2026'da Dubai'de inşaat halindeki bir gayrimenkulün yeniden satışı: Şartlar, ücretler ve prosedürler

Evet, Dubai'de inşaat halindeki bir gayrimenkul teslim alınmadan önce yeniden satılabilir; çünkü 2008 tarihli (13) sayılı yasa, ön tapu sicilinin düzenlenmesiyle ilgili olarak, harita üzerinden satılan ve Tapu ve Emlak Dairesi'ne kayıtlı ünitelerin satışına izin vermektedir.

Ancak işlem yalnızca satıcının kararıyla gerçekleşmez. Üç unsura tabidir: geliştiriciyle imzalanan satış ve satın alma sözleşmesinin (SPA) maddeleri, geliştiricinin NOC (İtiraz Yoktur Belgesi) yoluyla onayı ve yeni satışın ön tapu siciline (Oqood) yeni alıcı adına kaydedilmesi.

Bu rehberde şartları, ücretleri ve kimin karşılayacağını, adımları ve belgeleri, net gerçek kâr hesaplama yöntemini ve birimi teslimata kadar elde tutmanın daha uygun olabileceği durumları açıklıyoruz.

Teslimattan önce Dubai'de projeden gayrimenkul satılabilir mi?

Evet, ancak birimin ön tapu siciline kayıtlı olması ve geliştiricinin NOC belgesi düzenlemesi şartıyla. Tapu ve Emlak Dairesi sıkça sorulan sorularında, birimin veya ertelenmiş satış sözleşmesinin devrinin, geliştiriciden NOC mektubu alındıktan sonra ön tapu siciline devredilmeden önce üçüncü bir tarafa devredilebileceğini belirtmektedir (Doğrulama tarihi: 26 Ekim 2026).

Devir (Assignment) nedir? İnşaat halindeki bir birimin ilk alıcısı henüz tapu sahibi değildir, ancak geliştiriciye karşı sözleşmeye dayalı hak ve yükümlülüklere sahiptir ve bunu ön kayıt belgesiyle ispatlar. Yeniden satış sırasında bu hak ve yükümlülükleri yeni alıcıya devreder, genellikle geliştiriciye ödediği tutarı ve üzerinde anlaşılan fiyat farkını (prim) geri alır, yeni alıcı ise kalan taksitleri öder.

İnşaat halindeki bir birimin devri ile tamamlanmış gayrimenkul satışı arasındaki fark

Tapu ve Emlak Dairesinin Rolü Daire, işlemin kaydını yapan kurumdur, anlaşmanın tarafı değildir. 2008 tarihli (13) sayılı yasanın 3. maddesi, harita üzerinden satılan üniteler üzerindeki satış ve diğer işlemlerin ön tapu siciline kaydedilmemesi halinde geçersiz sayılacağını belirtir. Bu nedenle, yeniden satışın yasal olarak tamamlanması için daireye kaydedilmesi gerekir; satıcı ve alıcı arasında özel bir anlaşma imzalanması yeterli değildir.

Dubai'de inşaat halindeki bir gayrimenkulün yeniden satışı için şartlar nelerdir?

Yeniden satış imkanı dört temel şarta bağlıdır:

1. Birim, satıcı adına ön tapu siciline (Oqood) kayıtlı olmalı.

2. SPA sözleşmesi devre izin vermeli ve gerekli ödeme oranı, süre ya da onaylar yerine getirilmiş olmalı.

3. Birimde engel olmamalı: Gecikmiş taksit, çözülmemiş ipotek ya da geliştiriciyle devam eden bir ihtilaf olmamalı.

4. Geliştiriciden NOC (İtiraz Yoktur Belgesi) alınmalı.

Yeniden satıştan önce gayrimenkulün belirli bir oranı ödenmeli mi?

Dubai mevzuatında yeniden satıştan önce ulaşılması gereken sabit bir ödeme oranı yoktur. Ancak birçok geliştirici, NOC belgesinin verilmesini belirli bir asgari ödeme oranına veya inşaat aşamasına bağlar; bu oran geliştiriciye ve hatta aynı geliştiricinin farklı projelerine göre değişir.

Birimde geçerli olan oranı öğrenmenin güvenilir yolu:

• SPA sözleşmesi ve eklerinde devir veya yeniden satış (Assignment / Resale) maddesini inceleyin.

• Birimi satmadan önce geliştiriciden NOC şartlarını yazılı olarak isteyin.

Satış ve satın alma sözleşmesi (SPA) rolü nedir?

SPA sözleşmesi, herhangi bir yeniden satış işlemi için temel referanstır, çünkü şunları belirler:

• Devir izni var mı, ne zaman verilebilir.

• Ön koşullar: ödeme oranı, geliştiricinin yazılı onayı veya zaman kısıtlamaları.

• Geliştiricinin talep edebileceği idari ücretler.

• Yeni alıcıya neyin devredileceği: ödeme planı, beklenen teslim tarihi, teknik özellikler, hak ve yükümlülükler.

• Geliştirici ile yeni alıcı arasında devir eki veya yeni sözleşme imzalanması gerekip gerekmediği.

Yeni alıcı da bu sözleşmeyi dikkatlice okumalıdır, çünkü tüm yükümlülükleri devralacaktır.

Gayrimenkul Oqood sistemine kayıtlı olmalı mı?

Evet. 2008 tarihli (13) sayılı yasanın 6. maddesi, harita üzerinden satılan ve kayıtlı olan ünitelerin satışına izin verir, 3. madde ise kayıtsız işlemi geçersiz kılar.

Daire, geliştiriciyi satış ve satın alma sözleşmesini imzalandıktan sonraki 90 gün içinde ön tapu siciline kaydetmekle yükümlü kılar. Geliştirici kaydı yapmaz veya geciktirirse, alıcı gerekli belgelerle birlikte daireye kayıt başvurusu yapabilir. Birimi satmadan önce, ön kayıt belgesinin adınıza düzenlenmiş ve sözleşmedeki bilgilerle uyumlu olduğundan emin olun.

Ayrıca okuyun: Dubai'de Oqood Sistemi ve Projeden Gayrimenkul Kayıt Önemi

NOC onayı nedir ve neden gereklidir?

NOC (No Objection Certificate), geliştiricinin birimin haklarının yeni bir alıcıya devrine resmi onayıdır ve daire, harita üzerinden bir birimin yeniden satışını bu belge olmadan kaydetmez. Daireye göre, bu belgeye Dubai REST uygulaması üzerinden elektronik olarak başvurulabilir.

Belgenin işlevi Geliştirici, satıcının bugüne kadar ödemelerini yerine getirdiğini, devre engel bir sözleşme maddesi olmadığını ve yeni alıcıyla sözleşmeye devam etmeye hazır olduğunu onaylar.

Geliştiricinin yaygın talepleri

• Ödenmiş taksitleri gösteren güncel hesap dökümü.

• SPA'da belirtilen ödeme oranına ulaşılmış olması (varsa).

• Yeni alıcının bilgileri ve belgeleri.

• Birim ipotekliyse bankadan NOC veya borç kapama yazısı.

• Belirlenen idari ücretlerin ödenmesi.

Olası ücretler 2008 tarihli (13) sayılı yasanın 7. maddesi, geliştiricinin satış veya yeniden satış için yalnızca dairenin onayladığı idari masraflar dışında herhangi bir ücret talep etmesini yasaklar. Bu nedenle, idari ücretler geliştiriciye ve projeye göre değişir; tutar ve niteliğini yazılı olarak isteme hakkınız vardır.

Gecikme veya ret durumunda ne yapılmalı?

• NOC başvurusunu erken yapın, bağlayıcı bir devir tarihi içeren kesin bir anlaşma imzalamadan önce.

• Geliştiriciden gecikme veya ret gerekçesini yazılı olarak isteyin.

• Sebep çözülebilir ise: gecikmiş ödemeleri yapın, eksik belgeyi tamamlayın veya ipoteği çözün.

• Red gerekçesinin sözleşmeye aykırı olduğunu veya talep edilen ücretlerin onaylanmadığını düşünüyorsanız, bir emlak avukatına danışın ve dairenin resmi kanallarıyla iletişime geçin.

Dubai'de projeden gayrimenkul yeniden satış ücretleri nelerdir?

Yeniden satış maliyeti dört ana kalemden oluşur: Tapu ve Emlak Dairesi satış kayıt ücreti, kayıt memuru ofisi ücreti, geliştirici idari ücretleri ve varsa emlakçı komisyonu. En büyük kalem, satış değerinin %4'ü olan kayıt ücretidir.

Tapu ve Emlak Dairesi ücretleri

Dairenin ön satış kaydı hizmeti ücret tablosuna göre (Doğrulama tarihi: 26 Ekim 2026):

• Satıcıdan %2, alıcıdan %2 olmak üzere toplamda %4 satış değeri

• Her bir ücret için 10 dirhem bilgi ve 10 dirhem yenilik ücreti

Taraflar farklı bir dağılım üzerinde anlaşabilir; piyasada genellikle %4'lük ücreti alıcı üstlenir. Önemli olan, üzerinde anlaşılan dağılımın satış sözleşmesinde açıkça yazılmasıdır.

İlk satış ücreti ile yeniden satış ücreti arasındaki fark

• Geliştiriciden ilk satın alma sırasında: %4 kayıt ücreti, ön tapu siciline kayıt sırasında alınır ve geliştirici promosyon kapsamında tamamını veya bir kısmını üstlenebilir.

• Yeniden satış sırasında: İşlem yeni bir satış olarak kaydedilir, yeni değeri üzerinden yeniden kayıt ücreti alınır. İlk satışta ödenen ücret yeni alıcıya aktarılmaz ve satıcıya iade edilmez.

Ayrıca okuyun: Dubai'de Gayrimenkul Satın Alma Ücretleri 2026

Geliştirici ve sözleşme devri ücretleri

Bazı geliştiriciler, NOC düzenleme ve sözleşme bilgilerini güncelleme karşılığında idari ücret alır; bunun için sabit bir tutar yoktur. Yasanın 7. maddesi gereği, yalnızca dairenin onayladığı idari masraflarla sınırlı olmalıdır. Tutarı yazılı olarak isteyin ve SPA sözleşmesinde önceden belirlenip belirlenmediğini kontrol edin.

Ayrıca, işlemin yapıldığı kayıt memuru ofisi, dairenin ücret tablosuna göre hizmet ücreti alır; işlem öncesi yazılı teklif istemek faydalı olur.

Emlakçı komisyonu var mı?

Sadece emlakçı ile çalışırsanız. Yönetmelikler sabit bir komisyon oranı belirlemez; komisyon, emlakçı sözleşmesinde kararlaştırılır, aksi takdirde piyasa teamülü uygulanır ve komisyon KDV'ye tabidir. Emlakçının RERA'ya kayıtlı ve lisanslı olduğundan ve komisyonu kimin ödeyeceğinin sözleşmede belirtildiğinden emin olun.

İnşaat halindeki bir birimin yeniden satış ücretleri tablosu

Dubai'de inşaat halindeki bir gayrimenkulün yeniden satışı adım adım nasıl yapılır?

1. SPA'yı inceleyin: Devir maddesini, ödeme oranını, idari ücretleri ve zaman kısıtlamalarını kontrol edin.

2. Hesap dökümü alın: Geliştiriciden ödenen tutarı, kalan taksitleri ve varsa gecikmiş borçları gösteren bir döküm talep edin.

3. Fiyat belirleyin: Fiyatınızı aynı projedeki benzer birimlerin, geliştiricinin doğrudan sattığı birimlerin ve mevcut ödeme planlarının fiyatlarıyla karşılaştırın.

4. Alıcı ile anlaşın: Fiyatı, primi, alıcının satıcıya ödeyeceği tutarı, kimin hangi ücreti üstleneceğini, devir tarihini ve NOC alınamazsa ne olacağını belirten bir satış sözleşmesi imzalayın.

5. NOC alın: Geliştirici veya Dubai REST uygulaması üzerinden başvurun ve idari ücretleri ödeyin.

6. Belgeleri hazırlayın: Aşağıda belirtilen belgeleri toplayın ve ücretler ile ödemeler için gerekli tutarları hazırlayın.

7. Hak ve yükümlülüklerin devrini kaydedin: İşlem, onaylı kanal üzerinden daireye kaydedilir ve yeni alıcı adına ön kayıt belgesi düzenlenir; yeni alıcı kalan taksitleri geliştiriciye öder.

Yeniden satış için gerekli belgeler nelerdir?

• Orijinal satış ve satın alma sözleşmesi (SPA) ve ekleri.

• Satıcı adına düzenlenmiş ön kayıt belgesi (Oqood).

• Geliştiriciden güncel hesap dökümü.

• Geliştiriciden NOC (İtiraz Yoktur Belgesi).

• Satıcı ve alıcı arasında imzalanmış satış sözleşmesi.

• Her iki tarafın geçerli BAE kimliği veya pasaportu, taraflardan biri şirketse lisans ve kuruluş belgeleri.

• Birim ipotekliyse bankadan NOC veya borç kapama yazısı.

• İşlem vekaletname ile yapılıyorsa, noter tasdikli ve geçerli vekaletname. Daireye göre, satış amaçlı vekaletnamenin geçerlilik süresi noter onay tarihinden itibaren iki yıldır.

Teslimattan önce gayrimenkulünüzün yeniden satış kârı nasıl hesaplanır?

Net kâr, satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki fark değil, ödeyip geri alamayacağınız tüm masraflar çıkarıldıktan sonra size kalan tutardır.

Yeniden satış fiyatı ile net kâr arasındaki fark nedir?

Yeniden satış fiyatı, alıcıyla üzerinde anlaşılan birimin yeni toplam değeridir. Net kâr ise şöyle hesaplanır:

Net kâr = (Yeniden satış fiyatı − orijinal alış fiyatı) − geri alınamayacak giriş maliyetleri − satıcının üstlendiği çıkış maliyetleri

Birçok kişinin hata yaptığı bir nokta: Kalan taksitler kârdan düşülmez, çünkü bunları siz ödemeyeceksiniz; yeni alıcı ödeyecek. Geliştiriciye ödediğiniz tutarları geri aldığınızda bu kâr sayılmaz, çünkü bunlar orijinal alış fiyatının bir parçasıdır. Bunları iki kez hesaba katmak yanlış sonuç verir.

Basit bir hesaplama örneği

Bu örnek yalnızca açıklama amaçlıdır, piyasa ortalamasını yansıtmaz ve herhangi bir projenin getiri tahmini değildir:

Varsayımlar

Nakit akışı

• Alıcı satıcıya öder: 600.000 (ödenen) + 200.000 (prim) = 800.000 AED.

• Alıcı, geliştiriciye kalan taksitleri öder: 1.500.000 − 600.000 = 900.000 AED ve bu tutar satıcının kâr hesabına dahil edilmez.

Net kâr hesabı

Bu örnekte, görünen kâr 200.000 AED olsa da net kâr bunun yarısından azdır. Satıcının fiilen yatırdığı nakit ile karşılaştırıldığında (600.000 + 60.000 = 660.000 AED), net kâr toplam sürede yaklaşık %15'tir, yıllık değildir. Satıcı, yeniden satış kayıt ücretinin bir kısmını üstlenseydi, net kâr aynı oranda azalırdı.

Yeniden satış fırsatını oluşturan faktörler hakkında daha fazla ayrıntı için bkz.: Dubai'de Gayrimenkul Yeniden Satışından Nasıl Kâr Edilir?

Yeniden satıştan önce dikkat edilmesi gereken riskler nelerdir?

En önemli riskler yalnızca fiyata değil, aynı zamanda zamana ve mevcut yükümlülüklere de bağlıdır:

• Pazarlama sırasında taksit vadesi: Birimi satışa çıkarmak, ödeme takviminize olan yükümlülüğünüzü durdurmaz. Gecikmeli ödeme, yasa ve sözleşmede düzenlenen ihlal işlemlerine yol açabilir ve NOC'nin düzenlenmesini engelleyebilir.

• NOC'nin gecikmesi veya reddi: NOC zamanında düzenlenmezse alıcıyla yapılan anlaşma bozulabilir.

• Geliştiriciyle rekabet: Geliştirici benzer birimleri daha iyi fiyat veya ödeme planıyla satıyorsa, prim talep etme gücünüz azalır.

• Projenin gecikmesi: Birime olan talebi ve fiyatı düşürür, özellikle büyük bir taksit yaklaşırken.

• Alıcının finansman zorluğu: Yeni alıcı, inşaat halindeki birimlerde finansman kısıtlamalarıyla karşılaşabilir; bu da talebi nakit alıcılarla sınırlar.

• Ücretlerle marjın erimesi: Küçük bir prim, giriş ve çıkış maliyetlerini karşılamayabilir.

• Resmi kayıt dışında yapılan işlemler: Ön tapu siciline kaydedilmeyen herhangi bir anlaşma geçersizdir.

Yeniden satış riskleri nasıl azaltılır?

• İlk satın alma sırasında SPA'daki devir maddesini okuyun, sadece satış sırasında değil.

• Pazarlama süresince en az iki taksiti karşılayacak nakdi elinizde bulundurun.

• Nihai bir anlaşma imzalamadan önce NOC veya şartlarını yazılı olarak isteyin.

• Proje ilerleme oranını dairenin proje takip hizmetinden kontrol edin.

• Satış sözleşmesine, NOC veya kayıt çıkarılamazsa ne olacağını belirten bir madde ekleyin.

• Fiyat belirlemeden önce tüm maliyetlerle birlikte net kârı hesaplayın.

• Lisanslı bir emlakçı ile çalışın, onaylı kanallar dışında ödeme yapmaktan kaçının.

Proje başarısız veya iptal edilme riski altındaysa, farklı çerçeve için bkz.: Dubai'de İptal Edilen Projelerde Nasıl Hareket Edilir?

Teslimattan önce yeniden satış yapmak mı yoksa teslimata kadar elde tutmak mı daha iyi?

Her yatırımcı için tek bir doğru cevap yoktur; karar, mali durumunuza, satın alma amacınıza ve projenin durumuna bağlıdır. Aşağıdaki karşılaştırma, her seçenekte nelerin değiştiğini gösterir:

Denge, mevcut prim maliyetleri açıkça karşılıyorsa, yaklaşan büyük taksitleri ödemek istemiyorsanız veya başka bir fırsat için nakde ihtiyacınız varsa yeniden satış lehine olabilir. Teslimat yakınsa, amacınız kira geliri ise veya mevcut prim çıkış ücretlerini zar zor karşılıyorsa elde tutmak daha avantajlı olabilir.

Piyasadaki hazır alternatifleri karşılaştırmak için: Dubai'de Satılık Hazır Gayrimenkuller

Dubai'de gayrimenkulünüzü satmayı veya projeden bir ünite almayı mı düşünüyorsunuz?

Teslimattan önce yeniden satış, birim kayıtlı, sözleşme devre izin veriyor ve prim maliyetleri açıkça karşılıyorsa gerçek bir fırsattır. Imtilak Global Dubai ekibi, mevcut biriminizi değerlendirme veya Dubai'de Projede Gayrimenkul seçimi ve baştan net bir çıkış planı oluşturma konusunda size yardımcı olur.

Dubai'deki gayrimenkul seçeneklerinizi görüşmek için Imtilak Global ekibiyle iletişime geçin