حق المساطحة في القانون الإماراتي

دليل مفصل حول حق المساطحة في القانون الإماراتي وكيفية التقديم والأوراق المطلوبة والرسوم المفروضة عبر مقالنا التالي في امتلاك جلوبال.

ما هو حق المساطحة في دبي؟

يمكن تعريف المساطحة بأنه من الحقوق المتفرعة عن حق الملكية، يمنح صاحبه حق التصرف والملكية في مساحة معينة من الأرض، بأجر معلوم، ولغرض معلوم، ولمدة أقصاها 50 عاماً.

بمقتضى اتفاق بين المستثمر وبين صاحب الأرض يمنح حق المساطحة المستثمرين إمكانية الاستثمار في الأراضي، وإقامة مختلف أنواع المشاريع العقارية عليها، كإنشاء الأبنية والمنشآت السكنية والتجارية، في الجهة المقابلة يتوجب على المستثمر الذي يسمى وفقاً لهذا الاتفاق (المساطح) أن يدفع للجهة المانحة للأرض قسطاً أو حصة من الأرباح الناتجة عن المشاريع التي سيتم إنشاؤها.

تجدر الإشارة إلى أن حق المساطحة يُعرف حالياً في العالم بالتمليك الحر( Free Hold)، حيث يتيح هذا الحق للمستثمر إمكانية الاستثمار في أرض لا يملكها.

وبالرجوع إلى السجلات الرسمية لدولة الإمارات نجد أن حق المساطحة حق يستند إلى القوانين الرسمية والمراسيم التي وقع عليها حاكم دبي، فهو حق ورد في قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة تحت رقم 5 في العام 1985.

بهدف تنظيم منح حق المساطحة على الأراضي التجارية في إمارة دبي أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة المرسوم رقم /23/ لسنة 2022، الذي ينص على تنظيم استخدام الأراضي التجارية التي يرغب المالك بتطويرها وإقامة المشاريع العقارية عليها.

الهدف الرئيس من صدور هذا المرسوم هو تحفيز المستثمرين وتشجيعهم على الاستثمار في دبي، وتوفير الفرص الاستثمارية والعوائد المالية لهم في القطاع العقاري والتجاري، والدفع بعجلة الاستثمار العقاري إلى الأمام، على النحو الذي يحفظ مكانة دولة الإمارات العربية المتحدة اقتصادياً بين دول العالم.

وفقاً للمرسوم الصادر من قبل حاكم دبي فإن مدة حق المساطحة يجب ألا تزيد عن 35 عاماً، وفي حال تم الاتفاق بين صاحب الأرض والمستثمر يمكن تمديد حق المساطحة إلى 50 عاماً كحد أقصى غير قابل للتمديد.

اقرأ أيضاً: كيفية تسجيل حق المنفعة المبدئي في دبي.

ما هو الفرق بين حق المساطحة والإيجار؟

توجد بعض الفروق الجوهرية التي توضح الفروق بين حق المساطحة والإيجار في دبي، ويمكن شرح هذه الفروق من خلال النقاط التالية:

• الحقوق التي يمنحها عقد الإيجار للمستأجرين مقتصرة بالحقوق الشخصية، بينما الحقوق المنصوص عليها في حق المساطحة فهي حقوق عينية.
• يمنح المؤجر للمستأجر حق الانتفاع فقط بالعقار دون السماح له باستخدام العقار لأغراض استثمارية، لكن في حق المساطحة يستطيع المستثمر الاستفادة من الأرض، واستخدامها لأغراض استثمارية، مثل إنشاء المجمعات السكنية والمنشآت التجارية أو السياحية وغير ذلك من أشكال الاستثمار في دبي.
• المدة التي يمنحها عقد الإيجار محددة أو مقتصرة لسنوات قليلة فقط، أما المدة التي تمنحها حق المساطحة للمستثمرين فقد تصل إلى 50 عاماً.
• يتيح عقد المُساطحة لشركة التطوير العقاري أو المستثمر تقسيم الأرباح مع مالك الأرض بدلاً من دفع الإيجار.
• تختلف ماهية القوانين المنصوص عليها في عقد الإيجار عن القوانين المنصوص عليها في مرسوم حق المساطحة، وبالتالي لكل عقد منها قانون وأحكام خاصة به في سجلات الدولة يرجع إليه عند الضرورة، على سبيل المثال فإن حق المساطحة حق ينتقل بالوراثة، والمشاريع الاستثمارية التي تقام على الأرض ترجع لصاحب الأرض بعد انتهاء عقد المساطحة شريطة دفع جميع المستحقات اللازمة للمستثمر.

الأوراق المطلوبة لطلب تسجيل حق المساطحة في دبي

تختلف الأوراق المطلوبة لطلب تسجيل حق المساطحة في دبي باختلاف الجهة المقدمة، ويمكن أن تكون الجهة المتقدمة عبارة عن أفراد أو شركات.

الأوراق المطلوبة لتقديم الأفراد لطلب تسجيل حق المساطحة فهي تتمثل بالنقاط التالية:

شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور أو الشركة الإنشائية في مناطق التملك الحر (من خلال تطبيق دبي ريست)

الهوية الإماراتية للمستثمر أو نسخة من جواز السفر ساري الصلاحية للأجانب غير المقيمين في دولة الإمارات

 وكالة قانونية في حال وجود من ينوب عنهم.

أما بالنسبة للشركات فيتوجب تسجيل الجهة عبر التقدم بطلب تسجيل شركة في حال عدم تسجيل الجهة مسبقاً.

إجراءات التسجيل

يمكن حل جميع إجراءات التسجيل في حق المساطحة في دبي بخطوات سهلة جداً، يمكن شرحها على النحو التالي:

التوجه نحو مركز الخدمة عبر الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك أو التوجه إلى أحد مراكز الخدمات التي تقدم إمكانية التسجيل على حق المساطحة مثل مكاتب أمين التسجيل العقاري.

تقديم الأوراق والمستندات والوثائق اللازمة وتحميلها عبر الخزينة الرقمية.

·        يقوم الموظف المسؤول بإدخال البيانات الخاصة بالمعاملة في النظام.

دفع الرسوم المستحقة للحصول على حق المساطحة.

إرسال الطلب بشكل إلكتروني.

تسليم المحرجات عبر البريد الإلكتروني.  

الرسوم

حددت دائرة الأراضي والأملاك في دبي قيمة الرسوم التي تفرض على عقد المساطحة على النحو التالي:

1. تسجيل المساطحة: 1% من قيمة عقد المساطحة

2. رسوم تعديل عقد حق المساطحة: 2% من قيمة الزيادة في عقد المساطحة

3. إعادة بيع المساطحة على الأرض الفضاء: 1%، والأرض المبنية: 4% (من قيمة البناء) + 1% (من قيمة المساطحة)

4. تحويل عقد المساطحة: 1٪ من بدل عقد المساطحة

5. إنهاء عقد المساطحة: 1000 درهم

هل يمكن تحويل عقد الإيجار الطويل إلى عقد مساطحة؟

يمكن من خلال زيارة أحد مراكز الخدمة العقارية أو دائرة الأراضي والأملاك تحويل عقد الإيجار الطويل إلى عقد مساطحة في دبي، لكن قيمة الرسوم المدفوعة من أجل تحويل عقد الإيجار طويل الأجل إلى مُساطحة تختلف باختلاف نوع العقارات، ويمكن أن نوجزها على الشكل التالي:

 إذا كان العقار صناعياً فالرسوم المفروضة تكون (1% من قيمة العقد) + (قيمة الإيجار + ضريبة القيمة المضافة) +(400 + ضريبة القيمة المضافة)

إذا لم يكن العقار صناعياً فالرسوم تكون (2% من قيمة العقد) + (قيمة الإيجار + ضريبة القيمة المضافة) +(400 + ضريبة القيمة المضافة)

إذا كان لدى العميل دفعات متأخرة فالرسوم تكون (1 أو 2% من قيمة العقد) + (مبلغ الإيجار + الدفعات المتأخرة + ضريبة القيمة المضافة) +(400 + ضريبة القيمة المضافة)

لكل ما يخص العقار في دبي استشر امتلاك جلوبال

امتلاك جلوبال توفر لكم مختلف الفرص الاستثمارية التي تتعلق بالتطوير العقاري في دبي، تفتح لكم آفاقاً رحبة في التملك العقاري، تضع خيارات عديدة من الاستثمارات العقارية ضمن أفضل المناطق وأكثرها قيمة استثمارية في المدينة.

من خلال الوقوف على جميع أدوات المعرفة والخبرة في سوق عقارات دبي، وبالاطلاع على كافة القوانين التي تتعلق بالمشاريع الاستثمارية، فريق العمل في شركتنا امتلاك جلوبال توفر لكم خدمات الاستشارة المجانية للتعرف على جميع التفاصيل التي تتعلق بحق المساطحة والاستثمار العقاري.