatırım döngüsü boyunca karşılaştığı tüm vergi ve ücretlerin sayısal özetini sunar:

(Not: Dubai’de ticari emlaklar satın alma ve kiralamada %5 KDV’ye tabidir; konut emlakları ise tamamen muaftır.)

İkamet Etmeyenler Dubai’de Konut Kredisi Alabilir mi?

• Uluslararası yatırımcılar sıkça sorar: Yabancılar Dubai’de konut kredisi alabilir mi? Cevap evet; Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC gibi büyük BAE ve uluslararası bankalar, ikamet etmeyen yabancılara konut kredisi sunar; ancak ikamet edenlere kıyasla daha sıkı kredi şartları uygulanır:

• Peşinat (Down Payment): Dubai’de emlak satın alırken peşinat ikamet etmeyenler için genellikle hazır emlaklarda %40-50, 5 milyon AED üzeri emlaklarda en az %50’dir. Proje halindeki emlaklarda ise genellikle önce %50 ödenmesi gerekir.

• Faiz oranları: Sabit faiz oranları yaklaşık %3,99 - %4,5’ten başlar; ikamet etmeyenler için %0,3 - %0,5 ek marj uygulanabilir.

• Banka gereksinimleri: Bankalar, aylık en az 15.000 - 25.000 AED (veya döviz karşılığı) gelir ve son 6 aya ait banka hesap dökümü ile ikamet ülkesinden kredi raporu ister.

Eğer konut yatırımı düşünüyorsanız, ikamet etmeyenlere uygun banka finansmanlı çok çeşitli satılık daire seçenekleri Dubai’de mevcuttur.

• امتلاك جلوبال size nasıl yardımcı olur? امتلاك جلوبال, ikamet etmeyen yatırımcıların başvurularını kabul eden bankalar ve finans kuruluşlarıyla güçlü ortaklıklara sahiptir ve ön onay (Pre-Approval) sürecini başlatmanıza yardımcı olur; böylece zamanınızı ve pazarlıklarınızı gerçek bütçenize uygun seçeneklere odaklayabilirsiniz.

İkamet Etmeyen Yatırımcının Sık Yaptığı Hatalar: Vergi Muafiyeti Masrafsızlık Anlamına Gelmez

1. Birinci hata: “Dubai’de emlak almak tamamen ücretsiz, hiçbir ek ücret yok.”

   • Doğrusu: Dubai’de yıllık emlak ve gelir vergisi yoktur; ancak zorunlu tam mülkiyet masrafları (DLD %4 + emlakçı komisyonu %2 + idari ücretler) ve yıllık hizmet ücretleri vardır. Net yatırım getirisini hesaplarken bunlar dikkate alınmalıdır.

2. İkinci hata: “İkamet etmeyen yatırımcı, ikamet edenle aynı şartlara sahiptir.”

   • Doğrusu: Vergi ve devlet kayıt ücretleri aynıdır, ancak konut kredisi şartları (peşinat oranı, faiz marjı) ve banka hesabı açma prosedürleri ikamet etmeyenler için farklıdır.

3. Üçüncü hata: “Asıl ikamet ülkesi, yurtdışındaki emlaklardan haberdar olmaz.”

   • Doğrusu: ABD, İngiltere, Kanada ve AB ülkeleri otomatik finansal bilgi değişimi (CRS ve FATCA) uygular; bu nedenle yasal beyan ve vergi danışmanından destek almak zorunludur.

امتلاك جلوبال ikamet etmeyen alıcıya nasıl yardımcı olur?

İkamet etmeyen yatırımcı için zorluk Dubai yasalarının şeffaflığında değil, tam mülkiyet ve sınır ötesi yükümlülüklerin doğru hesaplanmasındadır. امتلاك جلوبال ekibi, yatırım hedefinizi ve vergi durumunuzu analiz ederek, Dubai’de yabancılar için freehold bölgeleri arasından net getiriye göre en iyi seçenekleri sunar. İlk incelemeden itibaren, emlak fiyatı, DLD ücretleri ve finansman seçeneklerini içeren kapsamlı bir maliyet tablosu sunar; tapu devrinden önce uzaktan işlemler, teslim öncesi ekspertiz, mülk yönetimi ve uluslararası vergi danışmanlarıyla bağlantı sağlar. Karar vermeden önce toplam maliyeti öğrenmek için, امتلاك جلوبال danışmanlarıyla WhatsApp üzerinden hemen iletişime geçin; ücretsiz danışmanlık ve bütçenize uygun detaylı maliyet tablosu alın.

Yatırımcı Rehberi: Dubai Emlaklarında İkamet Etmeyenlere Yönelik Vergilerle İlgili Sık Sorulan Sorular

İkamet Etmeyen Yabancı Dubai’de Yıllık Emlak Vergisi Öder mi?

Hayır, Dubai Emirliği’nde konut emlaklarında yıllık emlak vergisi yoktur; ister vatandaş, ister ikamet eden, ister yabancı olsun. Sadece binanın veya sitenin yıllık hizmet ve bakım ücretleri ödenir.

2026’da İkamet Etmeyenler İçin Dubai’de Emlak Satın Alma Ücretleri Ne Kadardır?

Ek satın alma maliyetleri emlak değerinin %6-7’si arasındadır: %4 DLD kayıt ücreti, %2 emlakçı komisyonu (üzerine %5 KDV eklenir), yaklaşık 2.500 – 4.580 AED idari ve kayıt vekili/tapu belgesi ücretleri.

Dubai’de Emlak Kira Gelirleri Gelir Vergisine Tabi mi?

BAE’de, bireylerin konut kira gelirleri %100 gelir vergisinden muaftır. Ancak, ikamet etmeyen yatırımcı, kendi ülkesinde küresel gelir vergisi uygulanıyorsa bu gelirleri beyan etmek zorunda kalabilir.

Dubai’de Konutlar İçin Vergi Var mı (KDV)?

Dubai’de konutlar (geliştiriciden ilk satış, yeniden satış veya konut kiralama) %0 KDV veya tamamen muaf kapsamındadır. %5 KDV yalnızca ticari emlaklar ve emlakçı komisyonu gibi profesyonel hizmet ücretlerinde uygulanır.