اهدای ملک در دبی: انتقال مالکیت به فرزندان و بستگان

اداره ثبت املاک دبی به مالک ملک اجازه می‌دهد که مالکیت ملک خود را به طور کامل یا جزئی به همسر، فرزندان یا والدین خود بدون دریافت وجه منتقل کند و هزینه ثبت تنها ۰.۱۲۵٪ از ارزش ارزیابی ملک است، در حالی که هزینه فروش معمولاً ۴٪ می‌باشد. به همین دلیل، هبه ملک در دبی به یکی از روش‌های رایج برای ساماندهی ثروت خانوادگی در زمان حیات مالک تبدیل شده است، به جای اینکه ملک را به فرایندهای بعد از فوت واگذار کند.

اما هبه شرایط خاص خود را دارد: فهرست بسته‌ای از کسانی که حق بهره‌مندی از هزینه‌های کاهش‌یافته را دارند، مدارک اثبات نسبت که باید تایید شوند، مقررات خاص برای ملک در رهن و ملک روی نقشه و آثار قانونی که با امضای قرارداد پایان نمی‌یابد. این راهنما همه این موارد را با جزئیات و ارقام توضیح می‌دهد.

هبه ملک در دبی چیست؟

هبه ملکی یک اقدام حقوقی است که در آن مالک (واهب) ملک یا سهمی از آن را بدون دریافت وجه نقد به فرد دیگری (مَوهوب‌له) منتقل می‌کند. این انتقال در دبی از طریق خدمت "ثبت هبه" در اداره ثبت املاک انجام می‌شود و پس از آن سند مالکیت جدید به نام مَوهوب‌له صادر می‌گردد.

در دبی صرف توافق طرفین برای هبه کافی نیست، بلکه باید ثبت شود. مالکیت ملکی در امارت با ثبت در دفتر املاک اثبات می‌شود و ملکی که هبه آن ثبت نشده باشد، از نظر قانونی همچنان متعلق به واهب است تا زمانی که به نام مَوهوب‌له ثبت و سند مالکیت دریافت شود. سند مالکیت در دبی به نام او صادر گردد.

انواع هبه مورد پذیرش اداره:

• هبه کلی: مالک کل ملک را منتقل می‌کند.

• هبه جزئی: فقط سهم مشاعی از ملک منتقل می‌شود، مثلاً نصف یک آپارتمان به همسر واگذار می‌گردد و مالکیت مشترک می‌شود.

• هبه ملک روی نقشه: بر اساس قرارداد فروش اولیه قبل از صدور سند مالکیت ثبت می‌شود و هزینه هبه برای آن نیز همان است.

چه کسانی حق دریافت هبه ملک با هزینه کاهش‌یافته را دارند؟

هزینه‌های کاهش‌یافته تنها برای بستگان درجه یک و شرکت‌ها طبق ضوابط خاص در نظر گرفته شده است. هرگونه انتقال خارج از این گروه‌ها با هزینه انتقال مالکیت معمولی انجام می‌شود.

بنابراین، کسی که می‌خواهد ملک خود را به برادر یا نوه‌اش هبه کند، می‌تواند این کار را انجام دهد اما از هزینه کاهش‌یافته بهره‌مند نمی‌شود. در این حالت، آگاهی از هزینه‌های اداره ثبت املاک دبی هنگام خرید ملک به برآورد هزینه واقعی انتقال کمک می‌کند.

هزینه هبه ملک در دبی ۲۰۲۶

هزینه هبه بر اساس ارزش ارزیابی‌شده توسط اداره تعیین می‌شود، نه مبلغ اعلامی طرفین. ارزیابی گام اساسی در فرایند است و به همین دلیل ارزیابی ملک در دبی از ابتدا در محاسبات لحاظ می‌شود.

شرایط ثبت هبه نزد اداره ثبت املاک

• عدم وجود محدودیت بر مالکیت: اداره ثبت، هبه ملکی را که دارای محدودیت یا توقیف باشد، ثبت نمی‌کند.

• غیرقابل انتقال بودن ملک‌های اهدایی دولتی: املاک اهدایی دولت از طریق خدمت هبه قابل انتقال نیستند.

• اثبات نسبت خانوادگی: با مدارک رسمی ترجمه و تاییدشده.

• وکالت قانونی برای نماینده طرفین: در صورت عدم حضور واهب یا مَوهوب‌له.

• ارزیابی قبلی زمین‌ها: هبه زمین نیازمند درخواست ارزیابی در یکی از مراکز امین خدمات ملکی قبل از ثبت هبه است. برای آپارتمان و ویلا، خدمت ارزیابی هوشمند وجود دارد.

• تسویه حساب با توسعه‌دهنده: معمولاً گواهی عدم ممانعت که پرداخت بدهی‌ها را تایید می‌کند، الزامی است. بنابراین بهتر است قبل از درخواست، تسویه هزینه‌های خدمات و نگهداری انجام شود.

مدارک مورد نیاز برای هبه ملک در دبی

برای مقیمان و خارجی‌ها

• عقد ازدواج در صورت هبه بین همسران، ترجمه و تاییدشده توسط سفارت امارات در کشور صادرکننده و وزارت خارجه همان کشور.

• شناسنامه در صورت هبه به فرزندان یا از فرزندان به والدین، ترجمه و تاییدشده به همان روش، همراه با اثبات پدری یا نسبت از سفارت فرد در داخل کشور.

• کارت شناسایی امارات برای مقیمان یا گذرنامه معتبر برای غیرمقیمان.

• سند مالکیت اصلی یا قرارداد فروش اولیه اگر ملک روی نقشه باشد.

• گواهی عدم ممانعت از توسعه‌دهنده و بانک در صورت رهن بودن ملک.

برای شهروندان

عقد ازدواج برای متاهلان یا خلاصه ثبت احوال، به همراه کارت شناسایی امارات.

برای شرکت‌ها

اگر شرکت نزد اداره ثبت نشده باشد، ابتدا باید درخواست ثبت نهاد ارائه دهد. برای کسانی که این گزینه را در ساختار دارایی خود بررسی می‌کنند، روند ثبت ملک به نام شرکت در دبی الزامات شرکت‌ها را توضیح می‌دهد.

مراحل ثبت هبه ملک در دبی

1. آماده‌سازی اولیه: تایید مدارک نسبت، دریافت گواهی عدم ممانعت از توسعه‌دهنده و دریافت موافقت بانک در صورت رهن بودن ملک.

2. ارزیابی: از طریق ارزیابی هوشمند برای آپارتمان و ویلا یا درخواست ارزیابی در مرکز امین خدمات ملکی برای زمین‌ها.

3. مراجعه به مرکز خدمات: حضور طرفین یا نماینده قانونی آن‌ها در یکی از مراکز امین ثبت املاک و ارائه مدارک.

4. ثبت و بررسی درخواست: کارمند اطلاعات هبه را وارد سیستم کرده و بررسی می‌کند.

5. پرداخت هزینه‌ها: هزینه‌ها پرداخت و رسید دریافت می‌شود.

6. دریافت سند مالکیت جدید: سند مالکیت و نقشه به صورت الکترونیکی به ایمیل مَوهوب‌له ارسال می‌شود.

اداره مدت انجام فرایند در مرکز را در صورت کامل بودن مدارک حدود ۲۵ دقیقه برآورد می‌کند. اما بیشتر زمان واقعی صرف آماده‌سازی، تایید مدارک، گواهی عدم ممانعت و موافقت بانک می‌شود.

موارد خاص در هبه ملک

هبه ملک در رهن

اداره ثبت بدون موافقت کتبی بانک تامین‌کننده، هبه ملک در رهن را ثبت نمی‌کند، زیرا بانک حق ثبت‌شده‌ای بر ملک دارد. بانک‌ها معمولاً یکی از دو مسیر زیر را طی می‌کنند:

• تسویه کامل و رفع رهن قبل از هبه.

• انتقال وام به مَوهوب‌له پس از بررسی اعتبار و موافقت بانک.

مسیر دوم به شرایط بانک بستگی دارد، به ویژه اگر مَوهوب‌له غیرمقیم باشد. بنابراین مطالعه شرایط تسهیلات ملکی برای خارجی‌ها در دبی پیش از مذاکره با بانک مفید است.

هبه ملک روی نقشه

جدول هزینه‌های اداره، هبه بر اساس قرارداد فروش اولیه را با همان نرخ (۰.۱۲۵٪ از ارزش ارزیابی‌شده و حداقل ۲,۰۰۰ درهم) شامل می‌شود. این امر نیازمند موافقت توسعه‌دهنده و ثبت قرارداد در سامانه عقود برای ثبت املاک روی نقشه است. ممکن است توسعه‌دهنده هزینه اداری جداگانه‌ای دریافت کند، پس بهتر است پیشاپیش پرس‌وجو شود.

هبه به صغیر

سن بلوغ در امارات از ابتدای ژوئن ۲۰۲۶ هجده سال تمام میلادی تعیین شده است. اگر مَوهوب‌له کمتر از این سن باشد، ولی قانونی او نمایندگی می‌کند و ممکن است مدارک یا مجوز قضایی اضافی درخواست شود. ولی تا رسیدن صغیر به سن بلوغ حق مدیریت ملک را دارد. فروش ملک متعلق به صغیر نیز بعداً نیازمند اجازه دادگاه است.

واهب مقیم خارج از امارات

حضور شخصی واهب الزامی نیست، مشروط بر اینکه وکیل قانونی تاییدشده‌ای با اختیار صریح هبه داشته باشد. این همان روشی است که در خرید ملک در دبی از راه دور نیز استفاده می‌شود و متن وکالت باید دقیقاً ملک و مَوهوب‌له را مشخص کند.

صلاحیت مَوهوب‌له برای مالکیت

هبه به مَوهوب‌له حقی بیش از آنچه قانوناً مجاز است نمی‌دهد. اتباع خارجی فقط در مناطق مالکیت کامل مجاز به مالکیت هستند. بنابراین انتقال ملک به عضو خانواده با تابعیت خارجی به موقعیت ملک در مناطق مالکیت کامل در دبی برای خارجی‌ها. بستگی دارد.

آیا امکان رجوع در هبه ملک وجود دارد؟

هبه از نظر قانونی با ثبت آن پایان نمی‌یابد. قانون معاملات مدنی امارات که در این موضوع از احکام شریعت اسلامی پیروی می‌کند، به واهب اجازه رجوع در هبه را در موارد خاص می‌دهد و در موارد دیگر ممنوع می‌داند.

رویه قضایی تا کنون:

• دادگاه‌ها به والدین حق بازپس‌گیری آنچه به فرزندان هبه کرده‌اند داده‌اند. در مه ۲۰۲۶ دادگاه مدنی دبی حکمی صادر کرد که هبه آپارتمانی از پدر به پسرش را پس از ۱۴ سال فسخ و ملک را به پدر بازگرداند.

• حق رجوع از بین می‌رود اگر مَوهوب‌له ملک را به دیگری بفروشد، تغییر اساسی در آن ایجاد کند یا حقوقی برای اشخاص ثالث ایجاد شود که با رجوع آسیب ببینند، مانند رهن.

پیامدهای این موضوع برای خانواده:

• هبه به فرزندان انتقال قطعی و نهایی مانند فروش نیست.

• قانون جدید معاملات مدنی (مصوب فدرال شماره ۲۵ سال ۲۰۲۵) از ۱ ژوئن ۲۰۲۶ لازم‌الاجراست و از این پس هبه‌ها در چارچوب آن بررسی می‌شود.

• در صورت استفاده از هبه به عنوان بخشی از تسویه خانوادگی یا مالی گسترده‌تر، مشاوره حقوقی توصیه می‌شود.

هبه یا فروش یا ارث: کدام برای خانواده شما مناسب‌تر است؟

هبه مناسب کسانی است که می‌خواهند در زمان حیات خود تعیین کنند چه کسی مالک ملک باشد. اما کسانی که ترجیح می‌دهند ملک تا زمان فوت به نام خود باقی بماند، معمولاً به وصیت ثبت‌شده متوسل می‌شوند. تفاوت این دو مسیر در راهنمای ارث ملک در دبی برای خارجی‌ها به ویژه برای غیرمسلمانانی که وصیت خود را در دادگاه‌های مرکز مالی بین‌المللی دبی ثبت می‌کنند، روشن شده است.

اگر انتقال با دریافت وجه نقد انجام شود، حتی اگر بین پدر و پسر باشد، فروش محسوب می‌شود و مراحل انتقال مالکیت ملکی در دبی معمولی بر آن حاکم است.

نکات مهم پیش از هبه ملک

• اقامت وابسته به ملک: اگر واهب اقامت وابسته به مالکیت ملک داشته باشد، انتقال مالکیت می‌تواند بر امکان تمدید اقامت او تاثیر بگذارد. همین موضوع برای مَوهوب‌له نیز در صورت درخواست اقامت بر مبنای ملک صادق است. شرایط اقامت بین اقامت ملکی و طلایی، متفاوت است و بهتر است پیش از هبه بررسی شود.

• مالیات در کشور اقامت: دبی مالیاتی بر هبه وضع نمی‌کند و تنها هزینه ثبت دریافت می‌شود، اما برخی کشورها مالیات هبه یا ارث را حتی برای دارایی‌های خارج از مرزهای خود وضع می‌کنند.

• ملک اجاره‌ای: مالکیت همراه با قرارداد اجاره جاری منتقل می‌شود و مَوهوب‌له موجر جدید خواهد بود. پس از هبه باید اطلاعات قرارداد و اجاره به‌روزرسانی شود.

• عدالت بین فرزندان: هبه به برخی فرزندان و نه همه ممکن است باعث اختلاف خانوادگی یا حقوقی شود. مستندسازی شفاف نیت واهب این احتمال را کاهش می‌دهد.

امتلاک گلوبال دبی: همراه خانواده شما در هبه ملک و انتقال مالکیت

یک اشتباه کوچک در هبه می‌تواند هزینه زیادی داشته باشد: شناسنامه‌ای که به درستی تایید نشده، بانکی که هماهنگی قبلی با آن نشده یا خویشاوندی که مشمول هزینه کاهش‌یافته نیست. هر یک از این اشتباهات می‌تواند فرایند را هفته‌ها به تاخیر بیندازد یا هزینه را از چند هزار به ده‌ها هزار درهم افزایش دهد.

تیم امتلاک گلوبال دبی از اولین سوال با شماست: آیا هبه بهترین مسیر برای خانواده شماست یا فروش یا وصیت؟ سپس هزینه واقعی را بر اساس ارزش ارزیابی ملک شما محاسبه می‌کنیم، پرونده مدارک و تاییدات را آماده می‌کنیم، با توسعه‌دهنده و بانک هماهنگ می‌کنیم و فرایند را نزد امین ثبت پیگیری می‌کنیم تا سند مالکیت به نام فرد انتخابی شما صادر شود.

اگر قصد دارید ملکی جدید را از ابتدا به نام یکی از اعضای خانواده ثبت کنید، صفحه املاک فروشی در دبی پروژه‌های آماده و در حال ساخت در مناطق مالکیت کامل را گردآوری کرده است.

مشاوره رایگان خود را رزرو کنید و از طریق واتساپ با ما در ارتباط باشید