Продажа недвижимости в Дубае 2026: этапы, сборы и необходимые документы

Рынок недвижимости Дубая позволяет владельцу, будь то гражданин, резидент или иностранный инвестор, продать свою недвижимость по четким процедурам под контролем Земельного департамента с самого начала и до выдачи свидетельства о праве собственности на имя покупателя. Однако разница между сделкой, завершённой за несколько недель по справедливой цене, и другой, затянувшейся из-за просроченного сертификата об отсутствии возражений или неурегулированной ипотеки, заключается в знании правильного порядка шагов и расходов до выставления недвижимости на продажу.

В этом руководстве собрано всё, что нужно продавцу: кто имеет право продавать, пошаговая инструкция, таблица сборов и кто за что платит, а также особые случаи, такие как заложенные или сданные в аренду объекты и продажа из-за рубежа.

Может ли иностранец продать свою недвижимость в Дубае?

Да. Иностранец в районах полной собственности Дубая обладает полным правом распоряжаться недвижимостью, включая продажу, аренду, ипотеку и наследование, без необходимости иметь вид на жительство и без ограничений по гражданству покупателя.

Ситуация отличается для договоров узуфрукта и мусата, так как передаётся только оставшийся срок действия договора согласно его условиям. Поэтому любую сделку стоит начинать с проверки типа права, указанного в свидетельстве о собственности.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости в Дубае

1. Оценка недвижимости и определение реальной цены

Цена — основной фактор скорости продажи. Оценка основывается на официально зарегистрированных сделках с аналогичными объектами в том же проекте или районе с учётом этажа, вида, площади и состояния отделки. При необходимости можно воспользоваться услугами аккредитованного оценщика департамента. Подробнее.

Вам может быть интересно: Руководство по оценке недвижимости в Дубае.

2. Заключение договора с лицензированным брокером (Форма A)

Продавец подписывает с лицензированным брокером, аккредитованным Агентством по регулированию недвижимости (RERA), Форму A — брокерское соглашение, в котором указывается цена, срок мандата и размер комиссии. На основании этого брокер получает официальное разрешение на рекламу, без которого объект не может быть размещён в объявлениях.

3. Переговоры и подписание Меморандума о взаимопонимании (Форма F)

После согласования условий с покупателем обе стороны подписывают Форму F — утверждённый договор купли-продажи. В форме указываются цена, дата передачи права собственности, способ оплаты, распределение сборов и штрафные санкции. Обычно покупатель предоставляет гарантийный чек на 10% от суммы сделки при подписании, который хранится у брокера до дня передачи.

Совет продавцу: Чётко указывайте в Форме F, кто оплачивает каждый сбор. Споры по распределению сборов в офисе Регистрационного доверенного лица — одна из главных причин задержек сделок.

Подробнее: Что такое Форма F в Дубае? Руководство по договору купли-продажи недвижимости

4. Получение Сертификата об отсутствии возражений (NOC) от застройщика

Передача недвижимости невозможна без NOC, выданного застройщиком, подтверждающего оплату эксплуатационных и сервисных сборов и отсутствие задолженностей по объекту. Стоимость сертификата оплачивает продавец, обычно оформление занимает несколько рабочих дней. Срок действия сертификата ограничен, поэтому рекомендуется запрашивать его сразу после подписания Формы F и согласовывать по времени с датой передачи.

Вам также может быть интересно: Сертификат об отсутствии возражений в секторе недвижимости Дубая

5. Передача права собственности в офисе Регистрационного доверенного лица

В назначенный день обе стороны или их представители посещают один из аккредитованных офисов Регистрационного доверенного лица. Покупатель передаёт банковский чек на сумму сделки, оплачиваются сборы, и свидетельство о собственности оформляется на имя нового владельца в тот же день. Подробнее о процедуре —

Всё о процедуре передачи права собственности на недвижимость в Дубае

Сборы при продаже недвижимости в Дубае: кто что платит?

Практический пример: Готовая квартира продана за 1 500 000 AED, не заложена, покупатель оплачивает сборы департамента и офиса доверенного лица:

Физическое лицо-продавец в Дубае не платит налог на прирост капитала с продажи недвижимости, поэтому чистая прибыль после этих сборов остаётся полностью у него. Подробнее о налогах и случаях с компаниями читайте Есть ли налог на прибыль от недвижимости в Дубае?.

Цифровая продажа через приложение "Dubai Now"

Земельный департамент внедрил цифровую продажу и покупку недвижимости через приложение "Dubai Now" без посещения офиса Регистрационного доверенного лица. Сервис проходит четыре этапа: создание заявки на договор купли-продажи, подписание с помощью цифрового ID, перевод суммы и сборов на эскроу-счёт, затем выдача электронного свидетельства о собственности.

Основные условия:

• Обе стороны должны иметь Emirates ID и цифровую идентификацию UAE PASS.

• Недвижимость должна находиться в районе полной собственности и быть отдельным объектом (квартира, офис или таунхаус).

• Недвижимость должна быть свободна от ипотеки или ограничений.

В этом сервисе сбор 4% делится поровну: 2% на продавца и 2% на покупателя, плюс фиксированные сборы за выдачу сертификата, карты и услуги партнёров. Поэтому он больше подходит для простых прямых сделок между резидентами, а традиционный способ остаётся актуальным для заложенных объектов или если одна из сторон находится за границей.

Подробнее: Эскроу-счёт в Дубае

Продажа заложенной недвижимости в Дубае

Недвижимость можно продать до полного погашения кредита, если ипотека будет погашена до или во время передачи права собственности. Процесс следующий:

1. Запросить письмо о задолженности в банке, указав точную оставшуюся сумму, с коротким сроком действия.

2. Зарезервировать объект в офисе Регистрационного доверенного лица на имя покупателя, и покупатель (или его банк) передаёт чек на сумму задолженности банку продавца.

3. Получить письмо об освобождении от банка и передать оригинал свидетельства после получения чека.

4. Передать право собственности покупателю, а продавец получает оставшуюся сумму.

Банк взимает комиссию за досрочное погашение, ограниченную Центральным банком ОАЭ, а департамент — сбор за аннулирование ипотеки. Если покупатель также использует кредит, сделка может занять ещё несколько недель, так как сроки определяются одобрением и оценкой банка покупателя.

Читайте также Ипотека для иностранцев в Дубае.

Продажа сданной в аренду недвижимости в Дубае

Продажа не прекращает действующий договор аренды; договор переходит к новому владельцу на прежних условиях до окончания срока, а его регистрация в системе Ejari обновляется. Если владелец хочет освободить объект для продажи, закон требует уведомить арендатора за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом, и выселение происходит после окончания контракта.

Сданная в аренду недвижимость привлекательна для широкого круга инвесторов, так как приносит доход с первого дня, поэтому указывайте в объявлении как "доходную недвижимость" с годовой арендной платой и сроком окончания договора. Подробнее о том, что ищут покупатели в таких случаях.

Вам также может быть интересно: Покупка сданной в аренду недвижимости в Дубае: что нужно знать?

Продажа недвижимости в Дубае из-за рубежа

Продавцу не обязательно присутствовать лично. Достаточно оформить специальную доверенность на продажу у нотариуса по месту жительства, затем заверить её в посольстве ОАЭ и перевести на арабский, либо подписать в посольстве ОАЭ. Доверенность должна содержать право подписывать Форму F, получать NOC, присутствовать при передаче и получать оплату.

Эта схема актуальна для многих арабских инвесторов, проживающих за границей, и аналогична процессу удалённой покупки недвижимости в Дубае. Рекомендуется указывать номер объекта в доверенности и чётко прописывать имя представителя, а оплату проводить через банковский чек или эскроу-счёт. Для владельцев сданных в аренду объектов из-за рубежа...

Продажа недвижимости на стадии строительства

Продажа строящейся недвижимости отличается от продажи готовой: зарегистрированным документом является договор Oqood, а не свидетельство о собственности, и многие застройщики требуют оплатить определённый процент стоимости до разрешения переуступки, взимая за это специальные сборы. Подробно условия и сборы описаны в руководстве Переуступка строящейся недвижимости в Дубае.

Сколько времени занимает продажа недвижимости в Дубае?

Период маркетинга до нахождения покупателя зависит от цены, района и типа объекта. Недвижимость, выставленная по цене последних зарегистрированных сделок в районах с высоким спросом, продаётся быстрее, как отмечено в статье Куда смещается спрос на недвижимость в Дубае.

5 советов, как продать недвижимость дороже и быстрее

1. Ориентируйтесь на последние зарегистрированные сделки, а не на цены объявлений: завышенная цена приводит к долгой продаже и большему дисконту.

2. Заранее подготовьте документы: свидетельство о собственности, паспорт и ID, квитанцию об оплате сервисных сборов, договор аренды (если есть).

3. Инвестируйте в презентацию: профессиональные фото, генеральная уборка и мелкий ремонт улучшают первое впечатление при небольших затратах.

4. Выберите правильное время: следите за тенденциями рынка и изучите прогноз рынка недвижимости Дубая до 2027 года перед выставлением на продажу.

5. Ведите переговоры по цифрам: заранее определите минимальную маржу и используйте стратегии переговоров для защиты своей прибыли.

Разместите свою недвижимость на продажу с Imtilak

Команда Imtilak сопровождает процесс продажи от первичной оценки по зарегистрированным сделкам, маркетинга среди широкой базы арабских и международных инвесторов, до получения NOC и координации даты передачи. Если вы находитесь за пределами ОАЭ, команда поможет вам пошагово с оформлением доверенности.

Свяжитесь с нами и получите бесплатную оценку недвижимости или просмотрите недвижимость на продажу в Дубае, чтобы узнать, как ваша недвижимость выглядит на фоне других предложений.

Гид для инвестора: Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости в Дубае

Платит ли продавец 4% сбор при продаже недвижимости в Дубае?

Обычно этот сбор оплачивает покупатель, но это обсуждается и фиксируется в Форме F. При цифровой продаже через "Dubai Now" сбор делится поровну между сторонами.

Можно ли продать недвижимость в Дубае без риэлтора?

Да, владелец может продать напрямую. Однако лицензированный брокер занимается получением разрешения на рекламу, оформлением Форм A и F, а также координацией NOC и даты передачи, и ошибки в этих шагах могут стоить дороже комиссии.

Нужен ли продавцу вид на жительство в ОАЭ?

Нет. Нерезидент может продать свою недвижимость лично при визите в страну или через нотариально заверенную и апостилированную доверенность.

Истекает ли резидентская виза инвестора после продажи недвижимости?

Вид на жительство по недвижимости привязан к праву собственности, поэтому продажа влияет на возможность продления. Ознакомьтесь с разницей между резидентством по недвижимости и "золотой визой" перед принятием решения.

Какие юридические права продавца, если покупатель отказывается от сделки?

В Форме F прописан штрафной пункт, и обычно продавец имеет право оставить гарантийный чек в случае неисполнения обязательств покупателем. Подробнее — о правах продавцов недвижимости в Дубае.

Стоит ли продавать сейчас или подождать?

Решение зависит от текущей доходности вашей недвижимости, динамики цен в районе и необходимости ликвидности. Сравните варианты продажи и реинвестирования по руководству по получению прибыли от перепродажи недвижимости в Дубае.