إعادة بيع عقار قيد الإنشاء في دبي 2026: الشروط والرسوم والإجراءات

نعم، يمكن إعادة بيع عقار قيد الإنشاء في دبي قبل الاستلام؛ إذ يجيز القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي التصرف بالبيع في الوحدات المباعة على الخارطة والمسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك.

لكن الصفقة لا تتم بقرار البائع وحده. فهي تخضع لثلاثة عناصر: بنود عقد البيع والشراء (SPA) الموقّع مع المطوّر، وموافقة المطوّر عبر شهادة عدم الممانعة (NOC)، وتسجيل البيع الجديد في السجل العقاري المبدئي (Oqood) باسم المشتري الجديد.

في هذا الدليل نوضح الشروط، والرسوم ومن يتحملها، والخطوات والمستندات، وطريقة حساب صافي الربح الفعلي، ومتى قد يكون الاحتفاظ بالوحدة حتى التسليم خيارًا أنسب.

هل يمكن بيع عقار على المخطط قبل الاستلام في دبي؟

نعم، بشرط أن تكون الوحدة مسجلة في السجل العقاري المبدئي، وأن يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة. وتؤكد الأسئلة الشائعة لدى دائرة الأراضي والأملاك أن التنازل عن الوحدة أو عقد البيع المؤجل إلى الغير قبل نقلهما إلى السجل العقاري ممكن بعد الحصول على رسالة عدم ممانعة من المطوّر (تاريخ التحقق: 26 أكتوبر 2026).

ما المقصود بالتنازل (Assignment)؟ المشتري الأول لوحدة قيد الإنشاء لا يملك سند ملكية بعد، بل يملك حقوقًا والتزامات تعاقدية تجاه المطوّر تثبتها شهادة التسجيل المبدئي. وعند إعادة البيع ينقل هذه الحقوق والالتزامات إلى مشترٍ جديد، فيسترد منه عادةً ما سدده للمطوّر مضافًا إليه فرق السعر المتفق عليه (العلاوة)، ويتولى المشتري الجديد سداد الأقساط المتبقية.

الفرق بين التنازل عن وحدة قيد الإنشاء وبيع عقار مكتمل

دور دائرة الأراضي والأملاك الدائرة هي جهة تسجيل التصرف، لا طرفًا في الاتفاق. وتنص المادة (3) من القانون رقم (13) لسنة 2008 على أن البيع وغيره من التصرفات على الوحدات المباعة على الخارطة يقع باطلًا إذا لم يُسجَّل في السجل العقاري المبدئي. لذلك لا تكتمل إعادة البيع قانونيًا إلا بتسجيلها لدى الدائرة، ولا يكفي توقيع اتفاق خاص بين البائع والمشتري.

ما شروط إعادة بيع عقار قيد الإنشاء في دبي؟

تتوقف إمكانية إعادة البيع على أربعة شروط أساسية:

1. تسجيل الوحدة في السجل المبدئي (Oqood) باسم البائع.

2. عقد SPA يسمح بالتنازل، مع استيفاء ما يشترطه من نسب سداد أو مدد أو موافقات.

3. خلو الوحدة من العوائق: لا أقساط متأخرة، ولا رهن غير مُسوّى، ولا نزاع قائم مع المطوّر.

4. شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر.

هل يجب دفع نسبة محددة من سعر العقار قبل إعادة بيعه؟

لا توجد في تشريعات دبي نسبة سداد موحدة تشترط بلوغها قبل إعادة البيع. لكن كثيرًا من المطوّرين يربطون إصدار NOC ببلوغ حد أدنى من السداد أو مرحلة إنشاء معينة، وتختلف هذه النسبة من مطوّر إلى آخر، بل من مشروع إلى آخر لدى المطوّر نفسه.

الطريقة الموثوقة لمعرفة النسبة المطبقة على وحدتك:

• مراجعة بند التنازل أو إعادة البيع (Assignment / Resale) في عقد SPA وملاحقه.

• طلب تأكيد مكتوب من المطوّر بشروط إصدار NOC قبل عرض الوحدة للبيع.

ما دور عقد البيع والشراء SPA؟

عقد SPA هو المرجع الأول لأي صفقة إعادة بيع، لأنه يحدد:

• هل يُسمح بالتنازل أصلًا، ومتى.

• الشروط المسبقة: حد السداد، أو موافقة المطوّر الخطية، أو قيود زمنية.

• الرسوم الإدارية التي قد يطلبها المطوّر.

• ما ينتقل إلى المشتري الجديد: خطة الدفع، وموعد التسليم المتوقع، والمواصفات، والحقوق والالتزامات.

• هل يلزم توقيع ملحق تنازل أو عقد جديد بين المطوّر والمشتري الجديد.

يقرأ المشتري الجديد هذا العقد بعناية أيضًا، لأنه سيرث التزاماته كما هي.

هل يجب أن يكون العقار مسجلًا في نظام Oqood؟

نعم. فالمادة (6) من القانون رقم (13) لسنة 2008 تجيز التصرف في الوحدات المباعة على الخارطة والمسجلة في السجل المبدئي، والمادة (3) تبطل التصرف غير المسجل.

وتُلزم الدائرة المطوّر بتسجيل عقد البيع والشراء في السجل المبدئي خلال 90 يومًا من تاريخ توقيعه. وإذا امتنع المطوّر عن التسجيل أو تأخر فيه، يمكن للمشتري التقدم بطلب التسجيل لدى الدائرة مدعومًا بالمستندات. وقبل عرض الوحدة للبيع، تأكد من أن شهادة التسجيل المبدئي صادرة باسمك وأن بياناتها مطابقة للعقد.

اقرأ أيضًا: نظام Oqood في دبي وأهميته في تسجيل العقارات على المخطط

ما موافقة عدم الممانعة NOC ولماذا تحتاج إليها؟

شهادة عدم الممانعة (No Objection Certificate) هي موافقة رسمية من المطوّر على نقل حقوق الوحدة إلى مشترٍ جديد، ولا تسجّل الدائرة إعادة بيع وحدة على الخارطة من دونها. ويمكن الحصول عليها إلكترونيًا عبر تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST) وفق ما أعلنته الدائرة.

وظيفة الشهادة يؤكد المطوّر من خلالها أن البائع ملتزم بالسداد حتى تاريخه، وأنه لا يوجد مانع تعاقدي من التنازل، وأنه مستعد لاستكمال العقد مع المشتري الجديد.

متطلبات المطوّر الشائعة

• كشف حساب محدث يثبت سداد الأقساط المستحقة.

• بلوغ حد السداد المنصوص عليه في SPA، إن وُجد.

• بيانات المشتري الجديد ومستنداته.

• رسالة عدم ممانعة أو تخالص من البنك إذا كانت الوحدة مرهونة.

• سداد الرسوم الإدارية المقررة.

الرسوم المحتملة تحظر المادة (7) من القانون رقم (13) لسنة 2008 على المطوّر تقاضي أي رسوم على البيع أو إعادة البيع، باستثناء المصروفات الإدارية التي توافق عليها الدائرة. لذلك تختلف الرسوم الإدارية من مطوّر إلى آخر، ومن حقك طلب بيان مكتوب بقيمتها وطبيعتها قبل الاتفاق مع المشتري.

كيف تتعامل مع التأخير أو الرفض؟

• قدّم طلب NOC مبكرًا، وقبل توقيع اتفاق نهائي يتضمن موعد نقل ملزمًا.

• اطلب من المطوّر سببًا مكتوبًا للرفض أو التأخير.

• عالج السبب إن كان قابلًا للحل: سداد مستحقات متأخرة، أو استكمال مستند، أو تسوية الرهن.

• إذا رأيت أن الرفض يخالف العقد أو أن الرسوم المطلوبة غير معتمدة، استشر محاميًا عقاريًا وتواصل مع القنوات الرسمية لدى الدائرة.

ما رسوم إعادة بيع العقار على المخطط في دبي؟

تتكون تكلفة إعادة البيع من أربعة بنود رئيسية: رسوم تسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك، ورسوم مكتب أمين التسجيل، والرسوم الإدارية للمطوّر، وعمولة الوساطة إن وُجد وسيط. والبند الأكبر هو رسوم تسجيل البيع البالغة 4% من قيمة البيع.

رسوم دائرة الأراضي والأملاك

وفق جدول رسوم خدمة تسجيل البيع المبدئي لدى الدائرة (تاريخ التحقق: 26 أكتوبر 2026):

• 2% من قيمة البيع على البائع، و2% على المشتري، أي 4% في المجموع.

• رسوم معرفة 10 دراهم ورسوم ابتكار 10 دراهم لكل رسم.

ويجوز للطرفين الاتفاق على توزيع مختلف، والشائع في السوق أن يتحمل المشتري الـ4% كاملة. المهم أن يُكتب التوزيع المتفق عليه صراحة في اتفاقية البيع بين الطرفين.

الفرق بين رسوم البيع الأول ورسوم إعادة البيع

• عند الشراء الأول من المطوّر: تُستوفى نسبة 4% عند تسجيل العقد في السجل المبدئي، وقد يتحملها المطوّر كليًا أو جزئيًا ضمن عروض ترويجية.

• عند إعادة البيع: تُعد الصفقة تصرفًا جديدًا يُسجَّل بقيمته الجديدة وتُستحق عنه رسوم التسجيل من جديد. ولا تنتقل الرسوم التي دُفعت في البيع الأول إلى المشتري الجديد، ولا تُسترد للبائع.

اقرأ أيضًا: رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي عند شراء عقار 2026

رسوم المطوّر ونقل العقد

يتقاضى بعض المطوّرين رسومًا إدارية مقابل إصدار NOC وتحديث بيانات العقد، ولا يوجد مبلغ موحد لها. وبحكم المادة (7) المشار إليها، يجب أن تقتصر على مصروفات إدارية معتمدة من الدائرة. اطلب بيانًا مكتوبًا بقيمتها، وتحقق مما إذا كان عقد SPA يحددها مسبقًا.

إضافة إلى ذلك، يتقاضى مكتب أمين التسجيل العقاري الذي تُنجز لديه المعاملة رسوم خدمة وفق جدول الدائرة، ويُستحسن طلب عرض مكتوب بها قبل موعد النقل.

هل توجد عمولة وسيط عقاري؟

فقط إذا استعنت بوسيط. ولا تحدد الأنظمة نسبة ثابتة للعمولة؛ إذ تُحدد بالاتفاق في عقد الوساطة، ويُعتمد العرف السائد عند غياب الاتفاق، وتخضع العمولة لضريبة القيمة المضافة. تأكد من أن الوسيط مرخص ومسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، ومن تحديد الطرف الذي يدفع العمولة كتابيًا.

جدول رسوم إعادة بيع وحدة قيد الإنشاء

كيف تتم إعادة بيع عقار قيد الإنشاء في دبي خطوة بخطوة؟

1. مراجعة SPA: تحقق من بند التنازل، وحد السداد، والرسوم الإدارية، وأي قيود زمنية.

2. استخراج كشف الحساب: اطلب من المطوّر كشفًا يوضح المبلغ المسدد، والأقساط المتبقية ومواعيدها، وأي مستحقات متأخرة.

3. تحديد السعر: قارن سعرك بأسعار الوحدات المماثلة في المشروع نفسه، بما فيها الوحدات التي لا يزال المطوّر يبيعها مباشرة وبخطة دفعه الحالية.

4. الاتفاق مع المشتري: وقّعا اتفاقية بيع تحدد السعر، والعلاوة، والمبلغ الذي يدفعه المشتري للبائع، ومن يتحمل كل رسم، وموعد النقل، وما يحدث إذا تعذّر الحصول على NOC.

5. الحصول على NOC: قدّم الطلب عبر المطوّر أو تطبيق «دبي ريست»، وسدّد الرسوم الإدارية.

6. تجهيز المستندات: اجمع المستندات المذكورة أدناه، وجهّز وسائل سداد الرسوم والمبالغ المتفق عليها.

7. تسجيل نقل الحقوق والالتزامات: تُسجَّل المعاملة لدى الدائرة عبر القناة المعتمدة، وتُصدر شهادة تسجيل مبدئي باسم المشتري الجديد الذي يتولى سداد الأقساط المتبقية للمطوّر.

ما المستندات المطلوبة لإعادة البيع؟

• عقد البيع والشراء الأصلي (SPA) وملاحقه.

• شهادة التسجيل المبدئي (Oqood) باسم البائع.

• كشف حساب محدث من المطوّر.

• شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطوّر.

• اتفاقية البيع الموقّعة بين البائع والمشتري.

• الهوية الإماراتية أو جواز السفر الساري للطرفين، ومستندات الرخصة والتأسيس إذا كان أحد الطرفين شركة.

• رسالة عدم ممانعة أو تخالص من البنك إذا كانت الوحدة مرهونة.

• وكالة قانونية مصدّقة وسارية إذا تمت المعاملة بالوكالة. وتوضح الدائرة أن صلاحية الوكالة لأغراض البيع سنتان من تاريخ توثيقها لدى الكاتب العدل.

كيف تحسب ربح إعادة بيع عقارك قبل الاستلام؟

صافي الربح هو ما يتبقى لك بعد طرح كل ما دفعته ولن تسترده، لا الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء.

ما الفرق بين سعر إعادة البيع وصافي الربح؟

سعر إعادة البيع هو القيمة الإجمالية الجديدة للوحدة المتفق عليها مع المشتري. أما صافي الربح فيُحسب هكذا:

صافي الربح = (سعر إعادة البيع − سعر الشراء الأصلي) − تكاليف الدخول التي تحملتها ولن تُسترد − تكاليف الخروج التي يتحملها البائع

وهناك نقطة يخطئ فيها كثيرون: الأقساط المتبقية لا تُطرح من الربح، لأنك لن تدفعها؛ بل سيتولاها المشتري الجديد. كما أن المبالغ التي سددتها للمطوّر لا تُعد ربحًا عند استردادها، لأنها جزء من سعر الشراء الأصلي. احتساب أي منهما مرتين يعطي نتيجة خاطئة.

مثال حسابي مبسط

مثال افتراضي للتوضيح فقط، لا يمثل متوسطًا للسوق ولا يُعد توقعًا لعائد أي مشروع:

الافتراضات

ما يحدث نقديًا

• يدفع المشتري للبائع: 600,000 (المسدد) + 200,000 (العلاوة) = 800,000 درهم.

• يتولى المشتري الأقساط المتبقية للمطوّر: 1,500,000 − 600,000 = 900,000 درهم، ولا تدخل في حساب ربح البائع.

حساب صافي الربح

في هذا المثال، ظهر الربح الظاهري 200,000 درهم، لكن الصافي أقل من نصفه. ومقارنة بالنقد الذي استثمره البائع فعليًا (600,000 + 60,000 = 660,000 درهم)، يعادل الصافي نحو 15% على كامل مدة الاحتفاظ، لا سنويًا. ولو تحمّل البائع جزءًا من رسوم تسجيل إعادة البيع بالاتفاق، لانخفض الصافي بالقيمة نفسها.

لمزيد من التفصيل حول العوامل التي تصنع فرصة إعادة البيع، راجع: كيف تحقق أرباحًا من إعادة بيع العقارات في دبي؟

ما المخاطر التي يجب الانتباه إليها قبل إعادة البيع؟

أبرز المخاطر لا تتعلق بالسعر وحده، بل بالتوقيت والالتزامات القائمة:

• استحقاق قسط أثناء التسويق: عرض الوحدة للبيع لا يوقف التزامك بجدول الدفعات. والتخلف عن السداد قد يعرّضك لإجراءات الإخلال التي ينظمها القانون والعقد، وقد يعطّل إصدار NOC.

• تأخر NOC أو رفضها: قد يسقط اتفاقك مع المشتري إذا لم تُصدر الشهادة في الموعد المتفق عليه.

• منافسة المطوّر نفسه: إذا كان المطوّر يبيع وحدات مماثلة بسعر أو خطة دفع أفضل، تضعف قدرتك على فرض علاوة.

• تأخر المشروع: يقلل الطلب على الوحدة ويضغط على السعر، خاصة إذا اقترب موعد قسط كبير.

• صعوبة تمويل المشتري: قد يواجه المشتري الجديد قيودًا تمويلية على الوحدات قيد الإنشاء، ما يحصر الطلب في المشترين النقديين.

• تآكل الهامش بالرسوم: العلاوة الصغيرة قد لا تغطي تكاليف الدخول والخروج.

• صفقات خارج التسجيل الرسمي: أي اتفاق لا يُسجَّل في السجل المبدئي يقع باطلًا.

كيف تقلل مخاطر إعادة البيع؟

• اقرأ بند التنازل في SPA قبل الشراء الأول، لا عند البيع فقط.

• احتفظ بسيولة تغطي القسطين التاليين على الأقل طوال فترة التسويق.

• اطلب NOC أو تأكيدًا مكتوبًا بشروطها قبل توقيع اتفاق نهائي.

• تحقق من نسبة إنجاز المشروع عبر خدمة تتبع حالة المشاريع لدى الدائرة.

• ضمّن اتفاقية البيع بندًا يوضح ما يحدث إذا تعذّر إصدار NOC أو التسجيل.

• احسب صافي الربح بكل التكاليف قبل تحديد السعر الأدنى الذي تقبله.

• تعامل مع وسيط مرخص، وتجنّب أي دفعات خارج القنوات المعتمدة.

إذا كان المشروع متعثرًا أو مهددًا بالإلغاء، فالإطار المختلف موضح في: كيفية التصرف عند إلغاء مشروع قيد الإنشاء في دبي

هل إعادة بيع العقار قبل الاستلام أفضل من الاحتفاظ به حتى التسليم؟

لا توجد إجابة واحدة تناسب كل المستثمرين؛ فالقرار يتوقف على وضعك المالي وهدفك من الشراء وحالة المشروع. والمقارنة التالية توضح ما يتغير في كل خيار:

قد يميل الميزان نحو إعادة البيع إذا كانت العلاوة الحالية تغطي التكاليف بهامش واضح، أو كانت لديك أقساط كبيرة قادمة لا تريد تحملها، أو تحتاج السيولة لفرصة أخرى. وقد يميل نحو الاحتفاظ إذا كان التسليم قريبًا، أو كان هدفك الدخل الإيجاري، أو كانت العلاوة المتاحة لا تكاد تغطي رسوم الخروج.

للاطلاع على بدائل في السوق الجاهز للمقارنة: عقارات جاهزة للبيع في دبي

هل تفكر في بيع عقارك أو شراء وحدة على المخطط في دبي؟

إعادة البيع قبل الاستلام فرصة حقيقية عندما تكون الوحدة مسجلة، والعقد يسمح بالتنازل، والعلاوة تغطي التكاليف بهامش واضح. ويساعدك فريق امتلاك جلوبال دبي على تقييم وحدتك الحالية، أو اختيار وحدة على المخطط في مشاريع قيد الإنشاء في دبي مع وضع خطة خروج واضحة منذ البداية.

تواصل مع فريق امتلاك جلوبال لمناقشة خياراتك العقارية في دبي