Кодирование недвижимости в Дубае

Вход на рынок недвижимости Дубая больше не ограничен только теми, кто может позволить себе целую квартиру. Благодаря проекту токенизации недвижимости, реализуемому Земельным департаментом, инвесторы могут приобрести цифровую долю в готовом и сданном в аренду объекте, начиная от 2 000 дирхамов ОАЭ, получать свою часть ежемесячной арендной платы, а затем продать свою долю на регулируемом вторичном рынке.

Краткий ответ: Токенизация недвижимости в Дубае — это процесс преобразования права собственности на готовый объект в цифровые токены, зарегистрированные на блокчейн-технологии и связанные с свидетельством о праве собственности в Земельном департаменте. Проект реализуется через платформу «PRYPCO Mint», лицензированную Управлением по регулированию виртуальных активов (VARA) в Дубае, и доступен держателям удостоверения личности ОАЭ при минимальной сумме инвестиций 2 000 дирхамов.

Что такое токенизация недвижимости в Дубае?

Токенизация недвижимости — это разделение объекта недвижимости на цифровые токены, зарегистрированные в блокчейне, каждый из которых представляет определённую долю объекта. Уникальность дубайского опыта заключается в том, что это государственный проект: Земельный департамент стал первым органом регистрации недвижимости на Ближнем Востоке, применившим токенизацию к свидетельству о праве собственности и выдающим документы о владении токенами в рамках признанной правовой системы.

Токенизация не является синонимом долевого владения недвижимостью в Дубае; это лишь один из цифровых механизмов его реализации. Долевое владение — более широкое понятие, которое может применяться и без блокчейна.

Этапы реализации проекта токенизации недвижимости в Дубае

Первый объект привлек 224 инвестора из 44 стран, 70% из которых впервые вошли на рынок недвижимости Дубая, средняя сумма инвестиций составила 10 714 дирхамов.

Что изменилось во второй фазе? В первой фазе инвесторы покупали токены на старте и держали их. Вторая фаза позволила перепродавать их другим инвесторам через регулируемый вторичный рынок. По данным департамента, эта фаза направлена на оценку эффективности рыночных механизмов, повышение прозрачности и защиту прав инвесторов, а также предусматривает расширение числа платформ и постепенное увеличение числа участников по мере получения регуляторных разрешений.

Кто контролирует токенизированную недвижимость в Дубае?

Как работает инвестиция в токенизированную недвижимость?

На данный момент проект ограничен готовыми объектами, каждый из которых делится на фиксированное количество токенов с равными правами. Инвесторы покупают токены за дирхамы ОАЭ, при этом доля одного инвестора не может превышать 20% стоимости объекта. После покупки право собственности регистрируется в департаменте и отображается в приложении Dubai REST, а платформа управляет, сдает и обслуживает объект.

Инвестор получает Сертификат владения токенами недвижимости, выданный департаментом, который дает ему:

• Долю в чистой ежемесячной аренде пропорционально количеству токенов.

• Право голоса по ключевым вопросам, например, о продаже объекта или капитальном ремонте.

• Долю от выручки при продаже, если владельцы решат реализовать объект.

Сертификат владения токенами — это документ, специфичный для данной модели, и отличается от традиционного свидетельства о праве собственности, выдаваемого в рамках видов права собственности на недвижимость в Дубае, таких как полная собственность, узуфрукт и мустаха.

Кто может инвестировать и как начать?

В настоящее время инвестировать могут только резиденты ОАЭ, имеющие удостоверение личности ОАЭ, при условии, что удостоверение и паспорт действительны не менее трех месяцев, а инвестор соответствует минимальному возрасту, установленному платформой (21 год согласно справочному центру). Иностранцы без резидентства пока не могут инвестировать; для них доступна только прямая полная собственность в соответствии с законом о праве собственности на недвижимость для иностранцев в Дубае.

Этапы инвестирования:

1. Скачать приложение PRYPCO Mint и создать аккаунт по электронной почте.

2. Пройти верификацию личности, загрузив удостоверение личности ОАЭ и подтверждение адреса (коммунальный счет, договор аренды или выписку из банка).

3. Просмотреть доступные объекты и выбрать количество токенов, минимум — на сумму 2 000 дирхамов.

4. Оплатить банковским переводом или картой, после чего токены зачисляются на ваш счет, а право собственности отображается в Dubai REST.

Инвестиционные сборы при токенизации недвижимости

Например, при инвестиции 10 000 дирхамов банковским переводом сборы составят около 410 дирхамов при покупке, а итоговые комиссии отображаются на платформе перед подтверждением сделки. Таким образом, стоимость входа в процентном отношении близка к сборам Земельного департамента при покупке недвижимости традиционным способом, хотя регистрационный сбор вдвое меньше.

Как получать доход и продавать токены?

Существует два источника дохода:

• Ежемесячная аренда: распределяется на ваш кошелек пропорционально количеству токенов, получает тот, кто владеет токенами на полночь первого числа каждого месяца.

• Рост капитала: при продаже токенов по более высокой цене на вторичном рынке или при получении доли от продажи объекта по решению владельцев.

С 20 февраля 2026 года вы можете выставлять свои токены на продажу в приложении. Размещение бесплатно, комиссия за выход удерживается только при завершении сделки. Однако продажа зависит от наличия покупателей и может занять время.

Доход не гарантирован и зависит от заполняемости, арендных ставок и рыночной конъюнктуры, поскольку доходность заметно различается между лучшими районами Дубая по аренде и менее востребованными локациями.

Токенизация недвижимости против покупки целого объекта

Токенизация подходит резидентам, желающим войти на рынок с небольшим капиталом или диверсифицировать инвестиции без управления объектом. Полная покупка — для тех, кто хочет полный контроль над активом или стремится получить резиденцию в Дубае через покупку недвижимости, а также для инвесторов из-за рубежа.

Риски и как проверить наличие лицензии

Основные риски:

• Ликвидность: Продажа зависит от наличия покупателей.

• Пилотная фаза: По мере развития проекта правила и сборы могут меняться.

• Ограниченный контроль: Вы не выбираете арендатора и не устанавливаете арендную ставку.

• Сборы: Значительно уменьшают доходность при краткосрочных инвестициях.

• Зависимость от платформы: Инвестиция зависит от работы и устойчивости платформы, хотя она и под государственным контролем.

• Рыночные риски: Стоимость токенов зависит от цен на недвижимость и аренду в Дубае.

VARA совместно с Земельным департаментом выпустили предупреждения против организаций, заявляющих об участии в проекте или рекламирующих токенизированную недвижимость без лицензии. Поэтому перед инвестицией проверьте лицензию организации через публичный реестр VARA, убедитесь, что ваше право собственности отображается в Dubai REST, и избегайте предложений с оплатой в криптовалюте или обещанием гарантированной доходности; это те же правила, что и при покупке недвижимости в Дубае любым способом для безопасности документов о праве собственности.

Будущее токенизации недвижимости в Дубае

Земельный департамент ожидает, что сектор токенизации недвижимости достигнет 60 млрд дирхамов к 2033 году, что составит около 7% всех сделок на рынке недвижимости. В их заявлениях говорится о постепенном расширении, которое может включать новые платформы, иностранных инвесторов и объекты на этапе строительства на следующих этапах.

Начните инвестиции в недвижимость Дубая с Imtilak Global

Независимо от того, рассматриваете ли вы токенизацию недвижимости как первый шаг или ищете объект для полной собственности, команда Imtilak Global в Дубае поможет вам сравнить варианты по вашему бюджету, выбрать наиболее подходящий район и проект для доходности или роста капитала, разобраться в условиях владения, резиденции и сборах, а также сопроводит вас на каждом этапе сделки.

Свяжитесь с консультантами Imtilak Global уже сегодня для бесплатной консультации по нашим проектам недвижимости в Дубае, доступным для полной собственности.

Гид для инвестора: часто задаваемые вопросы о токенизации недвижимости в Дубае

Что такое токенизация недвижимости в Дубае?

Преобразование права собственности на готовый объект в цифровые токены, зарегистрированные на блокчейне и связанные с свидетельством о праве собственности в Земельном департаменте Дубая, где каждый токен представляет долю объекта, которую можно купить и продать.

Какова минимальная сумма инвестиций в токенизированную недвижимость в Дубае?

2 000 дирхамов, а максимальная доля одного инвестора — 20% стоимости одного объекта.

Является ли инвестиция в токенизированную недвижимость в Дубае легальной и безопасной?

Да, проект легален и реализуется Земельным департаментом в сотрудничестве с Управлением по регулированию виртуальных активов и Центральным банком. Однако полностью безрисковых инвестиций не бывает: есть риски ликвидности, изменения правил на пилотном этапе, а доходность не гарантируется.

Могут ли иностранцы без резидентства инвестировать в токенизированную недвижимость?

Пока нет. Инвестировать могут только держатели удостоверения личности ОАЭ, но в будущем планируется международное расширение.

Какая платформа утверждена для инвестиций в токенизированную недвижимость в Дубае?

Платформа «PRYPCO Mint», лицензированная Управлением по регулированию виртуальных активов, является утвержденной платформой для проекта токенизации недвижимости Земельного департамента.

Каковы сборы Земельного департамента при токенизации недвижимости?

2% от суммы сделки, что вдвое меньше обычного регистрационного сбора (4%), плюс комиссии платформы и за токенизацию.

Как получать прибыль от токенизированной недвижимости?

От ежемесячной аренды, распределяемой на ваш кошелек пропорционально количеству токенов, а также от прироста капитала при продаже токенов по более высокой цене или при полной продаже объекта по решению владельцев.

Можно ли продать свои токены в любое время?

Вы можете выставить их на продажу на вторичном рынке, запущенном 20 февраля 2026 года, но завершение сделки зависит от наличия покупателей, а комиссия за выход составляет 1%.

Получаю ли я свидетельство о праве собственности при покупке токенов?

Вы получаете «Сертификат владения токенами недвижимости», выданный Земельным департаментом, а ваше право собственности отображается в приложении Dubai REST. Это документ, специфичный для данной модели, и отличается от традиционного свидетельства о праве собственности.

Дает ли покупка токенов право на резиденцию в Дубае?

Официальные сообщения о проекте токенизации не связывают владение токенами с правом на резиденцию. И резидентство по недвижимости, и золотая резиденция в Дубае предоставляются только при регистрации права собственности на объект с учетом установленных сумм и условий.

В чем разница между токенизацией недвижимости и долевым владением?

Долевое владение — это общий принцип распределения права собственности между несколькими инвесторами, а токенизация — цифровой механизм его реализации через блокчейн. Проект Земельного департамента — официальный государственный пример токенизации в Дубае.