کدگذاری املاک در دبی

ورود به بازار املاک دبی دیگر محدود به کسانی نیست که توان خرید یک آپارتمان کامل را دارند. با پروژه توکنیزاسیون املاک که توسط دپارتمان زمین و املاک هدایت می‌شود، سرمایه‌گذار می‌تواند سهم دیجیتال از یک ملک آماده و اجاره‌ای را با مبلغی از ۲,۰۰۰ درهم خریداری کند و سهم خود را از اجاره ماهانه دریافت کند و سپس سهم خود را از طریق یک بازار ثانویه سازمان‌یافته بفروشد.

پاسخ کوتاه: توکنیزاسیون املاک در دبی به معنای تبدیل مالکیت یک ملک آماده به توکن‌های دیجیتال ثبت‌شده بر بستر بلاک‌چین و مرتبط با سند مالکیت نزد دپارتمان زمین و املاک است. این پروژه در حال حاضر از طریق پلتفرم «پریپکو مینت» (PRYPCO Mint) که دارای مجوز از سازمان تنظیم دارایی‌های مجازی دبی (VARA) است، اجرا می‌شود و برای دارندگان هویت اماراتی با حداقل سرمایه ۲,۰۰۰ درهم در دسترس است.

توکنیزاسیون املاک در دبی چیست؟

توکنیزاسیون املاک (Real Estate Tokenization) به معنای تقسیم دارایی ملکی به توکن‌های دیجیتال ثبت‌شده بر بستر بلاک‌چین است که هر یک نمایانگر سهم مشخصی از ملک است. آنچه تجربه دبی را متمایز می‌کند، پروژه‌ای دولتی است؛ دپارتمان زمین و املاک نخستین مرجع ثبت املاک در خاورمیانه است که توکنیزاسیون را بر روی سند مالکیت اجرا می‌کند و اسناد مالکیت برای دارندگان توکن‌ها در چارچوب قانونی صادر می‌کند.

توکنیزاسیون معادل مالکیت جزئی املاک در دبی نیست، بلکه یکی از روش‌های دیجیتال آن است؛ مالکیت جزئی مفهومی گسترده‌تر است که می‌تواند به مدل‌هایی بدون بلاک‌چین نیز اعمال شود.

مراحل پروژه توکنیزاسیون املاک در دبی

تنها ملک اول ۲۲۴ سرمایه‌گذار از ۴۴ ملیت را جذب کرد که ۷۰٪ آن‌ها برای اولین بار وارد بازار املاک دبی شدند و میانگین سرمایه‌گذاری فردی ۱۰,۷۱۴ درهم بود.

چه چیزی در مرحله دوم تغییر کرد؟ در مرحله اول، سرمایه‌گذار توکن‌ها را هنگام عرضه خریداری و نگهداری می‌کرد. اما مرحله دوم امکان فروش مجدد آن‌ها را به سرمایه‌گذاران دیگر از طریق بازار ثانویه سازمان‌یافته فراهم کرد. هدف این مرحله، طبق اعلام دپارتمان، سنجش کارایی مکانیزم‌های بازار، افزایش شفافیت و حفاظت از حقوق سرمایه‌گذاران است و دپارتمان در حال بررسی افزودن پلتفرم‌های بیشتر و گسترش تدریجی مشارکت بر اساس مجوزهای نظارتی است.

چه کسانی بر املاک توکنیزه‌شده در دبی نظارت دارند؟

سرمایه‌گذاری در ملک توکنیزه‌شده چگونه کار می‌کند؟

در حال حاضر پروژه فقط شامل املاک آماده است و هر ملک به تعداد ثابتی توکن با حقوق برابر تقسیم می‌شود. سرمایه‌گذاران توکن‌ها را با درهم امارات خریداری می‌کنند و سهم هر سرمایه‌گذار نباید بیش از ۲۰٪ ارزش ملک باشد. پس از خرید، مالکیت در دپارتمان ثبت می‌شود و در اپلیکیشن دبی رست (Dubai REST) نمایش داده می‌شود و پلتفرم مدیریت ملک، اجاره و نگهداری آن را بر عهده دارد.

سرمایه‌گذار گواهی مالکیت توکن ملکی صادره از دپارتمان را دریافت می‌کند که به او اعطا می‌کند:

• سهمی از خالص اجاره ماهانه متناسب با تعداد توکن‌ها.

• حق رأی در تصمیمات کلیدی مانند فروش ملک یا تعمیرات اساسی.

• سهمی از سود فروش در صورت تصمیم مالکان به فروش ملک.

گواهی مالکیت توکن سندی ویژه این مدل است و با سند مالکیت سنتی که در انواع مالکیت ملک در دبی مانند مالکیت کامل، انتفاع و مساطحه صادر می‌شود، تفاوت دارد.

چه کسانی حق سرمایه‌گذاری دارند و چگونه شروع کنید؟

در حال حاضر سرمایه‌گذاری فقط برای مقیمان امارات دارای هویت اماراتی مجاز است، به شرط آنکه هویت و گذرنامه حداقل سه ماه اعتبار داشته باشند و سرمایه‌گذار به حداقل سن تعیین‌شده توسط پلتفرم (۲۱ سال طبق مرکز راهنمایی فعلی) برسد. برای غیرمقیمان هنوز امکان سرمایه‌گذاری باز نشده است و گزینه موجود برای آن‌ها مالکیت مستقیم مطابق با قانون مالکیت ملک برای خارجی‌ها در دبی است.

مراحل سرمایه‌گذاری:

1. اپلیکیشن PRYPCO Mint را دانلود و با ایمیل خود حساب کاربری ایجاد کنید.

2. احراز هویت را با بارگذاری کارت هویت اماراتی و مدرک آدرس (قبض خدمات، قرارداد اجاره یا صورت‌حساب بانکی) کامل کنید.

3. املاک موجود را بررسی و تعداد توکن‌های مورد نظر را انتخاب کنید (حداقل ۲,۰۰۰ درهم).

4. با انتقال بانکی یا کارت پرداخت کنید تا توکن‌ها به حساب شما افزوده شده و مالکیت شما در دبی رست نمایش داده شود.

کارمزدهای سرمایه‌گذاری در املاک توکنیزه‌شده

مثلاً سرمایه‌گذاری ۱۰,۰۰۰ درهم از طریق انتقال بانکی، حدود ۴۱۰ درهم کارمزد هنگام خرید دارد و کارمزد نهایی پیش از تأیید عملیات در پلتفرم نمایش داده می‌شود. بنابراین، هزینه ورود به صورت درصدی به کارمزد دپارتمان زمین و املاک هنگام خرید ملک به روش سنتی نزدیک است، هرچند کارمزد ثبت نصف شده است.

چگونه سود کسب کنید و توکن‌های خود را بفروشید؟

سود دو منبع دارد:

• اجاره ماهانه: متناسب با تعداد توکن‌ها به کیف پول شما واریز می‌شود و به کسی تعلق می‌گیرد که توکن‌ها را در نیمه‌شب اولین روز هر ماه در اختیار داشته باشد.

• افزایش ارزش: با فروش توکن‌ها به قیمت بالاتر در بازار ثانویه یا سهمی از سود فروش ملک در صورت تصمیم مالکان.

از ۲۰ فوریه ۲۰۲۶ می‌توانید توکن‌های خود را برای فروش درون اپلیکیشن عرضه کنید. درج آگهی رایگان است و کارمزد خروج فقط پس از تکمیل فروش کسر می‌شود. اما فروش به وجود خریدار بستگی دارد و ممکن است فوری نباشد.

سود تضمین‌شده نیست و به میزان اشغال، نرخ اجاره و وضعیت بازار بستگی دارد؛ بازدهی در بهترین مناطق دبی برای بازده اجاره‌ای و مناطق کم‌تقاضا تفاوت محسوسی دارد.

توکنیزاسیون یا خرید کامل ملک؟

توکنیزاسیون مناسب مقیمی است که می‌خواهد با سرمایه کم وارد بازار شود یا بدون مدیریت ملک، سرمایه‌گذاری خود را متنوع کند. اما خرید کامل مناسب کسی است که کنترل کامل دارایی را می‌خواهد یا به دنبال اقامت دبی از طریق خرید ملک، یا سرمایه‌گذاری از خارج امارات است.

ریسک‌ها و نحوه اطمینان از مجوز

مهم‌ترین ریسک‌هایی که باید ارزیابی شوند:

• نقدشوندگی: فروش منوط به وجود خریدار است.

• مرحله آزمایشی: قوانین و کارمزدها ممکن است با پیشرفت پروژه تغییر کنند.

• کنترل محدود: مستأجر را انتخاب نمی‌کنید و اجاره را تعیین نمی‌کنید.

• کارمزدها: بخشی از سود را در سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت کاهش می‌دهد.

• وابستگی به پلتفرم: سرمایه‌گذاری وابسته به عملکرد و تداوم پلتفرم است، هرچند تحت نظارت دولتی فعالیت می‌کند.

• ریسک‌های بازار: ارزش توکن‌ها به نوسانات قیمت املاک و اجاره در دبی وابسته است.

VARA با هماهنگی دپارتمان زمین و املاک هشدارهایی درباره نهادهایی که ادعای مشارکت در پروژه دارند یا املاک توکنیزه‌شده را بدون مجوز تبلیغ می‌کنند، صادر کرده است. بنابراین، پیش از سرمایه‌گذاری از مجوز نهاد از طریق ثبت عمومی VARA اطمینان حاصل کنید، مالکیت خود را در دبی رست بررسی کنید و از هر پیشنهادی که پرداخت با رمزارز یا سود تضمینی وعده می‌دهد، دوری کنید؛ این همان قواعدی است که امنیت اسناد مالکیت هنگام خرید ملک در دبی به هر روشی را تضمین می‌کند.

آینده توکنیزاسیون املاک در دبی

دپارتمان زمین و املاک پیش‌بینی می‌کند که اندازه بخش توکنیزاسیون املاک تا سال ۲۰۳۳ به ۶۰ میلیارد درهم برسد؛ یعنی حدود ۷٪ معاملات بازار املاک. طبق اظهارات این نهاد، گسترش تدریجی شامل پلتفرم‌های بیشتر، سرمایه‌گذاران بین‌المللی و املاک در حال ساخت در مراحل بعدی خواهد بود.

سرمایه‌گذاری املاک در دبی را با Imtilak Global آغاز کنید

چه در حال بررسی توکنیزاسیون املاک به عنوان اولین قدم باشید یا به دنبال خرید کامل ملک، تیم Imtilak Global در دبی به شما در مقایسه گزینه‌ها بر اساس بودجه، انتخاب منطقه و پروژه مناسب برای بازده یا رشد سرمایه، درک شرایط مالکیت و اقامت و کارمزدها و پیگیری مراحل خرید گام‌به‌گام کمک می‌کند.

امروز با مشاوران Imtilak Global تماس بگیرید تا مشاوره رایگان درباره پروژه‌های ملکی ما در دبی که برای مالکیت کامل در دسترس هستند، دریافت کنید.

راهنمای سرمایه‌گذار: سوالات متداول درباره توکنیزاسیون املاک در دبی

توکنیزاسیون املاک در دبی چیست؟

تبدیل مالکیت یک ملک آماده به توکن‌های دیجیتال ثبت‌شده بر بستر بلاک‌چین و مرتبط با سند مالکیت نزد دپارتمان زمین و املاک دبی، به گونه‌ای که هر توکن نمایانگر سهمی از ملک باشد که می‌توان آن را خرید و فروش کرد.

حداقل سرمایه‌گذاری در املاک توکنیزه‌شده دبی چقدر است؟

۲,۰۰۰ درهم امارات و حداکثر سهم هر سرمایه‌گذار ۲۰٪ ارزش هر ملک است.

آیا سرمایه‌گذاری در املاک توکنیزه‌شده دبی قانونی و امن است؟

بله، پروژه قانونی است و توسط دپارتمان زمین و املاک با همکاری سازمان تنظیم دارایی‌های مجازی و بانک مرکزی هدایت می‌شود. اما بدون ریسک نیست؛ مانند نقدشوندگی، تغییر قوانین در مرحله آزمایشی و سود غیرتضمینی.

آیا اتباع خارجی غیرمقیم می‌توانند در املاک توکنیزه‌شده سرمایه‌گذاری کنند؟

فعلاً خیر. سرمایه‌گذاری فقط برای دارندگان هویت اماراتی مجاز است و برنامه‌هایی برای گسترش بین‌المللی در مراحل بعدی اعلام شده است.

پلتفرم معتبر سرمایه‌گذاری در املاک توکنیزه‌شده دبی چیست؟

پلتفرم «پریپکو مینت» (PRYPCO Mint) دارای مجوز از سازمان تنظیم دارایی‌های مجازی است و پلتفرم معتبر پروژه توکنیزاسیون املاک دپارتمان زمین و املاک است.

کارمزد دپارتمان زمین و املاک برای املاک توکنیزه‌شده چقدر است؟

۲٪ ارزش معامله؛ یعنی نصف کارمزد ثبت معمول (۴٪) که به آن کارمزد پلتفرم و کارمزد توکنیزاسیون افزوده می‌شود.

چگونه سود ملک توکنیزه‌شده را دریافت کنم؟

از اجاره ماهانه که متناسب با تعداد توکن‌های شما به کیف پولتان واریز می‌شود و از افزایش ارزش هنگام فروش توکن‌ها به قیمت بالاتر یا فروش کامل ملک با تصمیم مالکان.

آیا می‌توانم توکن‌های ملکی خود را هر زمان بفروشم؟

می‌توانید آن‌ها را در بازار ثانویه که از ۲۰ فوریه ۲۰۲۶ راه‌اندازی شده است، برای فروش عرضه کنید، اما تکمیل فروش به وجود خریدار بستگی دارد و کارمزد خروج ۱٪ کسر می‌شود.

آیا با خرید توکن‌های ملکی سند مالکیت دریافت می‌کنم؟

«گواهی مالکیت توکن ملکی» صادره از دپارتمان زمین و املاک را دریافت می‌کنید و مالکیت شما در اپلیکیشن دبی رست نمایش داده می‌شود. این سند ویژه این مدل است و با سند مالکیت سنتی تفاوت دارد.

آیا خرید توکن ملکی منجر به اخذ اقامت در دبی می‌شود؟

اطلاعیه‌های رسمی پروژه توکنیزاسیون ارتباطی بین مالکیت توکن و واجد شرایط بودن برای اقامت اعلام نکرده‌اند. هر یک از اقامت ملکی و اقامت طلایی در دبی به مالکیت ملک ثبت‌شده با ارزش و شرایط مشخص وابسته است.

تفاوت توکنیزاسیون املاک و مالکیت جزئی چیست؟

مالکیت جزئی مفهومی کلی برای تقسیم مالکیت یک ملک میان چند سرمایه‌گذار است، در حالی که توکنیزاسیون روشی دیجیتال برای اجرای آن از طریق بلاک‌چین است. پروژه دپارتمان زمین و املاک مدل دولتی معتبر توکنیزاسیون در دبی است.