Dubaİ'de taşınmaz hibesi: Mülkiyetin çocuklara ve akrabalara devri

Dubai Tapu ve Kadastro Dairesi, taşınmaz sahibine, taşınmazının tamamını veya bir kısmını eşi, çocukları ya da ebeveynlerine bedelsiz olarak devretme imkânı tanır. Kayıt ücreti, alışılmış satış ücreti olan %4 yerine, taşınmazın değerlemesi üzerinden %0,125 olarak belirlenmiştir. Bu nedenle, Dubai’de taşınmaz hibesi, mal sahibinin hayattayken aile servetini düzenlemesinin yaygın yollarından biri hâline gelmiştir; taşınmazı vefat sonrası işlemlere bırakmak yerine.

Ancak hibe için belirli şartlar vardır: İndirimli ücretlerden yararlanabileceklerin kapalı bir listesi, onaylanması gereken akrabalık belgeleri, ipotekli ve projeden taşınmazlar için özel hükümler ve sözleşmenin imzalanmasıyla bitmeyen hukuki sonuçlar. Bu rehber tüm bunları rakamlarla açıklamaktadır.

Dubai’de taşınmaz hibesi nedir?

Taşınmaz hibesi, mal sahibinin (bağışçı) taşınmazını veya bir hissesini başka bir kişiye (bağış alacak kişi) herhangi bir maddi karşılık olmaksızın devretmesidir. Dubai’de “hibe kaydı” hizmetiyle Kadastro Dairesi’nde kaydedilir ve ardından bağış alacak kişinin adına yeni bir mülkiyet belgesi düzenlenir.

Dubai’de tarafların hibe konusunda anlaşması yeterli değildir, mutlaka kayıt yapılmalıdır. Emirlikte taşınmaz mülkiyeti tapu siciline kaydedilerek ispatlanır; kaydı yapılmamış hibe, hukuken hâlâ bağışçının mülkiyetinde kalır, ta ki bağış alacak kişinin adına kaydedilip Dubai’de tapu belgesi alınana kadar.

Dairenin kabul ettiği hibe türleri:

• Tam hibe: Mal sahibi taşınmazın tamamını devreder.

• Kısmi hibe: Sadece pay devri yapılır; örneğin, bir dairenin yarısı eşe devredilerek ortak mülkiyet oluşturulur.

• Projeden taşınmaz hibesi: Tapu çıkmadan önce ön satış sözleşmesi üzerinden kaydedilir ve aynı hibe ücreti uygulanır.

Kimler indirimli ücretle taşınmaz hibesi alabilir?

İndirimli ücretler yalnızca birinci derece akrabalar ve belirli koşullarla şirketler için geçerlidir. Bu gruplar dışındaki devirler, normal mülkiyet devri gibi işlem görür.

Yani, taşınmazını kardeşine veya torununa devretmek isteyen biri bunu yapabilir, ancak işlem indirimli ücretten yararlanamaz. Bu durumda, Dubai’de taşınmaz satın alma ücretleri hakkındaki bilgiler, gerçek devir maliyetini anlamada yardımcı olur.

2026 Dubai’de taşınmaz hibesi ücretleri

Hibe ücreti, tarafların beyan ettiği değerden değil, dairenin belirlediği değerleme üzerinden hesaplanır. Değerleme işlemi zorunludur ve Dubai’de taşınmaz değerlemesi baştan itibaren sürecin bir parçasıdır.

Kadastroda hibe kaydı şartları

• Mülkiyet üzerinde kısıtlama olmamalı: Üzerinde haciz veya şerh bulunan taşınmazın hibesi reddedilir.

• Taşınmaz devlet tahsisi olmamalı: Devlet tarafından tahsis edilen taşınmazlar hibe yoluyla devredilemez.

• Akrabalık belgesi: Resmi, tercümeli ve onaylı belgeler gereklidir.

• Taraflardan biri adına vekâletname: Bağışçı veya bağış alacak kişi katılamıyorsa yasal vekil gereklidir.

• Arsa için ön değerleme: Arsa hibesi için, hibe kaydı öncesi bir gayrimenkul hizmet merkezi aracılığıyla değerleme başvurusu yapılmalıdır. Daire ve villalar için akıllı değerleme hizmeti mevcuttur.

• Geliştiriciden borcu yoktur yazısı: Pratikte Muvafakat belgesi gerekir. Bu belge, tüm yükümlülüklerin ödendiğini teyit eder. Bu nedenle, Hizmet ve bakım ücretlerinin ödendiğinden emin olunmalıdır.

Dubai’de taşınmaz hibesi için gerekli belgeler

Yabancılar ve ikamet edenler için

• Evlilik cüzdanı: Eşler arası hibede, tercümeli ve hem BAE elçiliği hem de ilgili ülkenin dışişleri bakanlığı tarafından onaylanmış olmalıdır.

• Doğum belgesi: Çocuklara veya çocuklardan ebeveyne hibe halinde, aynı şekilde tercümeli ve onaylı olmalı, ayrıca devlet içindeki kişinin elçiliğinden akrabalık kanıtı gereklidir.

• BAE kimliği (ikamet edenler için) veya geçerli pasaport (ikamet etmeyenler için).

• Orijinal tapu belgesi veya taşınmaz projedeyse ön satış sözleşmesi.

• Muvafakat belgesi geliştiriciden ve taşınmaz ipotekliyse bankadan.

Vatandaşlar için

Evliler için evlilik cüzdanı veya aile kaydı, ayrıca BAE kimliği gereklidir.

Şirketler için

Şirket daireye kayıtlı değilse önce kurum kaydı başvurusu yapılmalıdır. Bu seçeneği varlık yapısında değerlendirenler için, Dubai’de şirket adına taşınmaz kaydı prosedürü şirket türlerine göre açıklamaktadır.

Dubai’de taşınmaz hibesi kayıt adımları

1. Ön hazırlık: Akrabalık belgelerinin onaylanması, geliştiriciden muvafakat alınması ve taşınmaz ipotekliyse bankadan onay alınması.

2. Değerleme: Daire ve villalar için akıllı değerleme, arsalar için hizmet merkezi üzerinden başvuru.

3. Hizmet merkezine ziyaret: Taraflar veya yasal vekilleri, kayıt memuruna belgeleri sunar.

4. İşlemin girilmesi ve incelenmesi: Memur, hibe verilerini sisteme girip kontrol eder.

5. Ücretlerin ödenmesi: Ücretler ödenir ve makbuz alınır.

6. Yeni tapu belgesinin alınması: Tapu ve kroki, bağış alacak kişinin e-posta adresine elektronik olarak gönderilir.

Daire, belgeler tam olduğunda işlem süresini merkezde yaklaşık 25 dakika olarak öngörmektedir. Asıl zaman ise hazırlık aşamasında; onaylar, muvafakat ve banka onayı alınmasında geçmektedir.

Taşınmaz hibesinde özel durumlar

İpotekli taşınmazın hibesi

İpotekli taşınmazın hibesi için, finansman sağlayan bankadan yazılı onay alınmadan işlem yapılmaz; çünkü banka taşınmaz üzerinde kayıtlı bir hakka sahiptir. Bankalar genellikle iki yoldan birini izler:

• Kredinin tamamen kapatılması ve ipoteğin kaldırılması sonrası hibe işlemi.

• Finansmanın bağış alacak kişiye devri: Kredi yeterliliği incelendikten ve banka onayladıktan sonra.

İkinci yol, özellikle bağış alacak kişi ikamet etmiyorsa, bankanın koşullarına bağlıdır. Bu nedenle, Dubai’de yabancılar için ipotekli konut kredisi şartlarını önceden okumak faydalı olur.

Projeden taşınmaz hibesi

Daire ücret tablosu, ön satış sözleşmeleri için de aynı oranı (%0,125, asgari 2.000 AED) uygular. Bunun için geliştirici onayı ve sözleşmenin Oqood Projeden taşınmaz kayıt sistemine kayıtlı olması gerekir. Geliştirici ayrıca kendi idari ücretini talep edebilir, bu nedenle önceden sorulmalıdır.

Küçüğe hibe

BAE’de reşit olma yaşı, 1 Haziran 2026’da yürürlüğe giren yeni Medeni İşlemler Yasası ile 18 olarak belirlenmiştir. Bağış alacak kişi bu yaştan küçükse, işlemi yasal vasisi yürütür ve daire ek belgeler veya mahkeme izni isteyebilir. Vasi, çocuk reşit olana kadar taşınmazı yönetir. Sonrasında, küçüğün taşınmazını satmak için mahkeme izni gerekir.

Yurt dışında ikamet eden bağışçı

Bağışçının şahsen bulunması gerekmez; açıkça hibe yetkisi veren onaylı bir vekâletnameyle başka birini yetkilendirebilir. Bu yöntem, Dubai’de uzaktan taşınmaz satın alma işlemlerinde de geçerlidir; vekâletnamenin taşınmazı ve bağış alacak kişiyi açıkça belirtmesi gerekir.

Bağış alacak kişinin mülkiyet yeterliliği

Hibe, bağış alacak kişiye kanunen izin verilenin ötesinde bir mülkiyet hakkı kazandırmaz. Yabancılar, sadece belirlenmiş bölgelerde freehold mülkiyet hakkına sahiptir. Bu nedenle, taşınmazın aile üyesi olan bir yabancıya devri, taşınmazın Dubai’de yabancılar için freehold bölgelerinde olup olmamasına bağlıdır.

Taşınmaz hibesi geri alınabilir mi?

Hibe, kaydedildiğinde hukuken sona ermez. BAE Medeni İşlemler Kanunu, bu konuda İslam hukukundan alınan hükümlerle, bağışçının belirli durumlarda hibeden dönmesine izin verir, bazı durumlarda ise bunu yasaklar.

Yargıdaki uygulama:

• Mahkemeler, ebeveynlere çocuklarına verdikleri taşınmazı geri alma hakkı tanımıştır. Mayıs 2026’da Dubai’de bir sivil mahkeme, bir babanın oğluna 14 yıl önce devrettiği dairenin hibesi iptal ederek taşınmazı babaya iade etmiştir.

• Bağış alacak kişi taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, önemli bir değişiklik yaparsa veya üçüncü kişilerin zarar göreceği haklar oluşursa (ör. ipotek), geri alma hakkı düşer.

Aile için anlamı:

• Çocuklara yapılan hibe, satış gibi mutlak ve kesin bir devir değildir.

• Yeni Medeni İşlemler Kanunu (2025 tarihli 25 sayılı Federal Kararname Kanunu) 1 Haziran 2026’da yürürlüğe girmiştir ve bundan sonra hibeler bu çerçevede incelenecektir.

• Hibe, ailevi veya mali bir uzlaşmanın parçasıysa, öncesinde hukuki danışmanlık almak faydalı olur.

Hibe mi, satış mı, miras mı: Aileniz için hangisi uygun?

Hibe, taşınmazın hayattayken kime geçeceğine kendisi karar vermek isteyenler için uygundur. Oysa taşınmazın isminizde kalmasını ve vefattan sonra devrini isteyenler genellikle kayıtlı vasiyetnameye başvurur. Yollar arasındaki farklar, özellikle vasiyetlerini Dubai Uluslararası Finans Merkezi mahkemelerinde kaydettiren gayrimüslimler için, Dubai’de yabancılar için taşınmaz mirası rehberinde açıklanmıştır.

Devir maddi karşılıkla yapılıyorsa, bu işlem baba-oğul arasında bile olsa satış sayılır ve Dubai’de taşınmaz mülkiyeti devri prosedürü uygulanır.

Taşınmaz hibesi öncesi önemli hususlar

• Taşınmaza bağlı oturum izni: Bağışçı, taşınmaz mülkiyetine bağlı bir oturum iznine sahipse, mülkiyet devri oturumun yenilenmesini etkileyebilir. Aynı durum, bağış alacak kişinin taşınmaza dayalı oturum almak istemesi halinde de geçerlidir. Taşınmaz ve Altın Vize şartları farklılık gösterdiğinden, hibe öncesi kontrol edilmelidir.

• İkamet edilen ülkedeki vergiler: Dubai’de hibeden vergi alınmaz, sadece kayıt ücreti tahsil edilir. Ancak bazı ülkeler, vatandaşlarından veya sakinlerinden, yurt dışındaki varlıklar için bile hibe veya miras vergisi talep edebilir.

• Kiralık taşınmaz: Kira sözleşmesiyle birlikte mülkiyet devredilir ve bağış alacak kişi yeni ev sahibi olur. Hibe sonrası sözleşme ve kira bilgileri güncellenmelidir.

• Çocuklar arasında adalet: Bazı çocuklara hibe yapılıp diğerlerine yapılmaması, ileride aile içi veya hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir. Bağışçının niyetini açıkça belgelemek, bu riski azaltır.

Imtilak Global Dubai: Ailenize taşınmaz hibesi ve mülkiyet devrinde eşlik ediyoruz

Hibede yapılacak küçük bir hata bile pahalıya mal olabilir: Gereken şekilde onaylanmamış bir doğum belgesi, önceden koordine edilmemiş bir banka onayı ya da indirimli ücrete tabi olmayan bir akraba. Bu hatalardan herhangi biri işlemi haftalarca geciktirebilir ya da maliyeti binlerce dirhemden on binlerceye çıkarabilir.

Imtilak Global Dubai ekibi, ilk sorudan itibaren yanınızda: Hibe mi, satış mı, vasiyet mi aileniz için en uygun yol? Ardından, taşınmazınızın değerlemesi üzerinden gerçek maliyeti hesaplar, belge ve onay dosyanızı hazırlar. Geliştirici ve banka ile koordinasyon sağlar, kayıt memuru nezdinde işlemi takip eder ve tapu belgesinin seçtiğiniz aile üyesi adına çıkmasını sağlar.

Eğer baştan itibaren bir aile üyesi adına kaydedilecek yeni bir taşınmaz planlıyorsanız, Dubai’de satılık taşınmazlar sayfası, freehold bölgelerdeki hazır ve inşaat halindeki projeleri bir araya getirir.

Ücretsiz danışmanlığınızı ayırtın ve WhatsApp üzerinden bizimle iletişime geçin