Hypothèque sur les biens immobiliers en cours de construction à Dubaï

L’achat d’un bien immobilier en cours de construction à Dubaï ne signifie pas nécessairement le paiement de la totalité de la valeur du bien en fonds propres, mais le financement de ce type de biens diffère fondamentalement de celui d’un bien achevé. La banque ne prend pas seulement en compte la capacité financière de l’acheteur, mais aussi le projet lui-même, le promoteur, l’étape de construction et les conditions de financement qui y sont liées. Autrement dit, acheter une unité sur plan avec un plan de paiement du promoteur ne signifie pas automatiquement que la banque la financera.

Cet article explique quand il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire sur des biens en cours de construction à Dubaï, quelles sont les conditions et l’apport initial requis, comment fonctionne le mécanisme de financement en pratique, et quelles sont les différences avec le financement d’un bien achevé.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire pour un bien en cours de construction à Dubaï ?

Oui, il est possible de financer certains biens en cours de construction à Dubaï, mais tous les projets ou unités ne sont pas automatiquement éligibles à un financement bancaire.

Plusieurs facteurs déterminent cela :

• L’éligibilité de l’acheteur lui-même au financement (revenu, engagements, historique de crédit).

• L’agrément du projet et du promoteur auprès de la banque concernée.

• Le stade d’avancement du projet de construction.

• La politique de la banque et les conditions du produit de financement spécifique.

• La valeur du bien et les acomptes déjà versés au promoteur.

Il est important ici de distinguer entre la possibilité d’acheter un bien sur plan avec un plan de paiement proposé directement par le promoteur, et l’obtention d’un véritable prêt hypothécaire auprès d’une banque agréée ; ce sont deux parcours différents sur le plan légal et financier.

Comment fonctionne l’hypothèque sur les biens en construction à Dubaï ?

Le mécanisme de financement ne commence généralement pas dès le premier jour de l’achat de l’unité, mais dépend du calendrier des paiements du projet et de son stade d’avancement.

Les premiers paiements au promoteur : en général, l’acheteur doit couvrir une partie de la valeur de l’unité avec ses propres fonds dans les premières phases, selon le calendrier des paiements convenu avec le promoteur, avant que le financement bancaire n’intervienne.

Atteindre le stade éligible au financement : le moment où la banque intervient dans le processus de financement varie d’un projet à l’autre et d’une banque à l’autre, selon le taux d’avancement requis et les conditions convenues entre la banque et le promoteur.

Décaissement du financement et paiement du solde : le financement approuvé n’est généralement pas versé sous forme de somme d’argent directe à l’acheteur, mais est orienté selon un mécanisme précis pour couvrir les paiements dus au promoteur, selon les conditions convenues entre la banque et le projet.

À lire aussi : Financement immobilier à Dubaï

Quelles sont les conditions de financement des biens en construction à Dubaï ?

Les conditions se divisent en deux volets principaux qui doivent être réunis.

Conditions liées à l’acheteur :

• L’âge au début et à la fin du financement.

• Niveau et stabilité du revenu.

• Engagements financiers en cours.

• Historique de crédit.

• Nature de l’emploi et employeur.

• Résidence ou non aux Émirats arabes unis.

Conditions liées au projet et au bien :

• La situation juridique du projet.

• L’enregistrement du projet et de l’unité selon les procédures en vigueur auprès du Département des terres et propriétés de Dubaï.

• La réputation et l’historique du promoteur immobilier.

• Le stade réel d’avancement du projet.

• L’éligibilité du projet lui-même au financement auprès de la banque concernée, indépendamment de l’éligibilité de l’acheteur.

L’éligibilité de l’acheteur à obtenir un financement ne signifie pas nécessairement que le projet ou l’unité choisie est éligible au financement auprès de la même banque.

Quel est le pourcentage de financement pour un bien en cours de construction à Dubaï ?

Ce pourcentage est connu sous le nom de ratio prêt/valeur (LTV), c’est-à-dire la part que la banque peut financer sur la valeur de l’unité, tandis que l’acheteur couvre le reste avec ses propres fonds.

Selon la circulaire n° 31 de 2013 de la Banque centrale des Émirats arabes unis concernant les règles des prêts immobiliers, des plafonds maximaux de financement sont fixés selon la catégorie de l’acheteur (citoyen ou résident), la valeur du bien et l’objectif de l’achat (résidence principale ou investissement), avec un plafond généralement plus bas pour le financement des biens en cours de construction par rapport aux biens achevés, en raison des risques accrus liés à la phase de construction.

En pratique, le pourcentage réel approuvé par la banque varie selon :

Ces taux sont soumis à une mise à jour régulière par la Banque centrale des Émirats et à la politique de crédit propre à chaque banque. Il est donc recommandé de vérifier le taux effectivement disponible au moment de la demande directement auprès de la banque.

Quels sont les documents requis pour obtenir un financement ?

Pour les résidents, les documents incluent généralement :

• Carte d’identité émiratie.

• Passeport et page de résidence en cours de validité.

• Justificatif de revenu (attestation de salaire ou déclarations de revenus).

• Relevés bancaires pour une période déterminée.

• Documents justifiant l’employeur ou l’activité commerciale.

• Documents relatifs à l’unité et au projet (contrat de vente, données d’enregistrement préliminaire).

Pour les non-résidents : les documents et exigences varient selon la banque, la nationalité et la source de revenu. Il s’agit d’un sujet plus vaste qui mérite un traitement séparé. Pour consulter l’ensemble des exigences, veuillez vous référer à l’article Financement immobilier à Dubaï pour étrangers.

Étapes pour obtenir un prêt hypothécaire pour un bien en construction à Dubaï

1. Déterminer le budget global et la capacité effective de remboursement.

2. Obtenir une pré-approbation de l’éligibilité au financement.

3. Choisir un projet et une unité éligibles au financement dès le départ.

4. Vérifier les conditions de la banque ciblée et sa politique vis-à-vis du projet en question.

5. Préparer les documents requis et soumettre officiellement la demande de financement.

6. Évaluation du bien par un organisme agréé, puis obtention de l’approbation finale lorsque le projet atteint le stade approprié.

7. Finaliser les procédures de décaissement du financement et des paiements selon l’accord avec la banque et le promoteur.

8. Finaliser les procédures d’enregistrement de la propriété et de l’hypothèque auprès du Département des terres et propriétés selon l’état du projet (système d’enregistrement avant achèvement, ou titre de propriété après livraison).

Hypothèque ou plan de paiement du promoteur : lequel est le meilleur ?

Il n’existe pas de choix meilleur dans l’absolu ; le choix dépend du niveau de liquidités disponibles de l’acheteur, de la durée de remboursement préférée, du coût de chaque option et de l’objectif de l’achat (résidence ou investissement). Certains acheteurs préfèrent le plan du promoteur pour éviter les procédures bancaires anticipées, tandis que d’autres privilégient le financement bancaire pour préserver leur liquidité personnelle.

Quelle est la différence entre le financement d’un bien achevé et d’un bien en construction ?

Les principales différences portent sur :

• Moment du décaissement du financement : relativement immédiat pour un bien achevé, lié à la phase de construction pour un bien en cours de construction.

• État de préparation et évaluation du bien : l’évaluation d’un bien achevé est plus claire, tandis que celle d’un bien en construction dépend des documents du projet et de son taux d’avancement.

• Conditions du projet : le financement d’un bien en construction ajoute la condition d’agrément du projet et du promoteur, ce qui n’est généralement pas requis pour un bien achevé.

• Pourcentage de financement potentiel : généralement plus faible pour les biens en construction en raison du risque accru.

• Apport personnel requis : généralement plus élevé pour un bien en construction.

• Risques liés à la phase de construction : inexistants pour un bien achevé.

Quels sont les coûts de l’hypothèque pour un bien en construction ?

Le coût ne se limite pas au taux d’intérêt ou à la marge bénéficiaire, mais comprend généralement :

• L’intérêt ou le taux de profit sur le financement.

• Frais de traitement de la demande de financement auprès de la banque.

• Frais d’évaluation du bien si applicable.

• Frais d’enregistrement de l’hypothèque auprès du Département des terres et propriétés.

• Autres frais bancaires et administratifs connexes.

• Coûts d’assurance (vie ou bien immobilier) si exigés par la banque.

• Frais et procédures d’achat du bien, distincts des frais de financement.

Ces taux ou montants ne sont pas fixes pour tous les cas ou toutes les banques. Il est donc toujours conseillé de vérifier les frais en vigueur au moment de la décision, que ce soit auprès de la banque concernée ou des autorités officielles compétentes.

Comment choisir un bien en construction adapté à l’achat avec financement ?

Le choix de l’unité adaptée au financement commence par s’assurer que le projet est agréé auprès de grandes banques, que le promoteur a un historique de livraison fiable, en plus de la compatibilité du budget et du pourcentage de financement attendu. Pour consulter des projets en cours de construction dans différentes gammes de prix et zones, vous pouvez consulter la liste des 10 meilleurs projets en cours de construction à Dubaï.

Le financement des biens en construction convient-il aux investisseurs ?

Pour l’investisseur, le financement présente des arbitrages différents de ceux d’un acheteur pour résidence principale :

• Préserver une partie de la liquidité au lieu de la bloquer dans un seul bien.

• Utiliser l’effet de levier pour augmenter la capacité d’investissement.

• Comparer le coût du financement au rendement locatif ou en capital attendu.

• Prendre en compte les risques liés à une dépendance excessive à l’augmentation future de la valeur du bien.

• Il est important de calculer le rendement réel après déduction des coûts de financement, et non avant.

Pour approfondir ce sujet, veuillez consulter l’article Rendement de l’investissement immobilier à Dubaï.

Financez l’achat de votre bien en construction à Dubaï avec l’aide d’Imtilak Global

Le choix du projet adapté au financement, la comparaison des plans de paiement des différents promoteurs et la compréhension des options d’achat disponibles sont des étapes qui nécessitent une étude minutieuse avant de s’engager dans un contrat. L’équipe d’Imtilak Global aide l’acheteur à choisir les projets adaptés à son budget, à comparer les plans de paiement disponibles, à clarifier les options d’achat et de financement possibles, et à assurer la coordination pendant les différentes étapes de l’achat, permettant ainsi à l’investisseur ou à l’acheteur de comparer clairement les options avant de prendre une décision.

Pour obtenir un conseil sur les biens en construction à Dubaï et les options d’achat adaptées à votre budget, vous pouvez contacter l’équipe d’Imtilak Global.