Эскроу-счет в Дубае

Когда вы покупаете недвижимость на этапе строительства в Дубае, вы оплачиваете значительную часть стоимости до завершения строительства, а иногда даже до его начала. Возникает естественный вопрос: куда идут эти платежи и кто гарантирует, что они не будут потрачены на другие цели?

Ответ заключается в системе эскроу-счетов. Суммы, выплачиваемые покупателем, не поступают на операционный счет застройщика, а зачисляются на специальный банковский счет самого проекта, а снятие средств с него контролируется Земельным департаментом. В этом руководстве мы объясним, что такое эскроу-счет, как он работает от бронирования до передачи, какую защиту он предоставляет и как проверить его перед оплатой.

Что такое эскроу-счет в Дубае?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет для проекта недвижимости, на который зачисляются средства, выплаченные покупателями объектов на этапе строительства или финансирующими проект лицами. Он регулируется Законом № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для проектов недвижимости в эмирате Дубай.

Эта система основана на трёх основных правилах:

• Независимый счет для каждого проекта: Счет открывается на имя проекта и используется только для его нужд. Если застройщик реализует три проекта, для каждого открывается отдельный эскроу-счет.

• Сертифицированное банковское управление: Счет управляется «доверенным лицом», которым выступает банк или финансовое учреждение, аккредитованное Земельным департаментом.

• Государственный контроль: Земельный департамент контролирует движение средств по счету через периодические отчеты, предоставляемые доверенным лицом.

Правовая основа эскроу-счета

Закон № 8 от 2007 года

Этот закон применяется ко всем застройщикам, продающим объекты на этапе строительства в рамках проектов недвижимости в Дубае и получающим платежи от покупателей или инвесторов. Ни один застройщик не может заниматься этой деятельностью, если он не зарегистрирован в «Реестре застройщиков недвижимости» при Земельном департаменте и не имеет лицензии компетентных органов.

Закон также обязывает застройщика подать заявку в Земельный департамент на открытие эскроу-счета для проекта до начала продаж. Счет регулируется письменным соглашением между застройщиком и доверенным лицом, в котором оговариваются условия управления, а копия передается в Земельный департамент.

Этот закон дополняет систему Oqood для предварительной регистрации недвижимости, в которой регистрируются договоры купли-продажи объектов на этапе строительства. Ознакомьтесь с общими требованиями к покупке в руководстве Требования к покупке недвижимости на этапе строительства в Дубае.

Стороны, участвующие в эскроу-счете

Как работает эскроу-счет от бронирования до передачи?

Средства покупателя на эскроу-счете проходят четыре основных этапа:

1. Регистрация проекта и открытие счета: Застройщик регистрирует проект в Земельном департаменте и открывает эскроу-счет до начала маркетинга или продаж. Продвижение проекта до выполнения этих процедур является явным нарушением закона.

2. Внесение платежей покупателем: Суммы за бронирование и рассрочку вносятся напрямую на эскроу-счет, а не на счет компании или другого лица.

3. Пошаговое расходование средств: Средства расходуются исключительно на строительство проекта поэтапно, согласно утверждённым Земельным департаментом стадиям, а не по усмотрению застройщика.

4. Удержание после завершения: После получения застройщиком сертификата о завершении доверенное лицо удерживает определённый процент от суммы на счёте на установленный срок до окончательного перевода.

Когда застройщик может снимать средства?

Застройщик не может снимать средства с эскроу-счета по своему усмотрению. Расходование средств связано с фактическим прогрессом строительства, и деньги используются только для данного проекта. Это означает, что график платежей в вашем договоре может предусматривать определённый взнос, но доступ застройщика к этим средствам зависит от завершения соответствующего этапа.

Поэтому рекомендуется отслеживать процент выполнения проекта, зарегистрированный в Земельном департаменте, и сравнивать его с внесёнными вами платежами, особенно если большая часть взносов приходится на период строительства.

5% удержания после завершения

Закон предусматривает, что доверенное лицо удерживает 5% от общей суммы на эскроу-счете после получения застройщиком сертификата о завершении. Эта сумма не переводится застройщику до истечения одного года с момента регистрации объектов на имя покупателей.

Цель этого удержания — мотивировать застройщика устранять дефекты и проблемы, выявленные после передачи. Поэтому этап приёмки недвижимости перед передачей особенно важен, так как это лучшее время для фиксации всех недостатков до окончания этого срока.

Как эскроу-счет защищает покупателя?

Система эскроу-счетов предоставляет покупателю несколько уровней защиты, в том числе:

• Средства на счете не могут быть арестованы: Деньги, внесённые на эскроу-счет, не могут быть изъяты в пользу кредиторов застройщика. Если у застройщика возникнут долги или финансовые споры, средства проекта останутся защищёнными.

• Средства выделены только для этого проекта: Застройщик не может переводить деньги с одного проекта на другой, как это ранее происходило на рынках без такой системы.

• Кредитные средства также поступают на счет: Если застройщик закладывает проект для получения кредита, кредитор обязан перечислить сумму займа на эскроу-счет, и расходование средств подчиняется тем же правилам.

• Право доступа: Вкладчик или его представитель имеют право просматривать бухгалтерские записи по счету и получать их копии.

• Периодический контроль: Доверенное лицо обязано регулярно предоставлять Земельному департаменту данные о поступлениях и расходах, а Земельный департамент вправе запрашивать любую информацию или назначать аудит.

Штрафы для нарушающих застройщиков

Закон предусматривает лишение свободы или штраф не менее 100 000 дирхамов ОАЭ, либо оба наказания за следующие нарушения:

• Осуществление деятельности по развитию недвижимости без лицензии.

• Продажа объектов в фиктивных проектах с осознанным нарушением.

• Присвоение или нецелевое использование средств, выплаченных за проект.

• Составление ложного аудиторского отчета или сокрытие в нём существенных фактов.

Кроме того, штрафная шкала, утверждённая Агентством по регулированию недвижимости, предусматривает штраф 500 000 дирхамов ОАЭ за неоткрытие эскроу-счета и такую же сумму за неперечисление средств на счет.

Что происходит с вашими деньгами, если проект приостановлен или отменён?

Если возникают обстоятельства, препятствующие завершению проекта, закон обязывает доверенное лицо консультироваться с Земельным департаментом и принимать необходимые меры для защиты вкладчиков. Эти меры могут идти по одному из двух путей: обеспечение завершения проекта или возврат средств покупателям.

Регистрация застройщика также аннулируется в случаях, таких как:

• Объявление банкротства.

• Не начало строительства в течение шести месяцев после получения разрешения на продажу объектов на этапе строительства без уважительной причины.

• Аннулирование лицензии застройщика.

Ваши деньги на эскроу-счете и делают возможным применение этих мер, поскольку средства остаются зарегистрированными на имя проекта и не смешиваются с активами компании. Подробные процедуры в таких случаях смотрите в руководствах Что делать, если проект на этапе строительства отменён и Права покупателя при задержке передачи недвижимости.

Как проверить эскроу-счет проекта перед оплатой?

Проверка эскроу-счета занимает несколько минут и должна быть выполнена до внесения любых средств, включая резервный платеж. Следуйте этим шагам:

• Официально найдите проект: через приложение Dubai REST или через сервис отслеживания проектов на сайте Земельного департамента в разделе регулирования недвижимости.

1. Сверьте данные проекта: Убедитесь, что название, номер проекта и имя застройщика совпадают с предоставленными вам данными.

2. Проверьте эскроу-счет: Удостоверьтесь, что для проекта открыт зарегистрированный эскроу-счет, и узнайте название банка-доверенного лица.

3. Проверьте процент готовности: Сравните зарегистрированный процент готовности с тем, что указано в рекламных материалах.

4. Проверьте договор: Убедитесь, что в договоре купли-продажи указан номер эскроу-счета и что инструкции по оплате ссылаются именно на него.

Для комплексной проверки проекта и лицензии застройщика обратитесь к руководству Как проверить, что проект недвижимости в Дубае лицензирован и безопасен.

Предупреждающие признаки перед оплатой

Остановитесь и проверьте перед оплатой, если заметили следующее:

• Требование перевести деньги на счет на имя компании-застройщика, брокера или физического лица.

• Требование оплаты наличными или через третье лицо.

• Продвижение проекта, который не фигурирует в официальных реестрах или не имеет рекламного разрешения.

• Отсутствие номера эскроу-счета в договоре или квитанциях об оплате.

• Давление с целью быстрого бронирования до возможности проверки.

Земельный департамент прямо призывает инвесторов убедиться, что продаваемые объекты на этапе строительства зарегистрированы на эскроу-счете, и не платить средства вне эскроу-счета проекта. Чтобы выбрать застройщика с большей уверенностью, обратитесь к руководству Как выбрать надёжного застройщика в Дубае.

Покупайте недвижимость на этапе строительства в Дубае с уверенностью с Imtilak Global

Эскроу-счет защищает ваши средства, но защита начинается с правильного выбора и проверки проекта до бронирования. В Imtilak Global наша команда консультантов сопровождает вас на каждом этапе. Мы проверяем регистрацию проекта и его эскроу-счета, анализируем с вами график платежей и условия договора, а также контролируем этапы строительства до передачи объекта. Если вы проживаете за пределами ОАЭ, мы поможем вам оформить покупку дистанционно, шаг за шагом. Свяжитесь с нами в WhatsApp и получите бесплатную консультацию, чтобы подобрать надёжный проект, подходящий вашему бюджету и целям.

Гид для инвестора: часто задаваемые вопросы об эскроу-счете в Дубае

Может ли застройщик использовать средства эскроу-счета для другого проекта?

Нет. Эскроу-счет открыт на имя проекта и используется только для его нужд, для каждого проекта — отдельный счет. Использование средств проекта не по назначению карается лишением свободы, штрафом или обоими наказаниями.

Можно ли платить застройщику в обход эскроу-счета?

Для объектов на этапе строительства платежи должны вноситься на эскроу-счет проекта. Не внесение средств на счет — нарушение, за которое на застройщика налагается штраф в размере 500 000 дирхамов ОАЭ. Поэтому не переводите деньги на другой счет, даже если это представлено как временная мера.

Что произойдет с моими деньгами, если застройщик обанкротится?

Средства на эскроу-счете не могут быть арестованы в пользу кредиторов застройщика, а регистрация обанкротившегося застройщика аннулируется. Доверенное лицо совместно с Земельным департаментом принимает меры для защиты вкладчиков: завершение проекта или возврат средств.

Как узнать номер эскроу-счета конкретного проекта?

Вы можете найти проект через приложение Dubai REST или сервис отслеживания проектов на сайте Земельного департамента. Номер эскроу-счета также должен быть указан в договоре купли-продажи и инструкциях по оплате.

Требуется ли эскроу-счет для готовой недвижимости?

Нет. Закон № 8 от 2007 года применяется к продаже объектов на этапе строительства в незавершённых проектах. Для готовой недвижимости цена и право собственности переходят в рамках одной сделки при регистрации в Земельном департаменте.

Какой процент удерживается после завершения и когда он возвращается?

Доверенное лицо удерживает 5% от общей суммы на эскроу-счете после получения застройщиком сертификата о завершении, и эта сумма не переводится застройщику до истечения одного года с момента регистрации объектов на имя покупателей.

Эскроу-счет — это первая линия защиты для покупателей недвижимости на этапе строительства в Дубае. Он гарантирует, что ваши средства направлены только на ваш проект, связывает их выдачу застройщику с ходом строительства и защищает от кредиторов застройщика, если проект приостановлен. Но эта защита начинается с вас: проверьте счет проекта перед оплатой и не переводите деньги вне его.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости на этапе строительства в Дубае, обратитесь к команде Imtilak Global, чтобы мы помогли вам проверить регистрацию проекта и его эскроу-счет до бронирования.