حساب الضمان في دبي

عندما تشتري عقاراً على الخارطة في دبي، تدفع جزءاً كبيراً من الثمن قبل أن يكتمل البناء، وأحياناً قبل أن يبدأ. السؤال الطبيعي هنا: أين تذهب هذه الدفعات، ومن يضمن ألا تُصرف في غير مكانها؟

الجواب في نظام حساب الضمان. فالمبالغ التي يدفعها المشتري لا تدخل حساب المطور التشغيلي، بل تُودَع في حساب مصرفي خاص بالمشروع نفسه، ويخضع الصرف منه لرقابة دائرة الأراضي والأملاك. في هذا الدليل نشرح ما هو حساب الضمان، وكيف يعمل من الحجز حتى التسليم، وما الحماية التي يمنحها لك، وكيف تتحقق منه قبل أن تدفع أي مبلغ.

ما هو حساب الضمان في دبي؟

حساب الضمان (Escrow Account) هو الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري، الذي تُودَع فيه المبالغ المدفوعة من مشتري الوحدات على الخارطة أو من الجهات الممولة للمشروع. وقد نظّمه القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي.

ويقوم هذا النظام على ثلاث قواعد أساسية:

• حساب مستقل لكل مشروع: يُفتح الحساب باسم المشروع، ولا يُستخدم إلا لأغراضه. فإذا طوّر مطور واحد ثلاثة مشاريع، كان لكل مشروع حساب ضمان منفصل.

• إدارة مصرفية معتمدة: يدير الحساب "أمين الحساب"، وهو بنك أو مؤسسة مالية معتمدة لدى دائرة الأراضي والأملاك.

• رقابة حكومية: تتابع الدائرة حركة الإيداع والصرف عبر تقارير دورية يرفعها أمين الحساب.

الأساس القانوني لحساب الضمان

القانون رقم (8) لسنة 2007

يسري هذا القانون على كل مطور يبيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري بدبي ويستلم مقابلها دفعات من المشترين أو الممولين. ولا يجوز لأي مطور مزاولة هذا النشاط ما لم يكن مقيداً في "سجل المطورين العقاريين" لدى الدائرة، ومرخصاً من الجهات المختصة.

كما يشترط القانون على المطور أن يتقدم إلى الدائرة بطلب فتح حساب ضمان للمشروع قبل البيع على الخارطة. ويُنظَّم الحساب باتفاقية مكتوبة بين المطور وأمين الحساب، تُحدد شروط إدارته، وتُودَع نسخة منها لدى الدائرة.

ويتكامل هذا القانون مع نظام Oqood للتسجيل العقاري المبدئي، الذي تُسجَّل فيه عقود بيع الوحدات على الخارطة. ويمكنك مراجعة المتطلبات العامة للشراء في دليل شروط شراء وحدة سكنية على المخطط في دبي.

الأطراف المعنية بحساب الضمان

كيف يعمل حساب الضمان من الحجز حتى التسليم؟

تمر أموال المشتري في حساب الضمان بأربع مراحل رئيسية:

1. تسجيل المشروع وفتح الحساب: يُسجّل المطور المشروع لدى الدائرة ويفتح حساب الضمان قبل أن يبدأ التسويق أو البيع. والتسويق لمشروع قبل استكمال هذه الإجراءات مخالفة صريحة للقانون.

2. إيداع دفعات المشتري: تُدفع مبالغ الحجز والأقساط مباشرة في حساب الضمان، وليس في حساب الشركة أو أي طرف آخر.

3. الصرف على مراحل: تُصرف الأموال لأغراض تشييد المشروع، وفق مراحل الإنجاز المعتمدة لدى الدائرة، وليس بحسب رغبة المطور.

4. الاحتجاز بعد الإنجاز: بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، يحتفظ أمين الحساب بنسبة من قيمة الحساب لفترة محددة قبل الإفراج النهائي.

متى يستطيع المطور سحب الأموال؟

لا يستطيع المطور السحب من حساب الضمان متى شاء. فالصرف مرتبط بتقدم البناء الفعلي، ويُستخدم المال في المشروع نفسه فقط. وهذا يعني أن جدول الدفع في عقدك قد يطلب منك قسطاً معيناً، لكن وصول ذلك القسط إلى المطور يبقى مرهوناً بإنجاز المرحلة المقابلة له.

ولهذا السبب، يُنصح بمتابعة نسبة إنجاز المشروع المسجلة لدى الدائرة، ومقارنتها بالأقساط التي دفعتها، خصوصاً في خطط الدفع التي تتركز فيها الأقساط في مرحلة البناء.

نسبة 5% المحتجزة بعد الإنجاز

ينص القانون على أن يحتفظ أمين الحساب بنسبة 5% من إجمالي قيمة حساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز. ولا تُصرف هذه النسبة للمطور إلا بعد مرور سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.

الهدف من هذا الاحتجاز أن يبقى لدى المطور حافز لمعالجة العيوب والملاحظات التي تظهر بعد التسليم. ولذلك تكتسب مرحلة فحص العقار قبل الاستلام أهمية خاصة، لأنها الوقت المناسب لتوثيق أي ملاحظات قبل انتهاء هذه الفترة.

كيف يحمي حساب الضمان المشتري؟

يمنح نظام حساب الضمان المشتري عدة طبقات من الحماية، أبرزها:

• عدم جواز الحجز على أموال الحساب: لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب الضمان لصالح دائني المطور. فإذا واجه المطور ديوناً أو نزاعات مالية، تبقى أموال المشروع بعيدة عنها.

• تخصيص الأموال للمشروع نفسه: لا يستطيع المطور نقل أموال مشروع لتمويل مشروع آخر، وهو ما كان يحدث في أسواق تفتقر إلى هذا النظام.

• إيداع قروض التمويل في الحساب: إذا رهن المطور المشروع للحصول على قرض، وجب على الجهة الممولة إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان، ليُصرف وفق الضوابط نفسها.

• حق الاطلاع: يحق للمودِع أو من يمثله الاطلاع على سجلاته المحاسبية في الحساب والحصول على نسخ منها.

• رقابة دورية: يلتزم أمين الحساب بتزويد الدائرة ببيانات دورية عن الإيرادات والمدفوعات، ويحق للدائرة طلب أي معلومات أو تكليف جهة بالتدقيق.

العقوبات على المطور المخالف

يعاقب القانون بالحبس، أو بغرامة لا تقل عن 100,000 درهم، أو بالعقوبتين معاً، على مخالفات منها:

• مزاولة التطوير العقاري دون ترخيص.

• عرض وحدات في مشاريع وهمية للبيع مع العلم بذلك.

• اختلاس الأموال المدفوعة للمشروع أو تبديدها أو استخدامها في غير أغراضها.

• إصدار تقرير تدقيق كاذب أو إخفاء وقائع جوهرية فيه.

إلى جانب ذلك، حدد جدول الغرامات المعتمد لمؤسسة التنظيم العقاري غرامة قدرها 500,000 درهم على عدم فتح حساب ضمان، والقيمة نفسها على عدم إيداع المبالغ في الحساب.

ماذا يحدث لأموالك إذا تعثّر المشروع أو أُلغي؟

إذا طرأت ظروف تحول دون إكمال المشروع، يلزم القانون أمين الحساب بالتشاور مع الدائرة، واتخاذ ما يلزم لحماية المودعين. وتتجه هذه التدابير إلى أحد مسارين: ضمان إكمال المشروع، أو رد المبالغ إلى المشترين.

كما يُشطب قيد المطور من السجل في حالات، منها:

• إشهار إفلاسه.

• عدم مباشرة الأعمال الإنشائية خلال ستة أشهر من حصوله على موافقة البيع على الخارطة، دون عذر مقبول.

• إلغاء ترخيصه.

وجود أموالك في حساب الضمان هو ما يجعل هذه التدابير ممكنة عملياً، لأن المبالغ تبقى محفوظة باسم المشروع ولا تختلط بأموال الشركة. أما الإجراءات التفصيلية في هذه الحالات، فتجدها في دليلي كيفية التصرف عند إلغاء مشروع قيد الإنشاء وحقوق المشتري عند تأخر التسليم.

كيف تتحقق من حساب ضمان المشروع قبل الدفع؟

التحقق من حساب الضمان خطوة تستغرق دقائق، ويجب أن تسبق دفع أي مبلغ، بما في ذلك دفعة الحجز. اتبع الخطوات التالية:

• ابحث عن المشروع رسمياً: عبر تطبيق دبي ريست، أو عبر خدمة تتبع حالة المشاريع على موقع دائرة الأراضي والأملاك ضمن قسم التنظيم العقاري.

1. طابق بيانات المشروع: تأكد أن اسم المشروع ورقمه واسم المطور تطابق ما في العرض الذي قُدّم لك.

2. تحقق من حساب الضمان: راجع وجود حساب ضمان مسجل للمشروع، واسم البنك أمين الحساب.

3. راجع نسبة الإنجاز: قارن نسبة الإنجاز المسجلة بما يُعلن في المواد التسويقية.

4. راجع العقد: تأكد أن عقد البيع يتضمن رقم حساب الضمان، وأن تعليمات الدفع تشير إليه صراحة.

وللتحقق الشامل من ترخيص المشروع والمطور، راجع دليل كيف تتأكد من أن المشروع العقاري في دبي مرخّص وآمن.

علامات تحذيرية قبل الدفع

توقّف وتحقق قبل الدفع إذا لاحظت أياً مما يلي:

• طلب تحويل المبلغ إلى حساب باسم الشركة المطورة أو باسم وسيط أو شخص.

• طلب الدفع نقداً أو عبر طرف ثالث.

• تسويق مشروع لا يظهر في السجلات الرسمية، أو لا يحمل تصريح إعلان.

• عدم ذكر رقم حساب الضمان في العقد أو في إيصالات الدفع.

• الضغط لإتمام الحجز بسرعة قبل أن تتمكن من التحقق.

وقد دعت دائرة الأراضي والأملاك المستثمرين صراحة إلى التأكد من تسجيل المشاريع المباعة على الخارطة في حساب الضمان، وعدم دفع أي مبالغ خارج حساب ضمان المشروع. ولاختيار مطور بثقة أكبر، يمكنك الرجوع إلى دليل كيف تختار مطوراً عقارياً موثوقاً في دبي.

اشترِ عقارك على الخارطة في دبي بثقة مع امتلاك جلوبال

حساب الضمان يحمي أموالك، لكن الحماية تبدأ من اختيار المشروع الصحيح والتحقق منه قبل الحجز. في امتلاك جلوبال، يرافقك فريق من المستشارين في كل مرحلة. نتحقق من تسجيل المشروع وحساب الضمان الخاص به، ونراجع معك خطة الدفع وبنود العقد، ونتابع مراحل البناء حتى استلام وحدتك. وإذا كنت تقيم خارج الإمارات، نساعدك في إتمام الشراء عن بُعد خطوة بخطوة. تواصل معنا الآن عبر واتساب , واحصل على استشارة مجانية تساعدك في اختيار مشروع موثوق يناسب ميزانيتك وأهدافك.

دليل المستثمر: أسئلة شائعة حول حساب الضمان في دبي

هل يمكن للمطور استخدام أموال حساب الضمان في مشروع آخر؟

لا. حساب الضمان يُفتح باسم المشروع، ولا يُستخدم إلا لأغراضه، ولكل مشروع حساب مستقل. واستخدام أموال المشروع في غير أغراضها مخالفة يعاقب عليها القانون بالحبس أو الغرامة أو كليهما.

هل يجوز الدفع للمطور خارج حساب الضمان؟

في العقارات المباعة على الخارطة، يجب أن تُودَع الدفعات في حساب ضمان المشروع. وعدم إيداع المبالغ في الحساب مخالفة غرامتها 500,000 درهم على المطور. ولذلك ينبغي ألا تدفع أي مبلغ لحساب آخر، حتى لو قُدّم لك ذلك على أنه إجراء مؤقت.

ماذا يحدث لأموالي إذا أفلس المطور؟

لا يجوز الحجز على أموال حساب الضمان لصالح دائني المطور، كما يُشطب قيد المطور المفلس من السجل. ويتولى أمين الحساب، بالتشاور مع الدائرة، اتخاذ ما يلزم لحماية المودعين، إما بإكمال المشروع أو برد المبالغ.

كيف أعرف رقم حساب الضمان لمشروع معين؟

يمكنك البحث عن المشروع عبر تطبيق دبي ريست أو خدمة تتبع حالة المشاريع على موقع دائرة الأراضي والأملاك. كما ينبغي أن يكون رقم حساب الضمان مذكوراً في عقد البيع وفي تعليمات الدفع.

هل حساب الضمان مطلوب في العقارات الجاهزة؟

لا. نطاق القانون رقم (8) لسنة 2007 هو بيع الوحدات على الخارطة في مشاريع لم تكتمل بعد. أما في العقار الجاهز، فيُنقل الثمن والملكية في معاملة واحدة عند التسجيل لدى الدائرة.

ما نسبة المبالغ المحتجزة بعد الإنجاز ومتى تُصرف؟

يحتفظ أمين الحساب بنسبة 5% من إجمالي قيمة حساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تُصرف للمطور إلا بعد مرور سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.

حساب الضمان هو خط الحماية الأول لمشتري العقار على الخارطة في دبي. فهو يُبقي أموالك مخصصة لمشروعك، ويربط وصولها إلى المطور بتقدم البناء، ويحميها من دائني المطور إذا تعثّر. لكن هذه الحماية تبدأ منك: تحقق من حساب المشروع قبل الدفع، ولا تحوّل أي مبلغ خارجه.

إذا كنت تدرس شراء عقار على الخارطة في دبي، تواصل مع فريق امتلاك جلوبال لمساعدتك في التحقق من تسجيل المشروع وحساب الضمان الخاص به قبل الحجز.