Налоги на нерезидентов в недвижимости Дубая

Дубай не взимает ежегодный налог на недвижимость, налог на доход от аренды или налог на прирост капитала с продажи жилой недвижимости для нерезидентов. Однако это освобождение не означает, что полная собственность не связана с расходами; нерезиденту необходимо оплатить единовременный регистрационный сбор в Земельном департаменте Дубая (DLD) в размере 4% при покупке, комиссию агенту по недвижимости около 2%, а также ежегодные сервисные и эксплуатационные сборы в течение всего периода владения. Если инвестор является гражданином страны, где взимаются налоги с глобального дохода нерезидентов, его налоговые обязательства на родине требуют предварительного планирования. Это подробное руководство делит расходы на три основных этапа: покупка, владение и продажа, и объясняет, как Imtilak Global помогает международным покупателям точно рассчитать их до принятия решения о покупке.

Этап покупки: сборы, уплачиваемые нерезидентами при полной собственности

Планируя купить недвижимость в Дубае для нерезидентов, инвесторы должны учитывать, что фактические расходы на завершение сделки превышают номинальную стоимость объекта примерно на 6%–8%. К основным государственным и регулирующим сборам относятся:

1. Сборы Земельного департамента Дубая (DLD)

Сборы Земельного департамента Дубая при покупке недвижимости составляют около 4% от общей стоимости недвижимости и оплачиваются однократно. Хотя по закону этот сбор может быть разделен между сторонами, на практике его полностью оплачивает покупатель (это оговаривается в договоре). Например, при покупке недвижимости стоимостью 2 000 000 AED регистрационный сбор составит дополнительно 80 000 AED. Для объектов на стадии строительства первичная регистрация производится через систему Oqood в Дубае по той же ставке (4%).

2. Комиссия агента по недвижимости и НДС

Комиссия агентства недвижимости обычно составляет 2% от стоимости объекта на вторичном рынке (готовое жилье), плюс 5% НДС, начисляемый на комиссию, а не на стоимость недвижимости (всего около 2,1%). Для объектов на стадии строительства, продаваемых напрямую застройщиком, комиссию агенту часто оплачивает сам застройщик, не перекладывая расходы на покупателя.

3. Административные сборы и сборы офиса регистрационного поверенного

• Сборы офиса регистрационного поверенного: варьируются от 2 000 AED (для объектов до 500 000 AED) до 4 000 AED (для объектов стоимостью от 500 000 AED и выше), плюс 5% НДС.

• Сборы за выдачу свидетельства о праве собственности: от 250 до 580 AED, включая сборы за карту, знания и инновации.

• Документирование договора: Договорные отношения регулируются с помощью Формы F в Дубае (унифицированный меморандум о взаимопонимании для покупки и продажи недвижимости) для защиты прав обеих сторон.

4. Сборы за регистрацию ипотеки (при наличии финансирования)

Если нерезидент использует банковское финансирование, в Земельном департаменте Дубая взимается сбор за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от суммы кредита плюс 290 AED административных сборов, а также сборы за оценку недвижимости, требуемые банком.

Если вы ищете недвижимость на продажу в Дубае с определенным бюджетом, знание всех скрытых расходов при покупке недвижимости в Дубае и их предварительный расчет определяют ваши инвестиционные возможности, а не только объявленная цена.

Как помогает Imtilak Global? При любом предложении цены международному покупателю Imtilak Global предоставляет подробную и полную смету расходов, включая сборы DLD, комиссию агента и административные сборы уже на этапе первого просмотра, чтобы инвестор-нерезидент не столкнулся с неожиданным дефицитом бюджета на этапе подписания.

Этап владения: отсутствие ежегодного налога на недвижимость, но постоянные эксплуатационные расходы

Инвестиционный климат в сфере недвижимости Дубая для иностранцев отличается отсутствием ежегодного налога на владение недвижимостью или налога на богатство для жилых объектов, а также отсутствием местного налога на доход от аренды. Однако владелец несет регулярные эксплуатационные расходы для поддержания качества и доходности актива:

1. Ежегодные сервисные и эксплуатационные сборы

Владелец оплачивает ежегодные сервисные сборы, устанавливаемые ассоциацией собственников и официально утверждаемые через систему "Mollak" Агентства по регулированию недвижимости (RERA). Обычно они составляют от 10 до 25 AED за кв. фут в год, в элитных башнях и обслуживаемых проектах могут быть выше. Для квартиры площадью 1 000 кв. футов при сервисном сборе 20 AED за фут владелец должен ежегодно платить 20 000 AED. В этот бюджет также включается часть, направляемая в резервный фонд недвижимости Дубая (Sinking Fund) для покрытия капитального ремонта здания в долгосрочной перспективе, а также страхование недвижимости в Дубае для общих конструкций здания.

2. Муниципальные сборы за жилье (оплачивает арендатор)

Если объект сдается в аренду, взимается муниципальный сбор за жилье в размере 5% от годовой стоимости аренды, но полностью оплачивается арендатором и взыскивается ежемесячно через счет Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). Это не является финансовым бременем для нерезидента-владельца (если только объект не пустует и счет оформлен на него). Независимо от того, выберет ли владелец краткосрочную или годовую аренду в Дубае, чистый доход от аренды освобожден от подоходного налога в ОАЭ.

3. Важно: налоговые обязательства в стране проживания

Освобождение от налогов в ОАЭ не отменяет налоговое законодательство страны гражданства или налогового резидентства инвестора:

• Граждане и резиденты США: обязаны декларировать глобальный доход от аренды и прирост капитала в IRS, с соблюдением требований FATCA/FBAR.

• Налоговые резиденты Великобритании, Канады, Австралии и ЕС: часто подпадают под законы о налогообложении мирового дохода, обязаны декларировать доход от аренды и могут воспользоваться соглашениями об избежании двойного налогообложения с ОАЭ или рассмотреть регистрацию недвижимости на компанию в Дубае для оптимизации налоговой и юридической структуры владения.

• Как помогает Imtilak Global? Команда Imtilak Global предоставляет комплексные решения по управлению недвижимостью в Дубае для нерезидентов и рекомендует международных налоговых консультантов и экспертов по наследственному планированию для иностранцев в Дубае для защиты активов и избежания двойного налогообложения.

Этап продажи: отсутствие налога на прирост капитала

При решении выйти из инвестиции и продать недвижимость в Дубае нерезидент-инвестор полностью освобождается от налога на прирост капитала (0%) в ОАЭ независимо от срока владения или размера прибыли. Это освобождение действует как при продаже готового объекта, так и при перепродаже строящейся недвижимости в Дубае до передачи объекта после оплаты требуемого процента застройщику.

Расходы при продаже:

• Комиссия агента по недвижимости: около 2% от цены продажи (оплачивает продавец или по договоренности).

• Справка об отсутствии задолженности (NOC): выдается застройщиком для подтверждения отсутствия долгов по сервисным сборам, стоимость — от 500 до 5 000 AED.

• Регистрационные сборы (DLD 4%): обычно оплачивает новый покупатель, но возможен пересмотр в итоговой цене.

• Примечание: Декларирование прироста капитала требуется в стране налогового резидентства иностранного владельца в соответствии с ее законами.

Сравнительная таблица: налоги и сборы на недвижимость для нерезидентов в Дубае (2026)

В таблице ниже приведен точный числовой обзор всех налогов и сборов, с которыми сталкиваются нерезиденты-инвесторы на всех этапах инвестиционного цикла в недвижимость Дубая:

(Примечание: Коммерческая недвижимость в Дубае облагается НДС 5% при покупке и аренде, в отличие от жилой недвижимости, полностью освобожденной от НДС.)

Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Дубае?

• Международные инвесторы часто спрашивают: Могут ли иностранцы получить ипотеку в Дубае? Ответ — да; крупнейшие банки ОАЭ и международные банки, работающие в стране (такие как Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC), предоставляют ипотеку иностранцам-нерезидентам, но на более консервативных условиях, чем для резидентов:

• Первоначальный взнос: Первоначальный взнос при покупке недвижимости в Дубае для нерезидентов обычно составляет 40%–50% для готовых объектов стоимостью до 5 млн AED и не менее 50% для объектов дороже. Ипотека на строящиеся объекты возможна при условии оплаты не менее 50% стоимости.

• Процентные ставки: Фиксированные ставки начинаются примерно с 3,99%–4,5%, для нерезидентов маржа выше на 0,3%–0,5% по сравнению с резидентами.

• Требования банков: Необходимо подтвердить фиксированный ежемесячный доход не менее 15 000–25 000 AED (или эквивалент в валюте), выписки по счету за последние 6 месяцев и кредитный отчет из страны проживания.

Если вы предпочитаете инвестировать в апартаменты, в Дубае представлен широкий выбор квартир на продажу по разным ценам, подходящих для нерезидентов с возможностью банковского финансирования.

• Как помогает Imtilak Global? Imtilak Global тесно сотрудничает с рядом банков и финансовых институтов, принимающих заявки от нерезидентов, и помогает получить предварительное одобрение до начала просмотров, чтобы вы могли сосредоточиться на вариантах, соответствующих вашему бюджету.

Типичные ошибки нерезидентов-инвесторов: освобождение от налогов не означает отсутствие расходов

1. Ошибка 1: «Покупка недвижимости в Дубае полностью освобождена от любых сборов и дополнительных расходов».

   • Правда: Дубай освобождает вас от ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога, но существуют обязательные расходы на полную собственность (4% сбор DLD + 2% комиссия агента + административные сборы), а также ежегодные сервисные сборы, которые нужно учитывать при расчете чистой доходности (Net ROI).

2. Ошибка 2: «Нерезидент получает те же условия, что и резидент».

   • Правда: Налоговая система и государственные регистрационные сборы одинаковы для резидентов и нерезидентов, но условия ипотеки (процент первоначального взноса и маржа по ставке), а также процедуры открытия банковского счета для нерезидентов существенно отличаются.

3. Ошибка 3: «Страна проживания не узнает о недвижимости за рубежом».

   • Правда: Большинство развитых стран (США, Великобритания, Канада, страны ЕС) применяют стандарты автоматического обмена финансовой информацией (CRS и FATCA); поэтому легальное декларирование и консультация с налоговым консультантом — обязательные шаги.

Как Imtilak Global помогает нерезиденту-покупателю?

Главная задача для инвестора-нерезидента — не в прозрачности законов Дубая, а в точном расчете расходов на полную собственность и трансграничных обязательств до выбора объекта. Здесь команда Imtilak Global упрощает ваш инвестиционный путь, анализируя цель покупки и налоговый профиль, рекомендуя лучшие районы полной собственности в Дубае для иностранцев с учетом чистой доходности после вычета сервисных сборов. С первого просмотра вы получаете полный расчет стоимости: цена объекта, сборы DLD, доступные варианты финансирования, а также сопровождение до дистанционного оформления права собственности, инспекции объекта перед передачей и помощь в подключении к сервисам по управлению недвижимостью и международным налоговым консультантам. Чтобы рассчитать реальную стоимость объекта до принятия решения, свяжитесь с консультантами Imtilak Global в WhatsApp для бесплатной консультации и подробной сметы с учетом вашего бюджета и страны проживания.

Гид инвестора: часто задаваемые вопросы о налогах для нерезидентов на рынке недвижимости Дубая

Платят ли иностранцы-нерезиденты ежегодный налог на недвижимость в Дубае?

Нет, в эмирате Дубай не взимается ежегодный налог на полную собственность жилой недвижимости, независимо от того, является ли владелец гражданином, резидентом или иностранцем-нерезидентом. Владелец оплачивает только ежегодные сервисные и эксплуатационные сборы на здание или жилой комплекс.

Какие сборы при покупке недвижимости в Дубае для нерезидентов в 2026 году?

Дополнительные расходы при покупке составляют 6%–7% от стоимости объекта, включая: 4% регистрационный сбор в Земельном департаменте Дубая (DLD), 2% комиссию агенту по недвижимости (плюс 5% НДС на комиссию), а также около 2 500–4 580 AED административных, регистрационных и сборов за выдачу свидетельства о праве собственности.

Облагается ли доход от аренды недвижимости в Дубае подоходным налогом?

В ОАЭ доход от аренды жилой недвижимости для физических лиц полностью освобожден от подоходного налога. Однако нерезидент может быть обязан уплатить налог в своей стране, если там взимается налог с глобального дохода граждан или резидентов.

Есть ли налог на жилую недвижимость в Дубае (НДС)?

Жилая недвижимость в Дубае (как при первой продаже от застройщика, так и при перепродаже или аренде) освобождена от НДС (0% или освобождение). НДС 5% применяется только к коммерческой недвижимости и профессиональным услугам, таким как комиссия агента по недвижимости.