تملك الأجانب للعقارات في الإمارات: القوانين والشروط

أصبحت دولة الإمارات العربية المتحدة من أكثر الوجهات جذباً للمستثمرين الأجانب الراغبين في تملك الأجانب في الإمارات، بفضل بيئتها التشريعية الواضحة وتنوّع خياراتها العقارية بين دبي وأبوظبي والشارقة وعجمان ورأس الخيمة. غير أن الأمر الذي يغفل عنه كثير من المستثمرين هو أن تنظيم الملكية العقارية في الدولة لا يخضع لنظام اتحادي موحّد بالتفاصيل نفسها، بل تضع كل إمارة تشريعاتها الخاصة التي تحدد المناطق المسموح بها، ونوع حق الملكية، والجهة المسؤولة عن التسجيل. في هذا الدليل نستعرض بدقة قانون التملك للأجانب في كل إمارة على حدة، وأنواع الحقوق العقارية المتاحة، وشروط الإقامة المرتبطة بالشراء.

هل يستطيع الأجانب تملك العقارات في الإمارات؟

نعم، يحق للأجانب تملك العقارات في دولة الإمارات، لكن ضمن مناطق محددة تُعرف بمناطق التملك الحر أو المناطق الاستثمارية، والتي تحددها كل حكومة محلية على حدة. فبينما تتيح دبي وعجمان ورأس الخيمة نظام التملك الحر الكامل (ملكية العقار والأرض معاً دون قيد زمني) في مناطقها الاستثمارية، تعتمد أبوظبي نظاماً مختلطاً يجمع بين التملك والانتفاع والمساطحة، فيما انتقلت الشارقة نفسها من الاقتصار على حق الانتفاع إلى إتاحة التملك الحر لغير العرب في مناطق محددة بعد تعديل تشريعي صدر في نهاية عام 2022.

بعبارة أخرى، لا يوجد نظام واحد يطبَّق بالتفاصيل نفسها على جميع الإمارات، لذلك من الضروري معرفة القانون الخاص بكل إمارة قبل اتخاذ قرار الشراء.

ما أنواع الملكية العقارية المتاحة للأجانب في الإمارات؟

تختلف طبيعة الحق العقاري الذي يحصل عليه المستثمر الأجنبي باختلاف نوع النظام المطبق، وأبرز هذه الأنواع:

• التملك الحر (Freehold): يمنح المشتري ملكية العقار والأرض معاً بشكل مطلق ودائم، مع سند ملكية رسمي، وحق كامل في البيع أو الرهن أو التوريث.

• حق الانتفاع (Usufruct): يمنح صاحبه حق استخدام العقار والاستفادة منه لمدة زمنية طويلة (غالباً حتى 99 أو 100 عام)، دون تملّك الأرض ذاتها.

• حق المساطحة (Musataha): يتيح للمستثمر البناء والاستثمار فوق أرض لا يملكها لمدة محددة قابلة للتجديد، مع حق التصرف بما يقيمه من إنشاءات خلال تلك المدة.

• الإيجار طويل الأجل: حق استئجار العقار لمدة ابتدائية قد تصل إلى 25 عاماً أو أكثر، دون أن يترتب عليه أي حق ملكية.

ويؤثر نوع الملكية بشكل مباشر في حقوق المستثمر، ومدة الانتفاع بالعقار، وإمكانية بيعه أو رهنه أو توريثه؛ لذلك يُنصح بالتعرّف بالتفصيل على الفرق بين التملك الحر وحق الانتفاع في الإمارات قبل اختيار نظام التملك الأنسب.

قوانين تملك الأجانب للعقارات حسب الإمارة

تملك الأجانب للعقارات في دبي

تُعد دبي الإمارة الأكثر انفتاحاً على الاستثمار العقاري الأجنبي في الدولة، إذ أتاح القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي التملك الحر الكامل للأجانب (أفراداً وشركات) داخل مناطق استثمارية محددة تشمل معظم المشاريع السكنية والتجارية الكبرى في الإمارة. يشمل هذا التملك جميع أنواع العقارات، ويتم تسجيله رسمياً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

نظراً لاتساع تفاصيل الشروط والرسوم والإجراءات الخاصة بدبي، خصصنا لها مقالاً مستقلاً بعنوان: قانون تملك العقار للأجانب في دبي.

تملك الأجانب للعقارات في أبوظبي

تعتمد أبوظبي على نظام أكثر تدرجاً، إذ حدد القانون رقم 19 لسنة 2005 (المعدَّل بموجب تعديلات عام 2019) عدداً من "المناطق الاستثمارية" التي يحق فيها لغير المواطنين تملك العقارات واكتساب الحقوق العينية عليها والتصرف بها. من أبرز هذه المناطق: جزيرة ياس، السعديات، الريم، المارية، شاطئ الراحة، مدينة مصدر، الريف، ولؤلؤة أبوظبي.

وتتوفر في أبوظبي أربعة أنظمة رئيسية للتملك:

• نظام الملكية: تملك الوحدة السكنية (دون الأرض) لمدة 99 عاماً مع حق التصرف الكامل بها.

• نظام المساطحة: الاستثمار بالبناء على أرض لمدة تصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد.

• نظام الانتفاع: الانتفاع الكامل بعقار سكني لمدة 99 عاماً دون إجراء تعديلات إنشائية عليه.

• نظام الإيجار طويل الأمد: حق إيجار لا يقل عن 25 عاماً.

قد يهمك: ما الفرق بين التملك الحر والتملك بعقد إيجار طويل الأمد في دبي؟

تملك الأجانب للعقارات في الشارقة

شهد نظام التملك في الشارقة تطوراً تشريعياً مهماً يجدر التنبه إليه: فبعد أن كان الأجانب (من غير العرب) مقتصرين على حق الانتفاع لمدة لا تتجاوز 100 عام بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 26 لسنة 2014، أصدر حاكم الشارقة في أواخر عام 2022 تشريعاً يتيح التملك الحر الكامل غير المقيد بزمن لغير المواطنين والخليجيين، ضمن مناطق ومشاريع عقارية محددة يقرها المجلس التنفيذي للإمارة.

بموجب هذا التطور، يحصل المستثمر الأجنبي في المشاريع المشمولة على سند ملكية رسمي من دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، مع حق كامل في البيع والرهن والتوريث، أسوة بما هو معمول به في دبي. ومن أبرز مناطق التملك الحر في الشارقة حالياً: مشروع الجادة، مدينة تلال، ممشى الشارقة، وجزيرة مريم. أما خارج هذه المناطق المعتمدة للتملك الحر، فلا يزال نظام حق الانتفاع بحدّه الأقصى 100 عام هو الساري.

ننصح دائماً بالتحقق من تصنيف المشروع تحديداً (تملك حر أم انتفاع) لدى المطوّر أو دائرة التسجيل العقاري قبل الشراء، لأن الوضع يختلف من مشروع إلى آخر داخل الإمارة نفسها.

اقرأ المزيد: ما هي إجراءات تسجيل العقار في دبي

تملك الأجانب في عجمان

تسمح عجمان للأجانب بالتملك الحر الكامل منذ عام 2008، ضمن مناطق استثمارية محددة تُشرف عليها دائرة الأراضي والتنظيم العقاري في عجمان. يمنح هذا النظام المستثمر ملكية دائمة غير مقيدة بزمن، مع حرية كاملة في البيع أو التأجير أو التصرف بالعقار، باستثناء الأراضي الزراعية والصناعية التي لا يجوز تملكها للأجانب. كما تشترط الإمارة عادة أن يكون المشتري قد بلغ 21 عاماً على الأقل، وأن يكون حاصلاً على تصريح إقامة سارٍ في الدولة عند اشتراط ذلك من المشروع.

تملك الأجانب في رأس الخيمة

تتيح رأس الخيمة كذلك نظام التملك الحر الكامل للأجانب في مناطق استثمارية محددة، أبرزها جزيرة المرجان وميناء العرب ومدينة الحمرا، حيث يحصل المستثمر على سند ملكية رسمي من دائرة الأراضي والأملاك في رأس الخيمة يخوّله حق التصرف الكامل بالعقار بيعاً أو رهناً أو توريثاً. ويُعد شراء العقار على الخارطة أو الجاهز في هذه الإمارة متاحاً لغير المقيمين دون الحاجة إلى تأشيرة إقامة مسبقة لإتمام عملية الشراء نفسها.

تعرف على أفضل مناطق سكنية في رأس الخيمة لشراء عقار

مقارنة تملك الأجانب بين دبي وأبوظبي والشارقة

هل يشترط الحصول على إقامة لشراء عقار في الإمارات؟

من الأخطاء الشائعة الاعتقاد بأن كل من يشتري عقاراً في الإمارات يحصل تلقائياً على إقامة؛ والحقيقة أن الأمر يتوقف على قيمة العقار ونوع الإقامة المطلوبة، وهناك ثلاث حالات مختلفة يجب التفريق بينها:

• شراء العقار دون الحاجة إلى إقامة مسبقة: يمكن لغير المقيم في الدولة شراء عقار في مناطق التملك الحر دون أن يكون حاصلاً على تأشيرة إقامة إماراتية أصلاً؛ فالشراء نفسه لا يشترط وجود إقامة سابقة.

• التأهل لإقامة عقارية (قصيرة الأمد): تتيح بعض الإمارات، مثل دبي، الحصول على إقامة تتراوح مدتها بين سنتين وخمس سنوات لمن يملك عقاراً بقيمة أقل من الحد المطلوب للإقامة الذهبية، وفق شروط تحددها كل إمارة.

• التأهل للإقامة الذهبية: يحق للمستثمر الذي يملك عقاراً واحداً أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن 2 مليون درهم إماراتي (مسدَّدة بالكامل أو مرهونة جزئياً وفق شروط البنك) التقدم بطلب الحصول على إقامة ذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد، تشمل الزوج/الزوجة والأبناء.

باختصار، تملّك العقار وحده لا يمنح إقامة تلقائية، بل يفتح الباب أمام التقدم بطلب النوع المناسب من الإقامة وفق قيمة الاستثمار والشروط المعلنة.

اقرأ المزيد حول: دليل إقامة مستثمر في دبي

ما المستندات الأساسية لشراء عقار في الإمارات؟

تختلف المستندات المطلوبة تحديداً حسب الإمارة ونوع العقار (جاهز أو على الخارطة) وطريقة الدفع (نقداً أو تمويل عقاري)، لكن بصورة عامة يُطلب من المشتري الأجنبي عادة توفير:

• جواز سفر ساري المفعول (وصورة الإقامة إن وُجدت).

• عقد البيع والشراء الموقّع مع المطور أو البائع.

• إثبات السداد أو خطاب موافقة من البنك في حال التمويل العقاري.

• تعبئة نماذج التسجيل العقاري الخاصة بالدائرة المختصة في كل إمارة، ودفع رسوم التسجيل المقررة.

ننصح دائماً بالتأكد من القائمة الدقيقة للمستندات لدى الجهة العقارية المختصة أو المطور قبل الشروع في الإجراءات، نظراً لاختلافها من حالة إلى أخرى.

اقرأ أكثر: خطوات شراء عقار في دبي خطوة بخطوة

كيف تختار الإمارة المناسبة لشراء عقار؟

يعتمد اختيار الإمارة الأنسب على هدف الاستثمار بالدرجة الأولى:

• التملك بهدف السكن: تناسب دبي وأبوظبي من يبحث عن بنية تحتية متكاملة وخدمات راقية، بينما تقدم الشارقة وعجمان بدائل أقل تكلفة للسكن العائلي.

• تحقيق دخل إيجاري: تتميز دبي بارتفاع الطلب الإيجاري وتنوع المناطق السياحية والتجارية، ما ينعكس على معدلات إشغال مرتفعة.

• نمو قيمة العقار: تشهد مناطق التطوير الحديثة في رأس الخيمة وأبوظبي معدلات نمو ملحوظة في القيمة السوقية بفعل توسع المشاريع السياحية والاستثمارية فيها.

• الحصول على إقامة: إذا كان الهدف الأساسي هو التأهل للإقامة الذهبية أو العقارية، فإن الأهم هو قيمة العقار ومنطقته لا الإمارة بحد ذاتها، طالما استوفى الحد الأدنى المطلوب (2 مليون درهم للإقامة الذهبية).

قد يهمك أيضاً : ما الفرق بين الإقامة العقارية العادية والإقامة الذهبية في دبي؟

اختر العقار المناسب للتملك في الإمارات مع امتلاك جلوبال

إذا كنت تبحث عن أفضل الفرص العقارية المتاحة للأجانب في مختلف الإمارات، فإن شركة امتلاك جلوبال العقارية تقدم لعملائها خدمات متكاملة تشمل الاستشارات القانونية، واختيار العقار المناسب، وإدارة الأملاك، وخدمات ما بعد البيع. يمكنك الاطلاع على أحدث الفرص المتاحة عبر صفحة عقارات للبيع في الإمارات للأجانب، أو التواصل مباشرة مع فريق امتلاك جلوبال لمزيد من التفاصيل.