Ипотека на строящиеся объекты недвижимости в Дубае

Покупка недвижимости на этапе строительства в Дубае не обязательно означает оплату полной стоимости объекта из собственных средств, однако финансирование такого типа недвижимости принципиально отличается от финансирования готового жилья. Банк учитывает не только финансовые возможности покупателя, но и сам проект, застройщика, стадию строительства и связанные с этим условия финансирования. Другими словами, покупка объекта на этапе строительства по рассрочке от застройщика не означает автоматически, что банк профинансирует эту сделку.

В этой статье объясняется, когда можно получить ипотеку на недвижимость на этапе строительства в Дубае, какие условия и первоначальный взнос требуются, как работает механизм финансирования на практике, а также чем он отличается от финансирования готового жилья.

Можно ли получить ипотеку на недвижимость на этапе строительства в Дубае?

Да, возможно профинансировать некоторые объекты на этапе строительства в Дубае, но не каждый проект или объект автоматически подходит для банковского финансирования.

На это влияет ряд факторов:

• Право покупателя на финансирование (доход, обязательства, кредитная история).

• Одобрение проекта и застройщика соответствующим банком.

• Стадия готовности проекта.

• Политика банка и условия конкретного продукта финансирования.

• Стоимость недвижимости и платежи, уже внесённые застройщику.

Важно различать возможность покупки недвижимости на этапе строительства по рассрочке от застройщика и получение реальной ипотеки в лицензированном банке; это два разных юридических и финансовых пути.

Как работает ипотека для недвижимости на этапе строительства в Дубае?

Механизм финансирования обычно не запускается с первого дня покупки объекта, а связан с графиком платежей по проекту и стадией его готовности.

Первоначальные платежи застройщику — В большинстве случаев покупатель должен покрыть часть стоимости объекта из собственных средств на ранних этапах, согласно графику платежей, согласованному с застройщиком, до того, как банк подключится к финансированию.

Достижение стадии, подходящей для финансирования — Вовлечение банка в процесс финансирования зависит от проекта и банка, от требуемого процента готовности и соглашения между банком и застройщиком.

Выдача финансирования и завершение платежей — Одобренное финансирование, как правило, не выдается покупателю наличными, а направляется по определенному механизму для покрытия платежей застройщику согласно условиям, согласованным между банком и проектом.

Возможно, вам будет интересно: Финансирование недвижимости в Дубае

Какие условия финансирования недвижимости на этапе строительства в Дубае?

Условия делятся на два основных аспекта, которые должны быть выполнены одновременно.

Условия, связанные с покупателем:

• Возраст на начало и окончание финансирования.

• Уровень и стабильность дохода.

• Существующие финансовые обязательства.

• Кредитная история.

• Характер работы и работодатель.

• Резидентство или нерезидентство в ОАЭ.

Условия, связанные с проектом и недвижимостью:

• Юридический статус проекта.

• Регистрация проекта и объекта в соответствии с процедурами Департамента земель Дубая.

• Репутация и опыт застройщика.

• Фактическая стадия готовности проекта.

• Возможность проекта получить финансирование в данном банке, независимо от права покупателя.

Право покупателя на финансирование не означает автоматически, что выбранный проект или объект также подходит для финансирования в том же банке.

Какой процент финансирования недвижимости на этапе строительства в Дубае?

Этот процент известен как коэффициент соотношения кредита к стоимости (LTV), то есть доля, которую банк может профинансировать от стоимости объекта, а остальное покупатель покрывает из собственных средств.

Согласно циркуляру Центрального банка ОАЭ № 31 от 2013 года о правилах ипотечного кредитования, максимальные лимиты финансирования устанавливаются в зависимости от категории покупателя (гражданин или резидент), стоимости недвижимости и цели покупки (первое жилье или инвестиция), при этом для недвижимости на этапе строительства обычно устанавливается более низкий лимит по сравнению с готовыми объектами из-за более высоких рисков на стадии строительства.

На практике фактический процент, одобренный банком, зависит от:

Эти проценты периодически обновляются Центральным банком ОАЭ и зависят от кредитной политики каждого банка, поэтому рекомендуется уточнять актуальный процент непосредственно в банке на момент подачи заявки.

Какие документы нужны для получения финансирования?

Для резидентов обычно требуются:

• Удостоверение личности ОАЭ.

• Паспорт и действующая страница с визой.

• Подтверждение дохода (справка о зарплате или выписки о доходах).

• Выписки из банка за определённый период.

• Подтверждение работодателя или предпринимательской деятельности.

• Документы на объект и проект (договор купли-продажи, первоначальная регистрация/данные по объекту).

Для нерезидентов: Перечень документов и требования различаются в зависимости от банка, гражданства и источника дохода, что является более широкой темой и требует отдельного разъяснения; для полного списка требований вы можете ознакомиться со статьёй Финансирование недвижимости в Дубае для иностранцев.

Этапы получения ипотеки на недвижимость на этапе строительства в Дубае

1. Определить общий бюджет и реальную платёжеспособность.

2. Получить предварительную (предодобрение) оценку права на финансирование.

3. Выбрать проект и объект, которые изначально подходят для финансирования.

4. Проверить условия выбранного банка и его политику по отношению к конкретному проекту.

5. Подготовить необходимые документы и официально подать заявку на финансирование.

6. Провести оценку недвижимости аккредитованной организацией, затем получить окончательное одобрение, когда проект достигнет подходящей стадии.

7. Завершить процедуры по выдаче финансирования и оплате согласно договорённостям с банком и застройщиком.

8. Завершить процедуру регистрации права собственности и ипотеки в Департаменте земель в зависимости от статуса проекта (система Oqood до завершения строительства или Свидетельство о праве собственности после передачи объекта).

Ипотека или рассрочка от застройщика: что лучше?

Нет однозначно лучшего варианта; выбор зависит от доступной ликвидности покупателя, предпочтительного срока погашения, стоимости каждого варианта и цели покупки (жильё или инвестиция). Некоторые покупатели предпочитают рассрочку от застройщика, чтобы избежать ранних процедур банковского финансирования, другие выбирают банковское финансирование для сохранения собственной ликвидности.

В чем разница между финансированием готовой недвижимости и недвижимости на этапе строительства?

Основные отличия:

• Время выдачи финансирования: Для готовых объектов — практически сразу, для строящихся — зависит от стадии строительства.

• Готовность и оценка недвижимости: Оценка готового объекта проще, для строящегося — зависит от документов по проекту и процента готовности.

• Условия по проекту: Для недвижимости на этапе строительства требуется одобрение проекта и застройщика, чего обычно не требуется для готовых объектов.

• Возможный процент финансирования: Обычно ниже для строящихся объектов из-за повышенных рисков.

• Необходимый собственный взнос: Обычно выше для недвижимости на этапе строительства.

• Риски, связанные со строительством: Для готовых объектов отсутствуют.

Каковы расходы по ипотеке на недвижимость на этапе строительства?

Расходы не ограничиваются только процентной ставкой или маржой, обычно включают:

• Процентная ставка или маржа по финансированию.

• Комиссия за обработку заявки в банке.

• Плата за оценку недвижимости (если требуется).

• Плата за регистрацию ипотеки в Департаменте земель.

• Прочие банковские и административные расходы.

• Страхование (жизни или недвижимости), если требуется банком.

• Плата за саму покупку недвижимости и связанные процедуры, отдельно от расходов по финансированию.

Эти проценты или суммы не фиксированы для всех случаев и банков, всегда рекомендуется уточнять актуальные сборы как в банке, так и в официальных органах на момент принятия решения.

Как выбрать подходящую недвижимость на этапе строительства для покупки с финансированием?

Выбор подходящего объекта для финансирования начинается с того, что проект должен быть одобрен основными банками, а у застройщика должна быть прозрачная история сдачи объектов, а также соответствие бюджету и ожидаемому проценту финансирования. Чтобы ознакомиться с проектами на этапе строительства в разных ценовых категориях и районах, вы можете посмотреть список Топ-10 проектов на этапе строительства в Дубае.

Подходит ли финансирование недвижимости на этапе строительства для инвесторов?

Для инвестора финансирование имеет иной баланс, чем для покупателя жилья:

• Сохранение части ликвидности вместо заморозки средств в одном объекте.

• Использование финансового рычага для увеличения инвестиционных возможностей.

• Сравнение стоимости финансирования с ожидаемой арендной или инвестиционной доходностью.

• Внимание к рискам излишней надежды на будущий рост стоимости недвижимости.

• Важность расчёта реальной доходности после вычета расходов на финансирование.

Для желающих глубже разобраться в этом вопросе можно ознакомиться со статьёй Доходность инвестиций в недвижимость Дубая.

Профинансируйте покупку недвижимости на этапе строительства в Дубае с помощью Imtilak Global

Выбор подходящего проекта для финансирования, сравнение различных рассрочек от застройщиков и понимание доступных вариантов покупки — это шаги, требующие тщательного анализа до подписания любого договора. Команда Imtilak Global помогает покупателю подобрать проекты, соответствующие его бюджету, сравнить доступные рассрочки, разъяснить возможные варианты покупки и финансирования, а также сопровождает на всех этапах сделки, чтобы инвестор или покупатель могли чётко сравнить варианты до принятия решения.

Чтобы получить консультацию о недвижимости на этапе строительства в Дубае и подходящих вариантах покупки под ваш бюджет, Вы можете связаться с командой Imtilak Global.