المنازعات العقارية في دبي

ما هي المنازعات العقارية؟

نتيجة لتولد بعض الخلافات التي نشأت بين المستثمرين والمطورين العقاريين، أو بين مالك العقار والمشتري في بعض المسائل العقارية، كثرت المنازعات العقارية خلال السنوات الماضية.

بسبب بعض المخالفات التي ترتكب خلال عمليات الاستثمار العقاري أو شراء العقار فقد ملأت ملفات المنازعات العقارية الناتجة عن تلك المخالفات سجلات المحاكم.

توجد أشكال عديدة من المنازعات العقارية، وتختلف هذه الأشكال باختلاف طبيعة المعاملة العقارية، لكن الشكل الذي يطفو على السطح بشكل كبير بين المنازعات العقارية هي الخلافات الناشئة بين المستأجر والمؤجر أو بين الشركات الإنشائية والمستثمرين.

من أجل التوصل إلى حل وسيط يرضي جميع الأطراف في الاستثمار العقاري، وضعت المؤسسات المعنية في إمارة دبي آليات توضح الحلول التي يمكن من خلالها فض النزاع الدائر بين المستثمرين والشركات الإنشائية.

كذلك أنشأت حكومة دبي بعض الجهات المتخصصة في تسوية المنازعات العقارية، مثل مؤسسة التنظيم العقاري ودائرة الأراضي والأملاك.

علاوة على ذلك تم إصدار بعض القوانين المحلية التي تسهم في حل الخلافات، وتخصيص محكمة خاصة بالمسائل العقارية، تأخذ على عاتقها النظر في المنازعات العقارية، والفصل بين المتخالفين من خلال إصدار الأحكام العادلة التي تعطي كل ذي حق حقه.

أهم الأسباب وراء المنازعات العقارية في دبي

هناك أسباب عديدة تكمن وراء المنازعات العقارية في دبي، وتتنوع هذه الأسباب وفقاً لطبيعة تلك المنازعات العقارية، فمنها ما هو يتعلق بالمنازعات التي تتعلق بين المؤجر والمستأجر، مثل زيادة قيمة الإيجار، وطلب إخلاء المنزل، وقطع الخدمات، والتـأخر في دفع قيمة الإيجار، والخصومات التي تنشأ بسبب التأمين وعيوب استخدام الشقة.

ومن هذه الأسباب تتعلق بالمنازعات العقارية التي تنشأ بين المطور العقاري والمستثمر، مثل عدم تحديد بنود الاتفاق بشكل واضح، والتخلف عن دفع بقية الأقساط، وعدم التحقق من التفاصيل المسجلة في سند الملكية، والتلاعب بالمواصفات العقارية، وغير ذلك كثير من المشاكل التي يمكن أن تتسبب في الخلافات والمنازعات العقارية.

من هي الجهة المسؤولة عن حل المنازعات العقارية في دبي؟

كما ذكرنا في فقرة سابقة من هذا المقال أنشأت حكومة دبي العديد من الجهات من أجل حل المنازعات العقارية، ويأتي في مقدمة تلك الجهات مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.

يتبع مركز فض المنازعات الإيجارية بشكل إداري لدائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي، وهو يعد من أهم الأجهزة المتخصصة في فض المنازعات العقارية في الإمارة.

يهدف مركز فض المنازعات إلى وضع الآليات المبسطة التي من شأنها المساهمة في خلق بيئة عادلة، مضبوطة بالقوانين التي تحدد المسؤوليات المنوطة بكل من المؤجر والمستأجر، وبالتالي تحقيق كل وجوه الاستقرار الممكنة في القطاع العقاري.

كذلك من المهام المترتبة على مركز فض المنازعات لدائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي الفصل في الطلبات المقدمة من المؤجر أو المستأجر، وتنفيذ الأحكام الصادرة بحق المنازعات العقارية، والطعن في تلك الأحكام أو القرارات التي تصدر لصالح أي جهة من طرفي الاستثمار العقاري. 

ومن الجهات المسؤولة عن فض المنازعات العقارية في دبي هي مراكز التحكيم، وتتكون مراكز التحكيم من فريق من المحامين الذين يلجأ إليهم أحد أطراف النزاع عند حدوث الخلافات في شراء العقار أو تأجيره، واستناداً على القانون اتحادي رقم (6) لسنة 2018 تستطيع مراكز التحكيم تسوية المنازعات العقارية وإيجاد الحلول التي ترضي جميع الأطراف دون اللجوء إلى المحاكم.

ومن الجهات المسؤولة عن حل المنازعات العقارية مركز تسوية المنازعات الذي يتبع إدارياً لمحاكم دبي، هذا المركز الذي يعد من الجهات الحكومية القضائية في دبي يعتمد على آلية عمل، تجمع بين أطراف النزاع عبر الاتصال المرئي، من خلال الدخول إلى نافذة جدول جلسات القضايا المتوفر في الموقع الرسمي لمحاكم دبي، وعند التوصل إلى صيغة تفاهم بين الطرفين يتم صياغة بنود الاتفاق، ويوقع الأطراف على اتفاقية الصلح.

هناك بعض اللجان القضائية المتخصصة بإصدار الأحكام وتسوية الأوضاع المتعلقة بالمشاريع العقارية الملغاة استناداً إلى القرار النهائي الذي تصدره مؤسسة التنظيم العقاري في دبي، وتتميز هذه القرارات بأنها نهائية غير قابلة للنقاش والطعن من قبل أطراف النزاع.

دائرة الشؤون القانونية في دائرة الأراضي والأملاك من أبرز الجهات المسؤولة عن حل المنازعات العقارية في دبي، فمن خلال الاستناد على المادة رقم (11) من القانون رقم (19) الصادر في عام 2017 تستطيع الشركة العقارية اللجوء إلى دائرة الشؤون القانونية في حال عدم التزام المستثمر بالعقود المبرمة بين الطرفين.

تعد محكمة دبي العقارية الجهة الأخيرة التي يلجأ إليها أطراف المنازعات العقارية من أجل التوصل إلى حل لمشاكلهم، حيث تستطيع محكمة دبي البت بالقرارات حول كافة المنازعات الناشئة عن العقارات والأمور المتعلقة بها مثل سند الملكية والحقوق العينية.

اقرأ أيضاً: التقييم العقاري من خلال دائرة الأراضي والأملاك.

كيفية تقديم قضية نزاع عقاري

يمكن تقديم طلب من أجل فض المنازعات العقارية من خلال اتباع الخطوات الثلاثة التالية:

• التقدم بطلب الشكوى إلى مركز فض النزاعات في دبي أو التقديم بشكل إلكتروني من خلال مواقع الإنترنت والتطبيقات المتاحة.
• إبراز جميع المستندات والأوراق اللازمة التي تسهم في حل النزاع الدائر حول العقار مثل عقود البيع أو عقد الإيجار.  
•  بعد تقديم الأوراق اللازمة والتحقق من صحتها ودراسة القضية بشكل كامل ومستوف يعمل المسؤولون في مركز فض النزاعات على دعوة أطراف النزاع من أجل البث بالحكم وحل المشكلة.
• الأوراق المطلوبة لتقديم قضية نزاع عقاري
• عند اللجوء إلى الجهات المسؤولة عن فض المنازعات العقارية في دبي يجب على الأطراف المعنية إنشاء ملف متكامل يحتوي على الأوراق اللازمة من الوثائق الرسمية والمستندات التي تدعم الطلب، ويمكن إيجاز الأوراق اللازمة لتقديم قضية نزاع عقاري على النحو التالي:
• مذكرة طلب الاستئناف: هذه المذكرة عبارة عن وثيقة توضح بشكل مفصل أسباب النزاع العقاري.
• الأوراق الرسمية مثل عقود البيع أو الإيجار: تساعد الوثائق الرسمية على توضيح حق كل طرف من أطراف النزاع حول العقار.
• المستندات الداعمة: تشكل المستندات الداعمة دليلاً قوياً في المنازعات العقارية، وتسهم بشكل كبير في التوصل إلى حكم نهائي حول النزاع الدائر، ويمكن أن تكون هذه المستندات عبارة عن نسخ من المراسلات والإشعارات والإخطارات والفواتير أو غير ذلك من الوثائق الأخرى المستخدمة في الاستثمار العقاري.
• صورة مصدقة عن الوكالة القانونية إن وجد معتمدة من قبل كاتب العدل.
•  صورة عن الإقامة أو جواز السفر أو الهوية الإماراتية.

قد يهمك: الأوراق المطلوبة للحصول على الإقامة العائلية.

الرسوم

تختلف الرسوم المفروضة في النزاعات العقارية حسب طبيعة النزاع إن كان يتعلق بالإيجار أو البيع، عادة ما تحدد قيمة الرسوم بـ 3.5% من إجمالي الإيجار السنوي، فيما يبلغ الحد الأدنى من قيمة التكاليف المدفوعة من أجل حل المنازعات العقارية 500 درهم إماراتي، ويصل الحد الأقصى إلى 15 ألف درهم إماراتي في بعض الأحوال.    

فيما يتعلق بمسائل الإخلاء قد يبلغ الحد الأقصى من الرسوم المدفوعة إلى 20 ألف درهم، وفي حال كانت حالة النزاع العقاري تتصل بالنزاع المادي والإخلاء فقد تصل قيمة الرسوم إلى 35 ألف درهم إماراتي.

ويضاف إلى ذلك رسوم أخرى تتعلق بالترجمة، حيث تبلغ قيمة الترجمة 210 درهماً للصفحة الواحدة، لأن جميع المستندات يجب أن تكون باللغة العربية عند التقديم إلى الجهات المسؤولة عن المنازعات العقارية.

وهناك رسوم إدارية أخرى يمكن أن نذكرها مع قيمها بالدرهم الإماراتي على الشكل التالي:

• تسجيل الوكالة: 25 درهماً
• خدمة التوصيل: 100 درهم
• إشعار الخط السريع: 105 دراهم
• رسوم المعرفة: 10 دراهم
• رسوم الابتكار: 10 دراهم

اقرأ أيضاً: أرخص أسعار العقارات في دبي.

كيف يتم حل المنازعات العقارية في دبي؟

يمكن حل المنازعات العقارية في دبي من خلال الخطوات التالية:

• التقديم إلى قسم التحكيم من أجل حل النزاع: بعد تقديم الشكوى إلى قسم التحكيم في مركز النزاعات وإبراز الوثائق اللازمة ودفع الرسوم المفروضة يحاول طرفا النزاع حل المشكلة فيما بينهما.

• جلسة المرافعة الأولى: يتم الانتقال إلى جلسة المرافعة الأولى في حال الفشل بالوصول إلى حل للنزاع العقاري عند المحكمين، وفي هذه الجلسة تستمع اللجان المتخصصة في المحكمة إلى ادعاءات المتنازعين حول العقار، ثم تقدم مذكرة توضح تفاصيل النزاع إلى القاضي.
• تقديم الاستئناف: يتم تقديم الاستئناف في النزاعات العقارية التي تزيد عن قيمة 50 ألف درهم، وتنفيذ الطلب خلال 15 يوماً من تاريخ صدور الحكم.
• تقديم الاستئناف لدى محكمة النقض: يتم تقديم الاستئناف لدى محكمة النقض في حال كان الحد الأدنى من قيمة النزاع العقاري 330 ألف درهم، ويمكن تقديم الاستئناف إلى محكمة النقض خلال مدة أقصاها 30 يوماً بعد صدور الحكم.
• تسوية قضية النزاع والتعويض: يتم إصدار الأحكام النهائية التي تعطي كل ذي حق حقه، وتسهم في تسوية أوضاع أصحاب العلاقة في قضية المنازعات العقارية، وكذلك يتم التعويض المالي بين أطراف النزاع.

لكل ما يخص العقار في دبي استشر امتلاك جلوبال

من خلال الحصول على الاستشارة العقارية المجانية من خبراء العقار في امتلاك جلوبال تستطيع أن تتجنب جميع المنازعات العقارية، لأن شراء عقار في دبي عن طريق امتلاك يوفر لك العديد من الخدمات العقارية التي تضمن عدم الوقوع في الأخطاء التي تجعل المستثمر عالقاً في المحاكم بسبب المنازعات العقارية.

امتلاك جلوبال تضع بين يديك خيارات عديدة من التملك العقاري في دبي، يقدم التقارير والدراسات اللازمة حول العقار، يتحقق من المحيط العام والموقع الجغرافي الذي يوجد فيه العقار، يتوثق من جميع البنود والشروط في عقود البيع، يعمل على تسيير جميع المعاملات في الجهات الحكومية ذات الصلة، ويضمن إجراءات نقل سند الملكية إلى المستثمر بشكل قانوني.

تحرير: امتلاك جلوبال