La codification immobilière à Dubaï

L’accès au marché immobilier de Dubaï n’est plus réservé à ceux qui disposent du prix total d’un appartement. Grâce au projet de tokenisation immobilière mené par le Département des terres et de la propriété, un investisseur peut acheter une part numérique d’un bien prêt à l’emploi et loué, à partir de 2 000 AED, recevoir sa part du loyer mensuel, puis revendre sa part sur un marché secondaire réglementé.

Réponse courte : La tokenisation immobilière à Dubaï consiste à transformer la propriété d’un bien prêt à l’emploi en jetons numériques (Tokens) enregistrés sur la technologie blockchain et liés au titre de propriété auprès du Département des terres et de la propriété. Le projet est actuellement mis en œuvre via la plateforme « PRYPCO Mint » agréée par l’Autorité de régulation des actifs virtuels de Dubaï (VARA), et il est accessible aux détenteurs d’une carte d’identité émiratie à partir de 2 000 AED minimum.

Qu’est-ce que la tokenisation immobilière à Dubaï ?

La tokenisation immobilière (Real Estate Tokenization) consiste à diviser un actif immobilier en jetons numériques enregistrés sur la blockchain, chacun représentant une part déterminée du bien. Ce qui distingue l’expérience de Dubaï, c’est qu’il s’agit d’un projet gouvernemental : le Département des terres et de la propriété est la première autorité d’enregistrement immobilier au Moyen-Orient à appliquer la tokenisation sur le titre de propriété et à émettre des certificats de propriété des jetons dans un cadre légal approuvé.

La tokenisation n’est pas synonyme de propriété fractionnée des biens immobiliers à Dubaï, mais en est l’un des mécanismes numériques ; la propriété fractionnée est un concept plus large qui peut être appliqué via des modèles ne reposant pas sur la blockchain.

Étapes du projet de tokenisation immobilière à Dubaï

Le premier bien a attiré à lui seul 224 investisseurs de 44 nationalités, dont 70% entraient pour la première fois sur le marché immobilier de Dubaï, avec un investissement individuel moyen de 10 714 AED.

Qu’est-ce qui change lors de la deuxième phase ? Lors de la première phase, l’investisseur achetait les jetons au lancement et les conservait. La deuxième phase permet la revente à d’autres investisseurs via un marché secondaire réglementé. Selon le département, cette étape vise à tester l’efficacité des mécanismes du marché, à renforcer la transparence et à protéger les droits des investisseurs, tandis que le département envisage d’ouvrir progressivement la participation à d’autres plateformes et à un public plus large, selon les autorisations réglementaires.

Qui supervise les biens tokenisés à Dubaï ?

Comment fonctionne l’investissement dans un bien tokenisé ?

Le projet est actuellement limité aux biens prêts à l’emploi, chaque bien étant divisé en un nombre fixe de jetons aux droits égaux. Les investisseurs achètent les jetons en dirhams émiratis, la part d’un investisseur ne pouvant dépasser 20% de la valeur du bien. Après l’achat, la propriété est enregistrée auprès du département et apparaît dans l’application Dubai REST. La plateforme gère le bien, sa location et son entretien.

L’investisseur reçoit un certificat de propriété du jeton immobilier délivré par le département, qui lui confère :

• Une part du loyer net mensuel, proportionnelle à ses jetons.

• Le droit de vote sur les décisions majeures, telles que la vente du bien ou d’importantes rénovations.

• Une part du produit de la vente si les propriétaires décident de vendre le bien.

Le certificat de propriété du jeton est un document spécifique à ce modèle, différent du titre de propriété traditionnel délivré pour les différents types de propriété à Dubaï tels que la pleine propriété, l’usufruit et le bail emphytéotique.

Qui peut investir et comment commencer ?

L’investissement est actuellement réservé aux résidents des Émirats détenteurs d’une carte d’identité émiratie, à condition que la carte d’identité et le passeport soient valides pour au moins trois mois, et que l’investisseur ait l’âge minimum fixé par la plateforme (21 ans selon son centre d’aide actuel). Les non-résidents ne peuvent pas encore investir, l’option disponible pour eux restant l’acquisition directe selon la loi sur la propriété immobilière pour les étrangers à Dubaï.

Étapes de l’investissement :

1. Téléchargez l’application PRYPCO Mint et créez un compte avec votre e-mail.

2. Complétez la vérification d’identité en téléchargeant la carte d’identité émiratie et un justificatif de domicile (facture de services, contrat de location ou relevé bancaire).

3. Consultez les biens disponibles et choisissez le nombre de jetons, à partir de 2 000 AED.

4. Payer par virement bancaire ou carte bancaire ; les jetons seront crédités sur votre compte et votre propriété apparaîtra dans Dubai REST.

Frais d’investissement dans les biens tokenisés

Par exemple, un investissement de 10 000 AED par virement bancaire supporte environ 410 AED de frais à l’achat, et les frais finaux apparaissent sur la plateforme avant confirmation de l’opération. Ainsi, le coût d’entrée en pourcentage se rapproche des frais du Département des terres et de la propriété lors de l’achat d’un bien par la méthode traditionnelle, bien que le droit d’enregistrement soit deux fois moins élevé.

Comment générer un rendement et vendre vos jetons ?

Le rendement provient de deux sources :

• Loyer mensuel : distribué sur votre portefeuille en fonction de votre part de jetons, versé à celui qui détient les jetons à minuit le premier jour de chaque mois.

• Plus-value : en revendant les jetons à un prix supérieur sur le marché secondaire, ou en percevant une part du produit de la vente du bien si les propriétaires décident de vendre.

Depuis le 20 février 2026, vous pouvez proposer vos jetons à la vente dans l’application. L’inscription est gratuite, les frais de sortie ne sont prélevés qu’à la réalisation de la vente. Cependant, la vente dépend de la présence d’acheteurs et n’est pas garantie immédiate.

Le rendement n’est pas garanti et dépend du taux d’occupation, des loyers et de la conjoncture du marché, les rendements variant sensiblement entre les meilleurs quartiers de Dubaï pour le rendement locatif et les zones moins demandées.

Tokenisation immobilière ou achat d’un bien complet ?

La tokenisation convient au résident souhaitant accéder au marché avec un petit capital ou diversifier ses investissements sans gérer le bien. L’achat complet convient à ceux qui veulent contrôler l’actif ou obtenir une résidence à Dubaï via l’achat d’un bien, ou investir depuis l’étranger.

Risques et vérification des licences

Principaux risques à évaluer :

• Liquidité : la vente dépend de la présence d’acheteurs.

• Période pilote : les règles et frais peuvent évoluer avec le projet.

• Contrôle limité : vous ne choisissez pas le locataire ni le montant du loyer.

• Frais : ils réduisent sensiblement le rendement en cas d’investissement à court terme.

• Dépendance à la plateforme : l’investissement dépend des performances et de la pérennité de la plateforme, même si elle est sous supervision gouvernementale.

• Risques de marché : la valeur des jetons fluctue avec les prix de l’immobilier et des loyers à Dubaï.

VARA, en coordination avec le Département des terres et de la propriété, a émis des avertissements contre les entités prétendant participer au projet ou promouvant des biens tokenisés sans licence. Avant d’investir, vérifiez la licence via le registre public de VARA, assurez-vous que votre propriété apparaît dans Dubai REST, et évitez toute offre demandant un paiement en cryptomonnaie ou promettant un rendement garanti ; ce sont les mêmes règles qui garantissent la sécurité des documents de propriété lors de l’achat d’un bien à Dubaï, quelle que soit la méthode.

L’avenir de la tokenisation immobilière à Dubaï

Le Département des terres et de la propriété prévoit que le secteur de la tokenisation immobilière atteindra 60 milliards AED d’ici 2033, soit environ 7% des transactions du marché immobilier. Ses déclarations indiquent une expansion progressive qui pourrait inclure d’autres plateformes, des investisseurs internationaux et des biens en cours de construction à l’avenir.

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Guide de l’investisseur : Foire aux questions sur la tokenisation immobilière à Dubaï

Qu’est-ce que la tokenisation immobilière à Dubaï ?

Transformation de la propriété d’un bien prêt à l’emploi en jetons numériques enregistrés sur la blockchain et liés au titre de propriété auprès du Département des terres et de la propriété de Dubaï, chaque jeton représentant une part du bien pouvant être achetée et vendue.

Quel est le montant minimum pour investir dans les biens tokenisés à Dubaï ?

2 000 AED, avec un maximum de 20% de la valeur du bien pour un seul investisseur.

L’investissement dans les biens tokenisés à Dubaï est-il légal et sûr ?

Oui, le projet est légal et mené par le Département des terres et de la propriété en collaboration avec l’Autorité de régulation des actifs virtuels et la Banque centrale. Mais il comporte des risques, tels que la liquidité, l’évolution des règles pendant la phase pilote, et le rendement non garanti.

Les étrangers non-résidents peuvent-ils investir dans les biens tokenisés ?

Pas pour le moment. L’investissement est réservé aux détenteurs d’une carte d’identité émiratie, avec des plans annoncés pour une expansion internationale à l’avenir.

Quelle est la plateforme agréée pour investir dans les biens tokenisés à Dubaï ?

La plateforme « PRYPCO Mint » agréée par l’Autorité de régulation des actifs virtuels, qui est la plateforme officielle du projet de tokenisation immobilière du Département des terres et de la propriété.

Quels sont les frais du Département des terres et de la propriété sur les biens tokenisés ?

2% de la valeur de la transaction, soit la moitié des frais d’enregistrement habituels de 4%, auxquels s’ajoutent les frais de la plateforme et les frais de tokenisation.

Comment percevoir les revenus d’un bien tokenisé ?

Par le loyer mensuel distribué sur votre portefeuille en fonction de votre part de jetons, et par la plus-value lors de la revente de vos jetons à un prix supérieur ou lors de la vente complète du bien décidée par les propriétaires.

Puis-je vendre mes jetons immobiliers à tout moment ?

Vous pouvez les proposer à la vente sur le marché secondaire lancé le 20 février 2026, mais la vente dépend de la présence d’acheteurs et des frais de sortie de 1% sont appliqués.

Ai-je un titre de propriété en achetant des jetons immobiliers ?

Vous recevez un « certificat de propriété du jeton immobilier » délivré par le Département des terres et de la propriété, et votre propriété apparaît dans l’application Dubai REST. Ce document est spécifique à ce modèle et différent du titre de propriété traditionnel.

L’achat de jetons immobiliers donne-t-il droit à un visa de résidence à Dubaï ?

Les annonces officielles du projet de tokenisation n’associent pas la détention de jetons à l’éligibilité à la résidence. Le visa de résidence immobilière ou le visa doré à Dubaï sont liés à la pleine propriété d’un bien enregistré, selon des valeurs et conditions précises.

Quelle est la différence entre la tokenisation immobilière et la propriété fractionnée ?

La propriété fractionnée est un concept général de répartition de la propriété d’un bien entre plusieurs investisseurs, tandis que la tokenisation est un mécanisme numérique pour l’appliquer via la blockchain. Le projet du Département des terres et de la propriété est le modèle gouvernemental officiel de tokenisation à Dubaï.