Dubaı'da emanet hesabı

Dubai'de projeden bir gayrimenkul satın aldığınızda, inşaat tamamlanmadan, bazen de başlamadan önce bedelin büyük bir kısmını ödersiniz. Buradaki doğal soru şudur: Bu ödemeler nereye gidiyor ve yanlış bir şekilde harcanmayacağının garantisi nedir?

Cevap, Teminat Hesabı sistemindedir. Alıcının ödediği tutarlar, geliştiricinin operasyonel hesabına değil, projenin kendisine ait özel bir banka hesabına yatırılır ve bu hesaptan yapılan harcamalar Tapu ve Kadastro Dairesi'nin denetimine tabidir. Bu rehberde teminat hesabının ne olduğunu, nasıl çalıştığını, rezervasyondan teslimata kadar süreci, sağladığı korumayı ve ödeme yapmadan önce nasıl doğrulanacağını açıklıyoruz.

Dubai'de Teminat Hesabı Nedir?

Teminat Hesabı (Escrow Account), projeden satılan gayrimenkul birimlerinin alıcıları veya projeye finansman sağlayan kurumlar tarafından ödenen tutarların yatırıldığı, projeye özel banka hesabıdır. Bu hesap, Dubai Emirliği'nde gayrimenkul geliştirme projeleri için Teminat Hesapları Hakkında 2007 Yılı 8 No’lu Kanun ile düzenlenmiştir.

Bu sistem üç temel kurala dayanır:

• Her Proje İçin Ayrı Hesap: Hesap, projenin adıyla açılır ve sadece o projeye ait harcamalar için kullanılır. Aynı geliştiricinin üç projesi varsa, her biri için ayrı teminat hesabı açılır.

• Onaylı Bankacılık Yönetimi: Hesabı, Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından onaylı bir banka veya finans kuruluşu olan “Hesap Yöneticisi” idare eder.

• Devlet Denetimi: Daire, hesap yöneticisinin düzenli olarak sunduğu raporlar aracılığıyla hesaba yapılan yatırımları ve harcamaları izler.

Teminat Hesabının Yasal Dayanağı

2007 Yılı 8 No’lu Kanun

Bu kanun, Dubai’de gayrimenkul geliştirme projelerinde projeden birim satan ve bunun karşılığında alıcı veya finansörlerden ödeme alan tüm geliştiriciler için geçerlidir. Hiçbir geliştirici, Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki “Gayrimenkul Geliştiricileri Sicili”ne kayıtlı ve yetkili kurumlardan lisans almadan bu faaliyeti yürütemez.

Ayrıca, geliştiricinin projeden satışa başlamadan önce daireye başvurarak proje için teminat hesabı açması zorunludur. Hesap, geliştirici ile hesap yöneticisi arasında yazılı bir sözleşme ile düzenlenir, yönetim şartları belirlenir ve bir nüshası daireye sunulur.

Bu kanun, projeden satış sözleşmelerinin kaydedildiği Oqood Ön Kayıt Sistemi ile bütünleşir. Projeden konut satın alma genel şartlarını Dubai’de Projeden Konut Satın Alma Şartları rehberinde inceleyebilirsiniz.

Teminat Hesabındaki İlgili Taraflar

Teminat Hesabı Rezervasyondan Teslimata Nasıl Çalışır?

Alıcının parası teminat hesabında dört ana aşamadan geçer:

1. Projenin Kaydı ve Hesabın Açılması: Geliştirici, projeyi daireye kaydeder ve teminat hesabını açar. Bu işlemler tamamlanmadan projede pazarlama veya satış yapmak yasalara aykırıdır.

2. Alıcı Ödemelerinin Yatırılması: Rezervasyon ve taksit ödemeleri doğrudan teminat hesabına yapılır, geliştirici şirketin hesabına veya başka bir tarafa yapılmaz.

3. Aşamalı Harcama: Paralar, dairenin onayladığı inşaat ilerleme aşamalarına göre, sadece projenin inşaatı için harcanır; geliştiricinin isteğine göre kullanılamaz.

4. Teslim Sonrası Tutulan Tutar: Geliştirici, tamamlandığına dair sertifika aldıktan sonra, hesap yöneticisi toplam hesap değerinin bir kısmını belirli bir süre için tutar.

Geliştirici Ne Zaman Para Çekebilir?

Geliştirici, teminat hesabından istediği zaman para çekemez. Harcama, gerçek inşaat ilerlemesine bağlıdır ve para sadece ilgili proje için kullanılır. Yani, sözleşmenizdeki ödeme planında bir taksit öngörülse de, bu taksitin geliştiriciye ulaşması, ilgili inşaat aşamasının tamamlanmasına bağlıdır.

Bu nedenle, dairede kaydedilen proje ilerleme yüzdesini takip etmeniz ve ödediğiniz taksitlerle karşılaştırmanız önerilir; özellikle ödemelerin inşaat aşamasında yoğunlaştığı ödeme planlarında.

Tamamlandıktan Sonra Tutulan %5’lik Oran

Kanuna göre, hesap yöneticisi, geliştirici tamamlandığına dair sertifika aldıktan sonra teminat hesabı toplam değerinin %5’ini tutar. Bu oran, birimlerin alıcılar adına tescil edildiği tarihten bir yıl sonra geliştiriciye ödenir.

Bu tutarın tutulmasının amacı, geliştiricinin teslim sonrası ortaya çıkan kusur ve eksiklikleri gidermeye teşvik edilmesidir. Bu nedenle, Teslim Öncesi Gayrimenkul Kontrolü aşaması büyük önem taşır; çünkü bu dönem, eksikliklerin kayda geçirilmesi için en uygun zamandır.

Teminat Hesabı Alıcıyı Nasıl Korur?

Teminat hesabı sistemi, alıcıya başlıca şu korumaları sağlar:

• Hesaptaki Paraya Haciz Konulamaz: Geliştiricinin borçları veya mali anlaşmazlıkları olsa bile, teminat hesabındaki paraya alacaklılar tarafından el konulamaz.

• Paranın Projeye Tahsisi: Geliştirici, bir projenin parasını başka bir projede kullanamaz; bu sistemin olmadığı piyasalarda yaşanan sorunların önüne geçer.

• Finansman Kredilerinin Hesaba Yatırılması: Geliştirici, proje için kredi alırsa, kredi tutarı teminat hesabına yatırılır ve aynı kurallara tabi olarak harcanır.

• İnceleme Hakkı: Yatırımcı veya temsilcisi, hesabın muhasebe kayıtlarını inceleyebilir ve kopyalarını alabilir.

• Düzenli Denetim: Hesap yöneticisi, daireye düzenli olarak gelir ve gider bilgilerini sunmakla yükümlüdür; daire, gerektiğinde ek bilgi talep edebilir veya denetim yaptırabilir.

Kurallara Uymayan Geliştiriciye Yaptırımlar

Kanuna göre, aşağıdaki ihlaller için hapis, en az 100.000 AED para cezası veya her ikisi birden uygulanır:

• Yetkisiz gayrimenkul geliştirme faaliyeti.

• Hayali projelerde birimlerin satışı.

• Projeye yatırılan fonların zimmete geçirilmesi, kötüye kullanılması veya amacı dışında harcanması.

• Sahte denetim raporu düzenlemek veya önemli gerçekleri gizlemek.

Ayrıca, Gayrimenkul Düzenleme Kurumu tarafından belirlenen ceza tablosuna göre, teminat hesabı açmamanın veya ödemeleri hesaba yatırmamanın cezası 500.000 AED’dir.

Proje Aksar veya İptal Olursa Paran Ne Olur?

Projede tamamlamayı engelleyen koşullar oluşursa, hesap yöneticisi daireyle görüşerek yatırımcıları koruyacak önlemleri alır. Bu önlemler iki yoldan birine yönelir: projenin tamamlanmasının sağlanması veya ödemelerin alıcılara iadesi.

Ayrıca, geliştirici kaydı şu durumlarda silinir:

• İflas ilanı.

• Projeden satış onayı aldıktan sonra makul bir mazeret olmaksızın altı ay içinde inşaata başlamamak.

• Lisansının iptali.

Paranızın teminat hesabında bulunması, bu önlemlerin pratikte uygulanmasını sağlar; çünkü tutarlar proje adına korunur ve şirketin diğer fonlarıyla karışmaz. Bu durumlarda ayrıntılı prosedürleri İnşaat Halindeki Proje İptal Edilirse Ne Yapmalı? ve Teslim Gecikirse Alıcı Hakları rehberlerinde bulabilirsiniz.

Ödeme Yapmadan Önce Projenin Teminat Hesabını Nasıl Doğrularsın?

Teminat hesabını doğrulamak sadece birkaç dakika sürer ve rezervasyon dahil herhangi bir ödeme öncesinde yapılmalıdır. Şu adımları izleyin:

• Projeyi resmi olarak sorgulayın: Dubai Rest Uygulaması veya Tapu ve Kadastro Dairesi web sitesindeki proje takip hizmetini kullanarak.

1. Proje Bilgilerini Karşılaştırın: Proje adı, numarası ve geliştirici adı ile sunulan teklifin eşleştiğinden emin olun.

2. Teminat Hesabını Doğrulayın: Proje için kayıtlı bir teminat hesabı ve hesap yöneticisi bankanın varlığını kontrol edin.

3. Tamamlanma Yüzdesini Kontrol Edin: Kayıtlı tamamlanma oranını pazarlama materyallerindeki bilgilerle karşılaştırın.

4. Sözleşmeyi İnceleyin: Satış sözleşmesinde teminat hesabı numarasının yer aldığından ve ödeme talimatlarının bunu açıkça belirttiğinden emin olun.

Proje ve geliştirici lisansını kapsamlı olarak doğrulamak için Dubai’de Projenin Lisanslı ve Güvenli Olduğundan Nasıl Emin Olunur? rehberine bakın.

Ödeme Öncesi Uyarı İşaretleri

Aşağıdakilerden herhangi birini görürseniz, ödeme yapmadan önce mutlaka durup kontrol edin:

• Ödemenin geliştirici şirketi, aracı veya bir şahıs adına yapılmasının istenmesi.

• Nakit veya üçüncü taraf aracılığıyla ödeme talebi.

• Resmi kayıtlarda yer almayan veya ilan izni olmayan bir projenin pazarlanması.

• Sözleşmede veya ödeme makbuzlarında teminat hesabı numarasının belirtilmemesi.

• Doğrulama fırsatı vermeden hızlıca rezervasyon yapmanız için baskı yapılması.

Tapu ve Kadastro Dairesi, yatırımcılara projeden satılan gayrimenkullerin teminat hesabına kayıtlı olduğundan emin olmalarını ve teminat hesabı dışında hiçbir ödeme yapmamalarını açıkça tavsiye etmiştir. Daha güvenilir bir geliştirici seçmek için Dubai’de Güvenilir Geliştirici Seçme Rehberi'ne başvurabilirsiniz.

Dubai’de Projeden Güvenle Gayrimenkul Alın – Imtilak Global ile

Teminat hesabı paranızı korur; ancak koruma, doğru projeyi seçmek ve rezervasyon öncesi kontrolle başlar. Imtilak Global’de, danışman ekibimiz her aşamada yanınızda olur. Projenin ve teminat hesabının kaydını kontrol eder, ödeme planınızı ve sözleşme maddelerini birlikte inceler, inşaat sürecini biriminizin teslimine kadar takip ederiz. BAE dışında yaşıyorsanız, uzaktan adım adım satın alma işlemini tamamlamanız için size yardımcı oluruz. Şimdi WhatsApp üzerinden bize ulaşın ve bütçenize ve hedeflerinize uygun güvenilir bir proje seçmenize yardımcı olacak ücretsiz danışmanlık alın.

Yatırımcı Rehberi: Dubai’de Teminat Hesabı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Geliştirici Teminat Hesabındaki Parayı Başka Bir Projede Kullanabilir mi?

Hayır. Teminat hesabı proje adına açılır ve sadece o projeye ait harcamalar için kullanılır. Her projenin ayrı bir teminat hesabı vardır. Proje fonunun amacı dışında kullanılması, hapis veya para cezası ya da her ikisi ile cezalandırılır.

Geliştiriciye Teminat Hesabı Dışında Ödeme Yapılabilir mi?

Projeden satılan gayrimenkullerde ödemeler mutlaka projenin teminat hesabına yatırılmalıdır. Ödemelerin hesaba yatırılmaması, geliştiriciye 500.000 AED ceza getiren bir ihlaldir. Bu nedenle, size geçici bir işlem olarak sunulsa bile başka bir hesaba ödeme yapmayın.

Geliştirici İflas Ederse Param Ne Olur?

Teminat hesabındaki paraya geliştiricinin alacaklıları tarafından el konulamaz ve iflas eden geliştiricinin kaydı silinir. Hesap yöneticisi, daireyle birlikte, yatırımcıları koruyacak önlemleri alır; ya proje tamamlanır ya da ödemeler iade edilir.

Belirli Bir Projenin Teminat Hesabı Numarasını Nasıl Öğrenebilirim?

Projeyi Dubai Rest uygulaması veya Tapu ve Kadastro Dairesi web sitesindeki proje takip hizmetiyle bulabilirsiniz. Teminat hesabı numarası satış sözleşmesinde ve ödeme talimatlarında yer almalıdır.

Hazır Gayrimenkullerde Teminat Hesabı Zorunlu mu?

Hayır. 2007 Yılı 8 No’lu Kanun, yalnızca tamamlanmamış projelerde projeden satış için geçerlidir. Hazır gayrimenkulde ise bedel ve mülkiyet, dairede tescil sırasında tek işlemle devredilir.

Tamamlandıktan Sonra Tutulan Paranın Oranı ve Ne Zaman Ödenir?

Geliştirici tamamlandığına dair sertifika aldıktan sonra, hesap yöneticisi teminat hesabı toplam değerinin %5’ini bir yıl süreyle tutar ve bu süre sonunda geliştiriciye öder.

Teminat hesabı, Dubai’de projeden gayrimenkul alanlar için ilk koruma hattıdır. Paranızın sadece projenize tahsis edilmesini, geliştiriciye inşaat ilerledikçe aktarılmasını ve geliştirici borçlansa bile korunmasını sağlar. Ancak bu koruma, sizinle başlar: Proje hesabını kontrol edin ve bu hesap dışında hiçbir ödeme yapmayın.

Dubai’de projeden gayrimenkul almayı düşünüyorsanız, rezervasyon öncesi projenin ve teminat hesabının kaydını kontrol etmeniz için Imtilak Global ekibiyle iletişime geçin.