Compte séquestre à Dubaï

Lorsque vous achetez un bien immobilier sur plan à Dubaï, vous payez une grande partie du prix avant l’achèvement de la construction, parfois même avant qu’elle ne commence. La question naturelle ici : où vont ces paiements, et qui garantit qu’ils ne seront pas utilisés à d’autres fins ?

La réponse réside dans le système du compte séquestre. Les sommes versées par l’acheteur ne sont pas déposées sur le compte opérationnel du promoteur, mais sur un compte bancaire spécifique au projet, dont les décaissements sont soumis au contrôle du Département des terres et de la propriété. Dans ce guide, nous expliquons ce qu’est le compte séquestre, comment il fonctionne de la réservation à la livraison, la protection qu’il vous offre, et comment le vérifier avant de verser tout montant.

Qu’est-ce que le compte séquestre à Dubaï ?

Le compte séquestre (Escrow Account) est le compte bancaire spécifique au projet immobilier, dans lequel sont déposées les sommes payées par les acheteurs d’unités sur plan ou par les organismes finançant le projet. Il est régi par la loi n° (8) de 2007 relative aux comptes séquestres du développement immobilier dans l’émirat de Dubaï.

Ce système repose sur trois règles fondamentales :

• Un compte indépendant pour chaque projet : Le compte est ouvert au nom du projet et n’est utilisé qu’à ses fins propres. Si un même promoteur développe trois projets, chaque projet dispose d’un compte séquestre distinct.

• Gestion bancaire agréée : Le compte est géré par le « gardien du compte », une banque ou institution financière agréée par le Département des terres et de la propriété.

• Contrôle gouvernemental : Le département suit les mouvements de dépôt et de retrait à travers des rapports périodiques soumis par le gardien du compte.

La base légale du compte séquestre

Loi n° (8) de 2007

Cette loi s’applique à tout promoteur qui vend des unités sur plan dans des projets de développement immobilier à Dubaï et reçoit en contrepartie des paiements d’acheteurs ou de financeurs. Aucun promoteur ne peut exercer cette activité sans être inscrit au « registre des promoteurs immobiliers » auprès du département et sans licence des autorités compétentes.

La loi exige également que le promoteur demande au département l’ouverture d’un compte séquestre pour le projet avant toute vente sur plan. Le compte est régi par une convention écrite entre le promoteur et le gardien du compte, qui en définit les conditions de gestion, dont une copie est déposée auprès du département.

Cette loi complète le système Oqood d’enregistrement immobilier préliminaire, dans lequel sont enregistrés les contrats de vente d’unités sur plan. Vous pouvez consulter les conditions générales d’achat dans le guide Conditions d’achat d’une unité résidentielle sur plan à Dubaï.

Les parties concernées par le compte séquestre

Comment fonctionne le compte séquestre de la réservation à la livraison ?

L’argent de l’acheteur passe par quatre étapes principales dans le compte séquestre :

1. Enregistrement du projet et ouverture du compte : Le promoteur enregistre le projet auprès du département et ouvre le compte séquestre avant de commencer la commercialisation ou la vente. Commercialiser un projet avant d’avoir accompli ces démarches est une infraction claire à la loi.

2. Dépôt des paiements de l’acheteur : Les sommes de réservation et les échéances sont versées directement sur le compte séquestre, et non sur le compte de la société ou d’un autre tiers.

3. Décaissement par étapes : Les fonds sont utilisés exclusivement pour la construction du projet, selon les phases d’avancement validées par le département, et non selon la volonté du promoteur.

4. Rétention après l’achèvement : Après l’obtention du certificat d’achèvement par le promoteur, le gardien du compte retient un pourcentage de la valeur du compte pendant une période déterminée avant la libération finale.

Quand le promoteur peut-il retirer les fonds ?

Le promoteur ne peut pas retirer de l’argent du compte séquestre à sa guise. Le décaissement est lié à l’avancement réel des travaux, et l’argent est utilisé uniquement pour le projet concerné. Cela signifie que le calendrier de paiement dans votre contrat peut exiger une échéance, mais que le versement au promoteur dépendra de l’achèvement de la phase correspondante.

C’est pourquoi il est conseillé de suivre le pourcentage d’avancement du projet enregistré auprès du département et de le comparer aux échéances déjà payées, surtout dans les plans de paiement concentrés pendant la phase de construction.

Le pourcentage de 5% retenu après l’achèvement

La loi stipule que le gardien du compte retient 5% de la valeur totale du compte séquestre après l’obtention du certificat d’achèvement par le promoteur. Ce montant n’est versé au promoteur qu’après un an à compter de l’enregistrement des unités au nom des acheteurs.

L’objectif de cette rétention est de maintenir une incitation pour le promoteur à corriger les défauts et remarques constatés après la livraison. C’est pourquoi la phase de vérification du bien avant la remise revêt une importance particulière, car c’est le moment idéal pour consigner toute remarque avant la fin de cette période.

Comment le compte séquestre protège-t-il l’acheteur ?

Le système du compte séquestre offre à l’acheteur plusieurs niveaux de protection, notamment :

• Interdiction de saisie sur les fonds du compte : Il est interdit de saisir les sommes déposées sur le compte séquestre au profit des créanciers du promoteur. Si le promoteur rencontre des dettes ou des litiges financiers, les fonds du projet restent protégés.

• Affectation exclusive des fonds au projet : Le promoteur ne peut pas transférer les fonds d’un projet pour financer un autre projet, ce qui était courant sur des marchés dépourvus de ce système.

• Dépôt des prêts de financement sur le compte : Si le promoteur hypothèque le projet pour obtenir un prêt, l’organisme de financement doit déposer le montant du prêt sur le compte séquestre, qui sera utilisé selon les mêmes règles.

• Droit de consultation : Le déposant ou son représentant a le droit de consulter les registres comptables du compte et d’en obtenir des copies.

• Contrôle périodique : Le gardien du compte doit fournir au département des données périodiques sur les recettes et paiements, et le département peut demander toute information ou mandater un audit.

Sanctions contre le promoteur en infraction

La loi prévoit des peines de prison, une amende d’au moins 100 000 AED, ou les deux, pour les infractions suivantes :

• Exercer la promotion immobilière sans licence.

• Proposer à la vente des unités dans des projets fictifs en connaissance de cause.

• Détourner, dissiper ou utiliser à d’autres fins les fonds versés pour le projet.

• Émettre un rapport d’audit mensonger ou dissimuler des faits essentiels.

En outre, le barème officiel des amendes de l’Agence de régulation immobilière prévoit une amende de 500 000 AED pour non-ouverture d’un compte séquestre, et la même somme pour le non-dépôt des montants sur le compte.

Que se passe-t-il pour votre argent si le projet échoue ou est annulé ?

Si des circonstances empêchent l’achèvement du projet, la loi impose au gardien du compte de consulter le département et de prendre les mesures nécessaires pour protéger les déposants. Ces mesures suivent l’une des deux voies : garantir l’achèvement du projet, ou rembourser les acheteurs.

L’inscription du promoteur peut également être radiée dans les cas suivants :

• Déclaration de faillite.

• Absence de début des travaux dans les six mois suivant l’autorisation de vente sur plan, sans motif valable.

• Annulation de la licence.

Le fait que vos fonds soient sur le compte séquestre rend ces mesures possibles, car les sommes restent au nom du projet et ne se mélangent pas avec les fonds de la société. Pour les démarches détaillées dans ces cas, consultez nos guides Comment agir en cas d’annulation d’un projet en cours et Droits de l’acheteur en cas de retard de livraison.

Comment vérifier le compte séquestre du projet avant de payer ?

La vérification du compte séquestre ne prend que quelques minutes et doit précéder tout paiement, y compris l’acompte de réservation. Suivez ces étapes :

• Cherchez le projet officiellement : via l’application Dubai REST, ou via le service de suivi des projets sur le site du Département des terres et de la propriété dans la section régulation immobilière.

1. Vérifiez les informations du projet : Assurez-vous que le nom, le numéro du projet et le nom du promoteur correspondent à l’offre qui vous a été présentée.

2. Vérifiez le compte séquestre : Confirmez l’existence d’un compte séquestre enregistré pour le projet et le nom de la banque gardienne du compte.

3. Vérifiez le pourcentage d’avancement : Comparez le pourcentage d’avancement enregistré avec ce qui est annoncé dans les supports marketing.

4. Vérifiez le contrat : Assurez-vous que le contrat de vente mentionne le numéro du compte séquestre et que les instructions de paiement y font explicitement référence.

Pour une vérification complète de la licence du projet et du promoteur, consultez le guide Comment s’assurer qu’un projet immobilier à Dubaï est licencié et sécurisé.

Signes d’alerte avant de payer

Arrêtez-vous et vérifiez avant de payer si vous remarquez l’un des points suivants :

• Demande de virement sur un compte au nom de la société de promotion, d’un intermédiaire ou d’une personne.

• Demande de paiement en espèces ou via un tiers.

• Commercialisation d’un projet non répertorié officiellement ou sans autorisation de publicité.

• Absence du numéro du compte séquestre dans le contrat ou les reçus de paiement.

• Pression pour finaliser la réservation rapidement avant que vous puissiez vérifier.

Le Département des terres et de la propriété a explicitement invité les investisseurs à s’assurer que les projets vendus sur plan sont enregistrés sur un compte séquestre, et à ne verser aucun montant en dehors de ce compte. Pour choisir un promoteur en toute confiance, consultez le guide Comment choisir un promoteur immobilier fiable à Dubaï.

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Le compte séquestre protège votre argent, mais la protection commence par le choix du bon projet et sa vérification avant la réservation. Chez Imtilak Global, une équipe de conseillers vous accompagne à chaque étape. Nous vérifions l’enregistrement du projet et de son compte séquestre, nous examinons avec vous le plan de paiement et les clauses du contrat, et nous suivons l’avancement des travaux jusqu’à la remise de votre unité. Si vous résidez hors des Émirats, nous vous aidons à finaliser l’achat à distance, étape par étape. Contactez-nous maintenant via WhatsApp et bénéficiez d’une consultation gratuite pour choisir un projet fiable adapté à votre budget et à vos objectifs.

Guide de l’investisseur : questions fréquentes sur le compte séquestre à Dubaï

Le promoteur peut-il utiliser les fonds du compte séquestre pour un autre projet ?

Non. Le compte séquestre est ouvert au nom du projet et n’est utilisé qu’à ses fins propres ; chaque projet dispose d’un compte distinct. Utiliser les fonds du projet à d’autres fins est une infraction passible de prison, d’amende ou des deux.

Peut-on payer le promoteur en dehors du compte séquestre ?

Pour les biens vendus sur plan, les paiements doivent être déposés sur le compte séquestre du projet. Le non-dépôt des fonds sur ce compte expose le promoteur à une amende de 500 000 AED. Vous ne devez donc verser aucun montant sur un autre compte, même si cela vous est présenté comme une mesure temporaire.

Que se passe-t-il pour mon argent si le promoteur fait faillite ?

Il est interdit de saisir les fonds du compte séquestre au profit des créanciers du promoteur, et l’inscription du promoteur en faillite est radiée. Le gardien du compte, en concertation avec le département, prend les mesures nécessaires pour protéger les déposants, soit en achevant le projet, soit en remboursant les fonds.

Comment connaître le numéro du compte séquestre d’un projet donné ?

Vous pouvez rechercher le projet via l’application Dubai REST ou le service de suivi des projets sur le site du Département des terres et de la propriété. Le numéro du compte séquestre doit également figurer dans le contrat de vente et dans les instructions de paiement.

Le compte séquestre est-il requis pour les biens achevés ?

Non. Le champ d’application de la loi n° (8) de 2007 concerne la vente d’unités sur plan dans des projets non achevés. Pour un bien achevé, le prix et la propriété sont transférés en une seule opération lors de l’enregistrement auprès du département.

Quel est le pourcentage des montants retenus après l’achèvement et quand sont-ils versés ?

Le gardien du compte retient 5% de la valeur totale du compte séquestre après l’obtention du certificat d’achèvement par le promoteur, et ce montant n’est versé au promoteur qu’après un an à compter de l’enregistrement des unités au nom des acheteurs.

Le compte séquestre est la première ligne de protection pour l’acheteur d’un bien sur plan à Dubaï. Il garantit que votre argent reste affecté à votre projet, conditionne son versement à l’avancement des travaux, et le protège des créanciers du promoteur en cas de difficulté. Mais cette protection commence par vous : vérifiez le compte du projet avant de payer et ne transférez aucun montant en dehors de celui-ci.

Si vous envisagez d’acheter un bien sur plan à Dubaï, contactez l’équipe Imtilak Global pour vous aider à vérifier l’enregistrement du projet et de son compte séquestre avant la réservation.