حساب امانی در دبی

وقتی ملکی را در حال ساخت در دبی خریداری می‌کنید، بخش بزرگی از قیمت را پیش از تکمیل ساختمان و گاهی حتی پیش از شروع ساخت پرداخت می‌کنید. سؤال طبیعی این است: این پرداخت‌ها کجا می‌روند و چه کسی تضمین می‌کند که در جای دیگری خرج نشوند؟

پاسخ در نظام حساب امانی است. مبالغی که خریدار پرداخت می‌کند وارد حساب عملیاتی سازنده نمی‌شود، بلکه در یک حساب بانکی ویژه همان پروژه واریز می‌گردد و برداشت از آن تحت نظارت اداره اراضی و املاک است. در این راهنما توضیح می‌دهیم حساب امانی چیست، چگونه از زمان رزرو تا تحویل کار می‌کند، چه نوع حمایتی برای شما فراهم می‌کند و چگونه پیش از پرداخت هر مبلغی از وجود آن اطمینان حاصل کنید.

حساب امانی در دبی چیست؟

حساب امانی (Escrow Account) حساب بانکی ویژه پروژه ملکی است که مبالغ پرداختی خریداران واحدهای در حال ساخت یا نهادهای تأمین مالی پروژه در آن واریز می‌شود. این حساب طبق قانون شماره (۸) سال ۲۰۰۷ درباره حساب‌های امانی توسعه ملک در امارت دبی تنظیم شده است.

این نظام بر سه اصل اساسی استوار است:

• حساب مستقل برای هر پروژه: حساب به نام پروژه باز می‌شود و فقط برای همان پروژه استفاده می‌شود. اگر یک سازنده سه پروژه داشته باشد، هر پروژه حساب امانی جداگانه دارد.

• مدیریت بانکی تأییدشده: حساب توسط «امین حساب» که یک بانک یا مؤسسه مالی مورد تأیید اداره اراضی و املاک است، مدیریت می‌شود.

• نظارت دولتی: اداره اراضی و املاک گردش واریز و برداشت را از طریق گزارش‌های دوره‌ای امین حساب پیگیری می‌کند.

مبنای قانونی حساب امانی

قانون شماره (۸) سال ۲۰۰۷

این قانون بر هر سازنده‌ای که واحدهای در حال ساخت را در پروژه‌های توسعه ملکی دبی می‌فروشد و در مقابل آن از خریداران یا تأمین‌کنندگان مالی پرداخت دریافت می‌کند، اعمال می‌شود. هیچ سازنده‌ای مجاز به انجام این فعالیت نیست مگر اینکه در «ثبت سازندگان ملکی» اداره ثبت شده و از مراجع مربوطه مجوز داشته باشد.

همچنین قانون سازنده را ملزم می‌کند پیش از فروش واحدهای در حال ساخت، برای پروژه درخواست افتتاح حساب امانی به اداره ارائه دهد. این حساب طبق توافقنامه کتبی بین سازنده و امین حساب تنظیم می‌شود که شرایط مدیریت آن را تعیین می‌کند و یک نسخه از آن در اداره ثبت می‌شود.

این قانون با سیستم Oqood برای ثبت اولیه ملک که قراردادهای فروش واحدهای در حال ساخت در آن ثبت می‌شود، تکمیل می‌گردد. می‌توانید شرایط عمومی خرید را در راهنمای شرایط خرید واحد مسکونی در حال ساخت در دبی مطالعه کنید.

طرف‌های مرتبط با حساب امانی

حساب امانی از رزرو تا تحویل چگونه کار می‌کند؟

پول خریدار در حساب امانی چهار مرحله اصلی را طی می‌کند:

1. ثبت پروژه و افتتاح حساب: سازنده پروژه را در اداره ثبت می‌کند و پیش از شروع بازاریابی یا فروش، حساب امانی افتتاح می‌شود. بازاریابی پروژه پیش از تکمیل این مراحل، تخلف صریح قانونی است.

2. واریز اقساط خریدار: مبالغ رزرو و اقساط مستقیماً در حساب امانی واریز می‌شود، نه در حساب شرکت یا شخص دیگر.

3. برداشت مرحله‌ای: پول فقط برای ساخت پروژه طبق مراحل پیشرفت مورد تأیید اداره برداشت می‌شود، نه بر اساس خواست سازنده.

4. نگهداری پس از تکمیل: پس از دریافت گواهی تکمیل توسط سازنده، امین حساب درصدی از مبلغ حساب را برای مدت معین پیش از آزادسازی نهایی نگه می‌دارد.

چه زمانی سازنده می‌تواند پول برداشت کند؟

سازنده هر زمان که بخواهد نمی‌تواند از حساب امانی برداشت کند. برداشت پول منوط به پیشرفت واقعی ساخت است و فقط برای همان پروژه استفاده می‌شود. یعنی حتی اگر جدول پرداخت در قرارداد، قسط خاصی را از شما بخواهد، رسیدن آن قسط به سازنده منوط به تکمیل مرحله مربوطه است.

به همین دلیل توصیه می‌شود میزان پیشرفت پروژه ثبت‌شده در اداره را با اقساط پرداختی خود مقایسه کنید، به ویژه در طرح‌های پرداختی که اقساط عمدتاً در مرحله ساخت پرداخت می‌شوند.

۵٪ مبلغ نگهداری‌شده پس از تکمیل

قانون مقرر می‌کند که امین حساب ۵٪ از کل مبلغ حساب امانی را پس از دریافت گواهی تکمیل توسط سازنده نگه دارد. این مبلغ فقط پس از گذشت یک سال از تاریخ ثبت واحدها به نام خریداران به سازنده پرداخت می‌شود.

هدف از این نگهداری، ایجاد انگیزه برای سازنده جهت رفع ایرادات و نواقص احتمالی پس از تحویل است. به همین دلیل مرحله بازرسی ملک پیش از تحویل اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا زمان مناسبی برای ثبت هرگونه ایراد پیش از پایان این دوره است.

حساب امانی چگونه از خریدار محافظت می‌کند؟

نظام حساب امانی چندین لایه حمایت برای خریدار فراهم می‌کند که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

• عدم امکان توقیف پول حساب: توقیف مبالغ واریزشده در حساب امانی به نفع طلبکاران سازنده مجاز نیست. بنابراین اگر سازنده بدهی یا اختلاف مالی داشته باشد، پول پروژه از این موضوع مصون است.

• اختصاص پول به همان پروژه: سازنده نمی‌تواند پول یک پروژه را برای تأمین مالی پروژه‌ای دیگر منتقل کند؛ امری که در بازارهای فاقد این نظام رایج بود.

• واریز وام‌های تأمین مالی در حساب: اگر سازنده پروژه را برای دریافت وام وثیقه کند، نهاد تأمین مالی باید مبلغ وام را در حساب امانی واریز کند تا طبق همان ضوابط برداشت شود.

• حق دسترسی: واریزکننده یا نماینده او حق دارد به سوابق حساب دسترسی داشته و نسخه‌ای از آن دریافت کند.

• نظارت دوره‌ای: امین حساب موظف است اطلاعات دوره‌ای درباره درآمد و پرداخت‌ها به اداره ارائه دهد و اداره حق دارد هرگونه اطلاعات یا حسابرسی را مطالبه کند.

مجازات‌های سازنده متخلف

قانون برای تخلفاتی چون:

• فعالیت توسعه ملکی بدون مجوز

• عرضه واحد در پروژه‌های صوری با علم به آن

• اختلاس یا سوءاستفاده از پول پروژه یا استفاده در غیر از هدف آن

• ارائه گزارش حسابرسی جعلی یا پنهان کردن واقعیت‌های اساسی

مجازات حبس یا جریمه حداقل ۱۰۰,۰۰۰ درهم یا هر دو را تعیین کرده است. همچنین جدول جریمه‌های سازمان تنظیم ملک جریمه ۵۰۰,۰۰۰ درهم برای عدم افتتاح حساب امانی و همین مبلغ برای عدم واریز پول در حساب تعیین کرده است.

در صورت توقف یا لغو پروژه پول شما چه می‌شود؟

اگر شرایطی پیش آید که تکمیل پروژه ممکن نباشد، قانون امین حساب را موظف به مشورت با اداره و اتخاذ تدابیر لازم برای حمایت از واریزکنندگان می‌کند. این تدابیر به یکی از دو مسیر ختم می‌شود: تضمین تکمیل پروژه یا بازگرداندن مبالغ به خریداران.

همچنین ثبت سازنده در مواردی چون:

• اعلام ورشکستگی

• عدم شروع عملیات ساخت ظرف شش ماه پس از دریافت مجوز فروش واحدهای در حال ساخت بدون عذر موجه

• لغو مجوز

حذف می‌شود. وجود پول شما در حساب امانی امکان اجرای این تدابیر را در عمل فراهم می‌کند، زیرا مبالغ به نام پروژه محفوظ است و با پول شرکت مخلوط نمی‌شود. جزئیات این اقدامات را می‌توانید در راهنماهای نحوه اقدام هنگام لغو پروژه در حال ساخت و حقوق خریدار هنگام تأخیر در تحویل بیابید.

چگونه پیش از پرداخت از وجود حساب امانی پروژه مطمئن شوید؟

بررسی حساب امانی فقط چند دقیقه زمان می‌برد و باید پیش از پرداخت هر مبلغی، حتی مبلغ رزرو، انجام شود. مراحل زیر را دنبال کنید:

• پروژه را به صورت رسمی جستجو کنید: از طریق اپلیکیشن Dubai REST یا سرویس پیگیری وضعیت پروژه‌ها در سایت اداره اراضی و املاک در بخش سازمان تنظیم ملک.

1. مطابقت اطلاعات پروژه: اطمینان حاصل کنید نام پروژه، شماره آن و نام سازنده با اطلاعات ارائه‌شده به شما مطابقت دارد.

2. بررسی حساب امانی: وجود حساب امانی ثبت‌شده برای پروژه و نام بانک امین حساب را بررسی کنید.

3. بررسی درصد پیشرفت: درصد پیشرفت ثبت‌شده را با آنچه در تبلیغات اعلام می‌شود مقایسه کنید.

4. بررسی قرارداد: اطمینان حاصل کنید قرارداد فروش شماره حساب امانی را دارد و دستورالعمل پرداخت به آن اشاره می‌کند.

برای بررسی کامل مجوز پروژه و سازنده، راهنمای چگونه مطمئن شوید پروژه ملکی در دبی مجوزدار و ایمن است را مطالعه کنید.

نشانه‌های هشداردهنده پیش از پرداخت

اگر هر یک از موارد زیر را مشاهده کردید، پیش از پرداخت توقف و بررسی کنید:

• درخواست انتقال مبلغ به حساب شرکت سازنده یا حساب یک واسطه یا شخص

• درخواست پرداخت نقدی یا از طریق شخص ثالث

• تبلیغ پروژه‌ای که در سوابق رسمی وجود ندارد یا مجوز تبلیغات ندارد

• ذکر نشدن شماره حساب امانی در قرارداد یا رسیدهای پرداخت

• فشار برای تکمیل رزرو پیش از امکان بررسی شما

اداره اراضی و املاک به سرمایه‌گذاران توصیه کرده است که از ثبت پروژه‌های فروخته‌شده در حال ساخت در حساب امانی اطمینان حاصل کنند و هیچ مبلغی خارج از حساب امانی پروژه پرداخت نکنند. برای انتخاب سازنده مطمئن‌تر، راهنمای چگونه یک سازنده ملکی مطمئن در دبی انتخاب کنیم را مطالعه کنید.

با اطمینان ملک خود را در حال ساخت در دبی با Imtilak Global بخرید

حساب امانی از پول شما محافظت می‌کند، اما حفاظت از انتخاب پروژه درست و بررسی آن پیش از رزرو آغاز می‌شود. در Imtilak Global، تیم مشاوران ما در هر مرحله همراه شماست. ما ثبت پروژه و حساب امانی آن را بررسی می‌کنیم، با شما طرح پرداخت و مفاد قرارداد را مرور می‌کنیم و مراحل ساخت را تا تحویل واحد شما پیگیری می‌کنیم. اگر خارج از امارات هستید، در خرید از راه دور نیز گام به گام شما را یاری می‌کنیم. اکنون از طریق واتساپ با ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان برای انتخاب پروژه‌ای مطمئن متناسب با بودجه و اهداف خود دریافت کنید.

راهنمای سرمایه‌گذار: پرسش‌های متداول درباره حساب امانی در دبی

آیا سازنده می‌تواند پول حساب امانی را در پروژه‌ای دیگر استفاده کند؟

خیر. حساب امانی به نام پروژه باز می‌شود و فقط برای همان پروژه استفاده می‌شود. هر پروژه حساب مستقلی دارد. استفاده از پول پروژه در غیر از هدف خود تخلف است و قانون برای آن حبس یا جریمه یا هر دو را تعیین کرده است.

آیا پرداخت به سازنده خارج از حساب امانی مجاز است؟

در املاک فروخته‌شده در حال ساخت، اقساط باید در حساب امانی پروژه واریز شود. عدم واریز مبلغ در حساب، جریمه ۵۰۰,۰۰۰ درهم برای سازنده دارد. بنابراین هیچ مبلغی را به حساب دیگر پرداخت نکنید، حتی اگر به عنوان اقدامی موقت معرفی شود.

در صورت ورشکستگی سازنده، پول من چه می‌شود؟

توقیف پول حساب امانی به نفع طلبکاران سازنده مجاز نیست و ثبت سازنده ورشکسته نیز حذف می‌شود. امین حساب با مشورت اداره تدابیر لازم برای حمایت از واریزکنندگان را اتخاذ می‌کند؛ یا پروژه را تکمیل می‌کند یا پول را بازمی‌گرداند.

چگونه شماره حساب امانی یک پروژه خاص را بدانم؟

می‌توانید پروژه را از طریق اپلیکیشن Dubai REST یا سرویس پیگیری وضعیت پروژه‌ها در سایت اداره اراضی و املاک جستجو کنید. همچنین شماره حساب امانی باید در قرارداد فروش و دستورالعمل پرداخت ذکر شده باشد.

آیا حساب امانی در املاک آماده لازم است؟

خیر. دامنه قانون شماره (۸) سال ۲۰۰۷ فروش واحدهای در حال ساخت در پروژه‌های ناتمام است. در ملک آماده، قیمت و مالکیت همزمان با ثبت نزد اداره منتقل می‌شود.

نسبت مبالغ نگهداری‌شده پس از تکمیل و زمان پرداخت آن چیست؟

امین حساب ۵٪ از کل مبلغ حساب امانی را پس از دریافت گواهی تکمیل توسط سازنده نگه می‌دارد و این مبلغ فقط پس از گذشت یک سال از تاریخ ثبت واحدها به نام خریداران به سازنده پرداخت می‌شود.

حساب امانی نخستین خط حمایت از خریدار ملک در حال ساخت در دبی است. این حساب پول شما را ویژه پروژه‌تان نگه می‌دارد، پرداخت آن به سازنده را به پیشرفت ساخت مشروط می‌کند و در صورت توقف پروژه، آن را از طلبکاران سازنده محافظت می‌کند. اما این حمایت از شما آغاز می‌شود: پیش از پرداخت، حساب پروژه را بررسی کنید و هیچ مبلغی خارج از آن واریز نکنید.

اگر در حال بررسی خرید ملک در حال ساخت در دبی هستید، با تیم Imtilak Global تماس بگیرید تا پیش از رزرو، در بررسی ثبت پروژه و حساب امانی آن شما را یاری کنیم.