Dubai'deki gayrimenkul anlaşmazlıkları

Gayrimenkul Uyuşmazlıkları Nedir?

Yatırımcılar ve gayrimenkul geliştiricileri arasında veya gayrimenkul sahibi ile alıcı arasında bazı gayrimenkul konularında ortaya çıkan anlaşmazlıklar sonucu, son yıllarda gayrimenkul uyuşmazlıkları artmıştır.

Gayrimenkul yatırımı veya satın alımı sırasında yapılan bazı ihlaller nedeniyle, bu ihlallerden kaynaklanan gayrimenkul uyuşmazlıkları mahkeme kayıtlarını doldurmuştur.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının birçok şekli vardır ve bu şekiller gayrimenkul işleminin doğasına göre değişir, ancak gayrimenkul uyuşmazlıkları arasında en çok öne çıkan şekil, kiracı ile kiraya veren veya inşaat şirketleri ile yatırımcılar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıklardır.

Gayrimenkul yatırımında tüm tarafları memnun eden bir çözüm bulmak için, Dubai Emirliği'nde ilgili kurumlar, yatırımcılar ve inşaat şirketleri arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için kullanılabilecek çözümleri açıklayan mekanizmalar oluşturmuştur.

Ayrıca, Dubai Hükümeti, Gayrimenkul Düzenleme Kurumu ve Arazi ve Emlak Dairesi gibi gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için uzmanlaşmış bazı kurumlar kurmuştur.

Buna ek olarak, anlaşmazlıkları çözmeye katkıda bulunan bazı yerel yasalar çıkarılmıştır ve gayrimenkul meseleleriyle ilgili özel bir mahkeme tahsis edilmiştir, bu mahkeme gayrimenkul uyuşmazlıklarını inceleyerek adil kararlar vererek her hak sahibine hakkını verir.

Dubai'deki Gayrimenkul Uyuşmazlıklarının Başlıca Nedenleri

Dubai'deki gayrimenkul uyuşmazlıklarının arkasında birçok neden bulunmaktadır ve bu nedenler gayrimenkul uyuşmazlıklarının doğasına göre çeşitlilik göstermektedir. Bunlardan bazıları kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarla ilgilidir, örneğin kira bedelinin artırılması, evin boşaltılması talebi, hizmetlerin kesilmesi, kira bedelinin geç ödenmesi ve sigorta nedeniyle ortaya çıkan indirimler ve dairenin kullanımındaki kusurlar gibi.

Bu nedenlerden bazıları ise gayrimenkul geliştiricisi ile yatırımcı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarla ilgilidir, örneğin anlaşma maddelerinin net bir şekilde belirlenmemesi, taksitlerin geri kalanının ödenmemesi, mülkiyet belgesinde kayıtlı detayların doğrulanmaması, gayrimenkul özellikleriyle oynanması ve daha birçok sorun, gayrimenkul uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Dubai'de gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmekle sorumlu olan kurum hangisidir?

Bu makalenin önceki bir paragrafında belirttiğimiz gibi, Dubai Hükümeti gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için birçok kurum oluşturmuştur ve bu kurumların başında Dubai'deki Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi gelmektedir.

Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi, Dubai Emirliği'ndeki Arazi ve Emlak Dairesi'ne idari olarak bağlıdır ve emirlikteki gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için uzmanlaşmış en önemli organlardan biridir.

Uyuşmazlık Çözüm Merkezi, kiraya veren ve kiracıya düşen sorumlulukları belirleyen yasalarla düzenlenmiş adil bir ortam yaratmaya katkıda bulunan basitleştirilmiş mekanizmalar oluşturmayı amaçlamaktadır ve böylece gayrimenkul sektöründe mümkün olan tüm istikrar yüzlerini sağlamaktadır.

Ayrıca, Dubai Emirliği'ndeki Arazi ve Emlak Dairesi Uyuşmazlık Çözüm Merkezi'nin görevlerinden biri, kiraya veren veya kiracı tarafından sunulan talepleri incelemek, gayrimenkul uyuşmazlıklarıyla ilgili verilen kararları uygulamak ve yatırımın iki tarafı lehine verilen herhangi bir karar veya hükme itiraz etmektir. 

Dubai'deki gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmekle sorumlu olan diğer kurumlar ise tahkim merkezleridir ve tahkim merkezleri, gayrimenkul satın alımı veya kiralanması sırasında ortaya çıkan anlaşmazlıklarda taraflardan birinin başvurduğu avukatlardan oluşur. 2018 yılına ait 6 numaralı Federal Kanuna dayanarak, tahkim merkezleri gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözebilir ve tüm tarafları memnun eden çözümler bulabilir, böylece mahkemeye gitmeye gerek kalmaz.

Dubai Mahkemeleri'ne idari olarak bağlı olan Uyuşmazlık Çözüm Merkezi, Dubai'deki yargı organlarından biridir ve bu merkez, resmi web sitesinde bulunan dava oturumları takvimine erişim sağlayarak, video konferans yoluyla tarafları bir araya getirir. İki taraf arasında bir uzlaşma formülü bulunduğunda, anlaşma maddeleri hazırlanır ve taraflar uzlaşma anlaşmasını imzalar.

Dubai'deki Gayrimenkul Düzenleme Kurumu'nun nihai kararına dayanarak iptal edilen gayrimenkul projeleriyle ilgili durumları çözmek ve kararlar vermekle görevli bazı yargı komiteleri bulunmaktadır ve bu kararlar, taraflarca tartışmaya ve itiraza kapalı nihai kararlar olarak öne çıkar.

Dubai'deki Arazi ve Emlak Dairesi Hukuk İşleri Dairesi, Dubai'deki gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmekle sorumlu en önemli kurumlardan biridir ve 2017 yılında çıkarılan 19 numaralı yasanın 11. maddesine dayanarak, gayrimenkul şirketi, taraflar arasında yapılan sözleşmelere yatırımcının uymaması durumunda Hukuk İşleri Dairesi'ne başvurabilir.

Dubai Gayrimenkul Mahkemesi, gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için başvurulan son merciidir ve bu mahkeme, gayrimenkullerden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar ve mülkiyet belgesi ve ayni haklar gibi konularla ilgili kararlar verebilir.

Ayrıca okuyun: Arazi ve Emlak Dairesi aracılığıyla gayrimenkul değerleme.

Gayrimenkul Uyuşmazlığı Davası Nasıl Açılır?

Gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için aşağıdaki üç adımı izleyerek başvuru yapılabilir:

• Dubai'deki Uyuşmazlık Çözüm Merkezi'ne şikayet başvurusu yapmak veya internet siteleri ve mevcut uygulamalar aracılığıyla elektronik olarak başvuruda bulunmak.
• Satış sözleşmeleri veya kira sözleşmesi gibi gayrimenkul üzerindeki uyuşmazlığı çözmeye katkıda bulunan tüm belgeleri ve gerekli evrakları sunmak.
• Gerekli belgeler sunulduktan ve doğruluğu kontrol edildikten sonra, dava tamamen incelenir ve Uyuşmazlık Çözüm Merkezi'ndeki yetkililer, uyuşmazlık taraflarını davet ederek hüküm verip sorunu çözmek için çalışır.
• Gayrimenkul Uyuşmazlığı Davası Açmak İçin Gerekli Belgeler
• Dubai'deki gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmekle sorumlu kurumlara başvurulduğunda, ilgili tarafların, resmi belgeler ve talebi destekleyen belgeler içeren eksiksiz bir dosya oluşturması gerekmektedir ve gayrimenkul uyuşmazlığı davası açmak için gerekli belgeler şu şekilde özetlenebilir:
• İtiraz Dilekçesi: Bu dilekçe, gayrimenkul uyuşmazlığının nedenlerini ayrıntılı bir şekilde açıklayan bir belgedir.
• Satış veya kira sözleşmeleri gibi resmi belgeler: Resmi belgeler, gayrimenkul üzerindeki uyuşmazlık taraflarının her birinin hakkını açıklamaya yardımcı olur.
• Destekleyici belgeler: Destekleyici belgeler, gayrimenkul uyuşmazlıklarında güçlü bir delil oluşturur ve uyuşmazlık hakkında nihai bir karara ulaşmada büyük katkı sağlar. Bu belgeler, yazışmaların, bildirimlerin, ihbarların ve faturaların kopyaları veya gayrimenkul yatırımında kullanılan diğer belgeler olabilir.
• Noter tarafından onaylanmış bir vekaletnamenin onaylı kopyası.
• İkamet izni, pasaport veya Birleşik Arap Emirlikleri kimlik kartının kopyası.

İlgili olabilir: Aile ikameti için gerekli belgeler.

Ücretler

Kira veya satışla ilgili olup olmadığına göre gayrimenkul uyuşmazlıklarında uygulanan ücretler farklılık gösterir. Genellikle, ücretlerin değeri yıllık toplam kiranın %3,5'i olarak belirlenir ve gayrimenkul uyuşmazlıklarını çözmek için ödenen minimum maliyet 500 BAE dirhemi olup, bazı durumlarda maksimum 15 bin BAE dirhemine ulaşabilir.    

Tahliye meseleleriyle ilgili olarak, ödenen maksimum ücret 20 bin BAE dirhemine ulaşabilir ve gayrimenkul uyuşmazlığı, maddi uyuşmazlık ve tahliye ile ilgili olduğunda, ücretin değeri 35 bin BAE dirhemine ulaşabilir.

Buna ek olarak, tüm belgelerin gayrimenkul uyuşmazlıklarından sorumlu kurumlara sunulurken Arapça olması gerektiğinden, çeviri ile ilgili ek ücretler bulunmaktadır ve çeviri ücreti sayfa başına 210 BAE dirhemi olarak belirlenmiştir.

Ve diğer idari ücretler, değerleriyle birlikte BAE dirhemi olarak şu şekilde belirtilebilir:

• Vekaletname kaydı: 25 dirhem
• Dağıtım hizmeti: 100 dirhem
• Hızlı hat bildirimi: 105 dirhem
• Bilgi ücreti: 10 dirhem
• Yenilik ücreti: 10 dirhem

Ayrıca okuyun: Dubai'de En Ucuz Gayrimenkul Fiyatları.

Dubai'de Gayrimenkul Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Dubai'deki gayrimenkul uyuşmazlıkları aşağıdaki adımlar izlenerek çözülebilir:

• Uyuşmazlığı çözmek için tahkim bölümüne başvurmak: Şikayet, Uyuşmazlık Merkezi'ndeki tahkim bölümüne sunulduktan ve gerekli belgeler ibraz edildikten ve uygulanan ücretler ödendikten sonra, uyuşmazlık tarafları sorunu kendi aralarında çözmeye çalışır.

• İlk duruşma: Hakemlerde gayrimenkul uyuşmazlığının çözümünde başarısızlık durumunda, ilk duruşmaya geçilir ve bu duruşmada mahkemedeki uzmanlaşmış komiteler, gayrimenkul üzerindeki uyuşmazlık iddialarını dinler ve ardından uyuşmazlığın ayrıntılarını hakime açıklayan bir dilekçe sunar.
• İtiraz başvurusu: 50 bin dirhemi aşan gayrimenkul uyuşmazlıklarında itiraz başvurusu yapılır ve talep, hükmün verildiği tarihten itibaren 15 gün içinde gerçekleştirilir.
• Yargıtay'a itiraz başvurusu: Gayrimenkul uyuşmazlığının minimum değeri 330 bin dirhem olduğunda, Yargıtay'a itiraz başvurusu yapılır ve itiraz, hükmün verildiği tarihten itibaren en fazla 30 gün içinde Yargıtay'a sunulabilir.
• Uyuşmazlık davasının çözümü ve tazminat: Her hak sahibine hakkını veren nihai kararlar verilir ve gayrimenkul uyuşmazlıkları davasında ilgili tarafların durumlarını düzeltmeye katkıda bulunur ve ayrıca uyuşmazlık tarafları arasında mali tazminat sağlanır.

Dubai'deki Gayrimenkullerle İlgili Her Şey İçin İmtlak Global'e Danışın

İmtlak Global'deki gayrimenkul uzmanlarından ücretsiz gayrimenkul danışmanlığı alarak tüm gayrimenkul uyuşmazlıklarından kaçınabilirsiniz, çünkü İmtlak aracılığıyla Dubai'de gayrimenkul satın almak, yatırımcının gayrimenkul uyuşmazlıkları nedeniyle mahkemelerde sıkışıp kalmasına neden olan hatalardan kaçınmasını sağlayan birçok gayrimenkul hizmeti sunar.

İmtlak Global, Dubai'de gayrimenkul sahipliği için birçok seçenek sunar, gayrimenkul ile ilgili gerekli raporları ve çalışmaları hazırlar, gayrimenkulün bulunduğu genel çevreyi ve coğrafi konumu kontrol eder, satış sözleşmelerindeki tüm maddeleri ve şartları doğrular, ilgili devlet kurumlarında tüm işlemleri yürütür ve mülkiyet belgesinin yatırımcıya yasal bir şekilde devredilmesini garanti eder.

Düzenleyen: İmtlak Global