Покупка арендованной недвижимости в Дубае: что нужно знать перед покупкой?

Инвестор может найти подходящую недвижимость в Дубае по расположению и цене, но затем обнаружить, что объект уже сдан в аренду и по нему действует арендный договор. Здесь возникают важные вопросы: можно ли купить недвижимость, если в ней уже проживает арендатор? Продолжается ли действие договора аренды после смены собственника? Кто получает арендные платежи после продажи?

Покупка недвижимости с арендатором в Дубае — это доступный вариант для инвесторов, ищущих актив с уже существующим арендным доходом. Однако наличие арендатора делает проверку договора аренды, платежей и фактической доходности обязательной частью оценки сделки до её завершения.

Можно ли купить недвижимость с арендатором в Дубае?

Да, вы можете купить недвижимость с арендатором и действующим договором аренды в Дубае. Передача права собственности новому покупателю сама по себе не прекращает срочный договор аренды. Статья 28 закона, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае, гласит, что передача собственности новому владельцу не влияет на право арендатора продолжать проживать в объекте по действующему срочному договору.

Поэтому покупатель должен рассматривать договор аренды как важную часть анализа объекта перед покупкой, а не как второстепенную деталь.

Что происходит с договором аренды при продаже недвижимости?

Появление нового собственника не означает, что арендные отношения начинаются с нуля, и не даёт покупателю права автоматически расторгнуть существующий договор. Это особенно важно, если инвестор планирует использовать недвижимость лично или сдавать её на других условиях после покупки.

Единый договор аренды в Дубае также содержит важные данные, такие как срок договора, стоимость, годовая арендная плата, гарантийный депозит и способ оплаты, поэтому эти детали необходимо проверить до завершения сделки.

Также важно убедиться в регистрации договора и его данных в Ejari. Земельный департамент предоставляет услуги по регистрации и продлению договоров аренды, а также выдаёт электронный сертификат о регистрации договора.

Может ли новый собственник сразу выселить арендатора?

Нет, только из-за смены собственника это невозможно. Существуют определённые законные основания и условия для выселения. Например, закон предусматривает, что при выселении по причине продажи недвижимости или использования её новым владельцем, арендатор должен быть уведомлён за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Поэтому правовой статус договора и объекта следует изучать отдельно, и нельзя считать, что покупка автоматически даёт право на немедленное выселение.

Что проверить перед покупкой недвижимости с арендатором?

Покупка объекта с арендатором требует как финансовой, так и юридической проверки арендных отношений, а также осмотра самой недвижимости. Основные моменты для проверки включают:

Текущий договор аренды

Проверьте даты начала и окончания договора, годовую арендную ставку, способ оплаты и любые дополнительные условия между арендодателем и арендатором.

Регистрация договора в Ejari

Рекомендуется проверить зарегистрированные данные договора аренды и сравнить их с информацией, предоставленной продавцом. Земельный департамент также предлагает онлайн-сервис для скачивания сертификата Ejari по данным договора и объекта.

Арендные платежи и чеки

Определите, какие арендные платежи уже получены продавцом, какие остались неуплаченными, и за какой период был произведён каждый платёж. Важно, чтобы механизм расчёта сумм и чеков между продавцом и покупателем был чётко прописан в процедуре сделки.

Гарантийный депозит

Проверьте сумму депозита, внесённого арендатором, и как он будет урегулирован или передан при смене собственника, чтобы финансовые обязательства перед арендатором были понятны после передачи права собственности.

Состояние недвижимости

Наличие арендатора не означает, что можно игнорировать техническое состояние объекта. Необходимо оценить состояние ремонта, оборудования и возможные проблемы, требующие будущих расходов, особенно если инвестор рассчитывает на долгосрочную доходность.

Здесь вам может помочь гайд по приёмке недвижимости в Дубае, чтобы понять, на что обратить внимание при оценке состояния объекта.

Как рассчитать доходность недвижимости с арендатором перед покупкой?

Преимущество недвижимости с арендатором в том, что у инвестора есть реальные данные о текущей арендной плате, а не только расчётный доход.

Валовая доходность может быть предварительно рассчитана по формуле:

Валовая доходность = Годовая аренда ÷ Цена покупки × 100

Если цена объекта составляет 1,5 миллиона дирхамов, а годовая аренда — 105 000 дирхамов, теоретическая валовая доходность составит 7%.

Однако этот процент не обязательно отражает чистую доходность, которую получит инвестор, так как необходимо учитывать сервисные сборы, обслуживание, связанные с недвижимостью расходы, возможные периоды простоя и другие траты.

Уровень доходности также различается в зависимости от района Дубая, поэтому полезно сравнить объект с районами с высокой доходностью аренды в Дубае перед принятием решения о покупке.

Текущая арендная ставка ниже рыночной?

Это один из важнейших моментов, который часто упускают покупатели недвижимости с арендатором.

Объект может быть сдан в аренду по ставке, которая ниже текущих рыночных цен на аналогичные объекты в этом районе. В таком случае инвестиции не следует рассчитывать, исходя из потенциальной рыночной аренды, как если бы этот доход можно было получить сразу после покупки.

Земельный департамент Дубая предоставляет арендный индекс, позволяющий рассчитать возможное увеличение и среднюю рыночную ставку на основе данных о районе, типе недвижимости, количестве комнат и текущей годовой аренде.

Рост арендной платы также регулируется законом и не означает, что собственник может поднять ставку до любого уровня сразу после смены владельца. Земельный департамент разъясняет, что темпы увеличения связаны с разницей между текущей арендой и средней рыночной ставкой по действующей системе.

Поэтому полезно сравнить три показателя перед покупкой: текущую аренду, рыночную среднюю ставку по аналогичным объектам и фактическую чистую доходность недвижимости.

Покупка недвижимости с арендатором или без арендатора в Дубае?

Подходящий вариант зависит от цели покупки.

Таким образом, недвижимость с арендатором может подойти инвестору, желающему получать доход с первого дня владения, а пустая недвижимость — тем, кто хочет жить в ней сам или предпочитает большую гибкость в управлении объектом.

Когда покупка квартиры с арендатором подходит для инвестиций?

Покупка квартиры с арендатором может быть практичным вариантом, если договор аренды прозрачен, доходность соответствует цене покупки, объект в хорошем состоянии и нет скрытых обязательств, влияющих на рентабельность инвестиций.

Следует оценивать не только саму квартиру, но и район. Лёгкость последующей сдачи, уровень спроса, цены, сервисные сборы и качество конкурирующих объектов влияют на инвестиционную привлекательность после окончания текущего договора.

Вы можете ознакомиться с лучшие районы Дубая для инвестиций в недвижимость, чтобы сравнить топовые районы с точки зрения инвестиций.

Этапы покупки недвижимости с арендатором в Дубае

Процесс начинается с выбора объекта и проверки права собственности и основных данных, затем анализа зарегистрированного договора аренды, срока его действия, стоимости и условий, а также подтверждения платежей, чеков, депозита и других обязательств.

Далее доходность следует рассчитывать исходя из фактической текущей аренды, а не только маркетинговых ожиданий, с учётом сервисных сборов, обслуживания и расходов, связанных с покупкой и владением.

Также важно заранее согласовать с продавцом порядок расчёта арендных платежей, депозита и сумм, покрывающих период после передачи собственности, затем завершить процедуру передачи права собственности и организовать управление арендными отношениями после сделки.

Перед утверждением окончального бюджета рекомендуется ознакомиться с скрытыми расходами при покупке недвижимости в Дубае, чтобы оценка инвестиций не ограничивалась только ценой объекта.

Ошибки, которых следует избегать при покупке недвижимости с арендатором

Одна из самых распространённых ошибок — оценивать объект только по фразе «с арендатором и доходом», не анализируя детали этого дохода. Арендная ставка может быть ниже рыночной или расходы могут снизить чистую доходность.

Также нельзя покупать объект, не проверив договор аренды, его регистрацию, срок и условия, или полагая, что арендатора можно выселить сразу после передачи собственности, либо оставлять вопрос чеков, депозита и предыдущих платежей без чёткого урегулирования с продавцом.

Главное правило — оценивать объект + договор + арендатора + денежные потоки как одну сделку.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости с арендатором в Дубае

Можно ли продать недвижимость с арендатором в Дубае?

Да, право собственности на объект может быть передано при действующем договоре аренды, и сама передача собственности не прекращает право арендатора продолжать проживание по срочному договору.

Меняется ли договор аренды при смене собственника?

Передача собственности сама по себе не отменяет срочный договор. Поэтому покупателю следует внимательно изучить действующий договор, его условия и срок окончания до завершения сделки.

Кто получает аренду после продажи недвижимости?

Фактический расчёт зависит от дат платежей, что было получено до передачи собственности, и условий сделки. Поэтому порядок передачи чеков, предоплаченной аренды и сумм, причитающихся на момент передачи, должен быть документально зафиксирован.

Может ли новый покупатель выселить арендатора?

Покупка объекта не даёт новому собственнику права на немедленное выселение только из-за смены владельца. Случаи выселения и условия уведомления регулируются действующим законодательством Дубая.

Владейте инвестиционной недвижимостью в Дубае с Imtilak Global

Если ваша цель — создать инвестиционный портфель с арендным доходом в Дубае, выбор зависит не только от наличия арендатора, но и от цены покупки, фактической доходности, расположения, ожидаемого спроса и расходов, связанных с владением.

Вы можете начать с изучения объектов недвижимости на продажу в Дубае, сравнить доступные варианты по вашему бюджету и инвестиционным целям, а также обратиться к команде Imtilak Global для анализа предложений и сравнения проектов и районов перед принятием решения о покупке.