Дарение недвижимости в Дубае: передача права собственности детям и родственникам

Департамент земельных ресурсов Дубая позволяет владельцу недвижимости передать полную или частичную собственность на свое имущество супругу, детям или родителям бесплатно. Регистрационный сбор составляет 0,125% от оценочной стоимости недвижимости вместо обычных 4% от суммы продажи. Поэтому дарение недвижимости в Дубае стало распространенным способом организации семейного капитала при жизни владельца, а не оставления имущества для оформления после смерти.

Однако дарение имеет определённые условия: закрытый перечень лиц, имеющих право на сниженные сборы, документы о родстве, которые должны быть заверены, особые положения для заложенной и строящейся недвижимости, а также юридические последствия, не ограничивающиеся только подписанием договора. В этом руководстве всё это подробно разъясняется.

Что такое дарение недвижимости в Дубае?

Дарение недвижимости — это юридическое действие, при котором владелец (даритель) передает свое имущество или его долю другому лицу (одаряемому) без финансового вознаграждения. Оно регистрируется в Дубае через услугу «Регистрация дарения» в Департаменте земельных ресурсов, после чего на имя одаряемого выдается новый сертификат собственности.

В Дубае недостаточно устного соглашения сторон о дарении; оно обязательно должно быть зарегистрировано. Право собственности на недвижимость в эмирате подтверждается записью в реестре недвижимости, и если дарение не зарегистрировано, имущество юридически остается за дарителем до момента регистрации на имя одаряемого и получения им Свидетельства о праве собственности на недвижимость в Дубае на своё имя.

Виды дарения, принимаемые департаментом:

• Полное дарение: Владелец передает всю недвижимость.

• Частичное дарение: Передается только доля, например, половина квартиры жене, что делает её совместной собственностью.

• Дарение недвижимости на этапе строительства: Регистрируется на основании предварительного договора купли-продажи до выдачи свидетельства о собственности и облагается тем же сбором за дарение.

Кто имеет право на сниженные сборы при дарении?

Сниженные сборы предоставляются только ближайшим родственникам первой степени, а также компаниям при соблюдении специальных условий. Любая передача вне этих категорий рассматривается как обычная передача права собственности.

Любой желающий подарить свою недвижимость брату или внуку может это сделать, но в этом случае сделка не подпадает под сниженные сборы. В таком случае поможет понимание Сборов Департамента земельных ресурсов Дубая при покупке недвижимости для оценки реальной стоимости передачи.

Сборы за дарение недвижимости в Дубае 2026

Сборы за дарение рассчитываются на основе оценки, утверждённой департаментом, а не на основании заявленной сторонами стоимости. Оценка — важный этап процесса, поэтому Оценка недвижимости в Дубае становится частью расчёта с самого начала.

Условия регистрации дарения в Департаменте земельных ресурсов

• Право собственности не должно быть ограничено: Департамент отказывает в регистрации дарения, если на имущество наложено ограничение или обременение.

• Недвижимость не должна быть государственной: Имущество, предоставленное государством, не может быть передано через услугу дарения.

• Подтверждение родства: Через официально переведённые и заверенные документы.

• Доверенность для представителей: Если даритель или одаряемый не могут присутствовать лично.

• Предварительная оценка для земельных участков: Для дарения земли требуется запрос на оценку в одном из центров доверенных лиц по недвижимости до подачи заявления на дарение. Для квартир и вилл действует смарт-оценка.

• Справка от застройщика: Сертификат об отсутствии возражений, подтверждающий отсутствие задолженностей, практически обязателен. Поэтому рекомендуется заранее погасить Сборы за обслуживание и содержание перед подачей заявления.

Необходимые документы для дарения недвижимости в Дубае

Для резидентов и иностранцев

• Брачный контракт — при дарении между супругами, переведённый и заверенный посольством ОАЭ в стране выдачи и МИД этой страны.

• Свидетельство о рождении — при дарении детям или от детей родителям, переведённое и заверенное аналогично, с подтверждением родства или опеки от посольства лица в стране.

• Удостоверение личности ОАЭ для резидентов или действующий паспорт для нерезидентов.

• Оригинал сертификата собственности или предварительный договор купли-продажи, если недвижимость на этапе строительства.

• Сертификат об отсутствии возражений от застройщика и от банка, если недвижимость в залоге.

Для граждан

Брачный контракт для женатых или семейная книга, а также удостоверение личности ОАЭ.

Для компаний

Если компания не зарегистрирована в департаменте, необходимо сначала подать заявление на регистрацию юридического лица. Для тех, кто рассматривает этот вариант в рамках структурирования активов, процедура Регистрации недвижимости на компанию в Дубае разъясняет требования для всех видов компаний.

Этапы регистрации дарения недвижимости в Дубае

1. Подготовка: Заверение документов о родстве, получение сертификата об отсутствии возражений от застройщика и одобрения банка, если недвижимость в залоге.

2. Оценка: Через смарт-оценку для квартир и вилл или по заявке в центре доверенных лиц по недвижимости для земельных участков.

3. Посещение сервисного центра: Обе стороны или их представители посещают один из центров регистрации у доверенного лица и подают документы.

4. Подача и проверка сделки: Сотрудник вносит данные о дарении в систему и проверяет их.

5. Оплата сборов: Сборы оплачиваются, выдается квитанция об оплате.

6. Получение нового сертификата собственности: Сертификат и карта отправляются электронно по электронной почте на имя одаряемого.

Департамент оценивает время завершения сделки в центре примерно в 25 минут при наличии всех документов. Большая часть времени уходит на подготовку: заверения, сертификат об отсутствии возражений и одобрение банка.

Особые случаи при дарении недвижимости

Дарение заложенной недвижимости

Департамент не регистрирует дарение заложенной недвижимости без письменного согласия банка-кредитора, поскольку банк имеет зарегистрированное право на имущество. Обычно банки действуют по одному из двух сценариев:

• Полное погашение кредита и снятие залога до дарения.

• Перевод кредита на одаряемого после оценки его платёжеспособности и одобрения банка.

Второй вариант зависит от условий банка, особенно если одаряемый является нерезидентом. Поэтому полезно ознакомиться с условиями Ипотечного кредитования для иностранцев в Дубае перед переговорами с банком.

Дарение недвижимости на этапе строительства

В тарифах департамента предусмотрено дарение по предварительным договорам купли-продажи по той же ставке (0,125% от оценки, минимум 2 000 AED). Для этого требуется согласие застройщика и регистрация договора в Системе Oqood для регистрации строящейся недвижимости. Застройщик может взимать свои административные сборы, поэтому лучше уточнить это заранее.

Дарение несовершеннолетнему

Совершеннолетие в ОАЭ теперь наступает с 18 лет по григорианскому календарю, начиная с 1 июня 2026 года, когда вступил в силу новый Закон о гражданских сделках. Если одаряемый младше этого возраста, его представляет законный опекун, и департамент может потребовать дополнительные юридические документы или решение суда. Опекун сохраняет право управления имуществом до достижения совершеннолетия. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, впоследствии требует разрешения суда.

Даритель проживает за пределами ОАЭ

Личное присутствие дарителя не требуется, если он выдал доверенность, заверенную и с чётко прописанными полномочиями на дарение. Этот же механизм используется при Покупке недвижимости в Дубае дистанционно — доверенность должна точно указывать объект и одаряемого.

Право получателя на владение

Дарение не предоставляет одаряемому прав собственности сверх предусмотренных законом. Иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полной собственности только в специально отведённых районах. Поэтому передача недвижимости члену семьи с иностранным гражданством зависит от местоположения объекта в Районах полной собственности в Дубае для иностранцев.

Можно ли отменить дарение недвижимости?

Дарение не прекращается автоматически после регистрации. Гражданский кодекс ОАЭ, который в этом вопросе опирается на исламское право, позволяет дарителю отменить дарение в определённых случаях и запрещает это в других.

Что установили суды на данный момент:

• Суды признают за родителями право вернуть подаренное детям имущество. В мае 2026 года гражданский суд Дубая отменил дарение квартиры отца сыну спустя более 14 лет после регистрации и вернул недвижимость отцу.

• Право на отмену утрачивается, если одаряемый распорядился имуществом (продал), существенно изменил его или если отмена затрагивает права третьих лиц, например, при наличии ипотеки.

Что это значит для семьи:

• Дарение детям не является окончательной безотзывной передачей, как продажа.

• Новый Закон о гражданских сделках (Федеральный закон-декрет № 25 от 2025 года) вступил в силу 1 июня 2026 года и теперь регулирует вопросы дарения.

• Рекомендуется проконсультироваться с юристом перед дарением, если это часть более широкой семейной или финансовой договорённости.

Дарение, продажа или наследование: что лучше для вашей семьи?

Дарение подходит тем, кто хочет сам определить, кому перейдет имущество при жизни. Те, кто предпочитает оставить имущество на своё имя до смерти, обычно оформляют завещание. Различия между этими путями подробно разъясняются в руководстве по Наследованию недвижимости в Дубае для иностранцев, особенно для немусульман, оформляющих завещание через суды Международного финансового центра Дубая.

Если передача сопровождается финансовым вознаграждением, это считается продажей, даже если она происходит между отцом и сыном, и применяются Процедуры передачи права собственности на недвижимость в Дубае в обычном порядке.

Важные моменты перед дарением недвижимости

• ВНЖ, связанный с недвижимостью: Если у дарителя есть вид на жительство, связанный с владением недвижимостью, передача права собственности может повлиять на возможность продления. То же касается одаряемого, если он планирует получить ВНЖ на основании недвижимости. Условия различаются для ВНЖ по недвижимости и золотой резиденции, поэтому рекомендуется уточнить их заранее.

• Налоги в стране проживания: В Дубае налог на дарение не взимается, есть только регистрационные сборы. Однако в некоторых странах существуют налоги на дарение или наследство для своих граждан или резидентов, даже на имущество за рубежом.

• Сдаваемая в аренду недвижимость: Передача права собственности осуществляется вместе с действующим договором аренды, и одаряемый становится новым арендодателем. После дарения необходимо обновить данные договора и задолженности по аренде.

• Справедливость между детьми: Дарение части детей и отсутствие дарения другим может привести к семейным или юридическим спорам в будущем. Четкая фиксация намерений дарителя снижает этот риск.

Imtilak Global Dubai: мы сопровождаем вашу семью при дарении и передаче прав собственности

Малейшая ошибка при дарении может дорого обойтись: свидетельство о рождении не заверено как требуется, банк не уведомлен заранее или родственник не имеет права на сниженные сборы. Любая из этих ошибок может задержать сделку на недели или увеличить расходы с тысяч до десятков тысяч дирхамов.

Команда Imtilak Global Dubai начинает работу с вашего первого вопроса: действительно ли дарение — лучший путь для вашей семьи, или стоит выбрать продажу или завещание? Затем мы рассчитываем фактическую стоимость на основе оценки вашей недвижимости и готовим пакет документов и заверений. Мы координируем процесс с застройщиком и банком и сопровождаем сделку у доверенного лица до выдачи сертификата собственности на имя выбранного вами члена семьи.

Если вы планируете сразу оформить новую недвижимость на имя члена семьи, страница Недвижимость на продажу в Дубае объединяет готовые и строящиеся проекты в районах полной собственности.

Запишитесь на бесплатную консультацию и свяжитесь с нами в WhatsApp