Acheter un bien immobilier loué à Dubaï : que faut-il savoir avant l'achat ?

L’investisseur peut trouver un bien à Dubaï intéressant en termes d’emplacement et de prix, mais découvre que l’unité est déjà louée avec un contrat en cours. Cela soulève alors des questions importantes : Peut-on acheter un bien déjà loué ? Le contrat de location reste-t-il valable après le transfert de propriété ? Qui perçoit les loyers après la vente ?

Acheter un bien loué à Dubaï est une option disponible pour l’investisseur recherchant un actif générant un revenu locatif immédiat. Toutefois, la présence d’un locataire implique que la révision du contrat de location, des paiements et du rendement réel fait partie intégrante de l’évaluation de la transaction avant sa finalisation.

Peut-on acheter un bien loué à Dubaï ?

Oui, il est possible d’acheter un bien occupé par un locataire avec un contrat de location en cours à Dubaï. Le transfert de propriété à un nouvel acquéreur n’entraîne pas à lui seul la résiliation du contrat de location à durée déterminée ; en effet, l’article 28 de la loi régissant la relation entre bailleurs et locataires à Dubaï stipule que le transfert de propriété à un nouveau propriétaire n’affecte pas le droit du locataire à continuer d’occuper le bien selon son contrat à durée déterminée.

Il est donc essentiel pour l’acheteur de considérer le contrat de location comme un élément fondamental de l’étude du bien avant l’achat, et non comme une simple information secondaire sur l’unité.

Que se passe-t-il pour le contrat de location lors de la vente du bien ?

La présence d’un nouveau propriétaire ne signifie pas que la relation locative recommence à zéro, ni n’accorde à l’acheteur le droit de résilier automatiquement le contrat existant. Ce point est particulièrement important si l’investisseur souhaite utiliser le bien lui-même ou le relouer à d’autres conditions après l’achat.

Le contrat de location standard à Dubaï comprend également des informations essentielles telles que la durée du contrat, son montant, le loyer annuel, la caution et le mode de paiement. Il convient donc de vérifier ces détails avant de conclure la transaction.

Il est aussi important de vérifier l’enregistrement du contrat et ses données sur Ejari ; le Département des terres et des biens immobiliers propose un service d’enregistrement et de renouvellement des contrats de location ainsi que la délivrance d’un certificat d’enregistrement électronique.

Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire immédiatement ?

Pas simplement en raison du transfert de propriété. Il existe des cas et des conditions légales spécifiques pour l’expulsion. Par exemple, la loi prévoit, dans les cas d’expulsion liés à la volonté du propriétaire de vendre le bien ou de l’utiliser conformément aux cas prévus par la loi, d’informer le locataire 12 mois à l’avance, par l’intermédiaire d’un notaire ou par courrier recommandé. Il est donc indispensable d’étudier la situation juridique du contrat et du bien de manière indépendante et de ne pas supposer que l’achat permet une expulsion immédiate.

Que vérifier avant d’acheter un bien occupé par un locataire ?

L’achat d’une unité louée nécessite une vérification financière et juridique de la relation locative, en plus de l’examen du bien lui-même. Les principaux éléments à vérifier sont :

Contrat de location actuel

Vérifiez la date de début et de fin du contrat, le montant du loyer annuel, le mode de paiement et les conditions particulières convenues entre le propriétaire et le locataire.

Enregistrement du contrat sur Ejari

Il est préférable de vérifier les données du contrat de location enregistré et de les comparer avec les informations fournies par le vendeur. Le Département des terres et des biens immobiliers propose également un service en ligne pour télécharger le certificat Ejari à l’aide des données du contrat et du bien.

Paiements et chèques de loyer

Il faut connaître les loyers déjà perçus par le vendeur, les paiements encore dus, ainsi que la période couverte par chaque paiement. Il est important que le mode de règlement des montants et chèques entre le vendeur et l’acheteur soit clairement défini dans la transaction.

Montant de la caution

Vérifiez le montant de la caution versée par le locataire et comment elle sera réglée ou transférée lors du changement de propriétaire, afin que les obligations financières envers le locataire soient claires après le transfert de propriété.

État du bien

La présence d’un locataire ne doit pas faire négliger l’état technique de l’unité. Il faut évaluer l’entretien, les équipements et tout problème susceptible d’entraîner des dépenses futures, surtout si l’investisseur vise un rendement à long terme.

Vous pouvez vous référer au Guide d’inspection du bien avant la remise à Dubaï pour comprendre les éléments à examiner lors de l’évaluation de l’état de l’unité.

Comment calculer le rendement d’un bien loué avant l’achat ?

L’avantage d’un bien loué est que l’investisseur dispose de données réelles sur le loyer actuel, au lieu de se baser uniquement sur une estimation du revenu attendu.

Il est possible de calculer le rendement locatif brut de manière préliminaire avec la formule suivante :

Rendement brut = Loyer annuel ÷ Prix d’achat du bien × 100

Si le prix de l’unité est de 1,5 million AED et son loyer annuel de 105 000 AED, le rendement brut théorique est de 7 %.

Cependant, ce taux ne représente pas nécessairement le rendement net perçu par l’investisseur ; il faut tenir compte des charges de copropriété, de l’entretien, des coûts liés au bien et des éventuelles périodes de vacance, ainsi que des autres dépenses associées.

Les niveaux de rendement varient également selon les quartiers de Dubaï. Il est donc utile de comparer le bien avec les zones à fort rendement locatif à Dubaï avant de prendre une décision d’achat.

Le loyer actuel est-il inférieur au prix du marché ?

C’est l’un des points les plus importants que l’acheteur d’un bien loué peut négliger.

L’unité peut déjà être louée, mais avec un contrat à un montant inférieur aux loyers actuels des biens similaires dans la zone. Dans ce cas, il ne faut pas évaluer l’investissement sur la base du loyer potentiel du marché comme s’il s’agissait d’un revenu immédiatement réalisable après l’achat.

Le Département des terres et des biens immobiliers à Dubaï propose l’Indice des loyers, qui permet de calculer l’augmentation et la moyenne des loyers sur le marché en fonction de critères tels que la zone, le type de bien, le nombre de chambres et le loyer annuel actuel.

L’augmentation du loyer est également soumise à des règles strictes et ne signifie pas que le propriétaire peut augmenter le loyer à n’importe quel montant dès le transfert de propriété. Le Département précise que les taux d’augmentation dépendent de l’écart entre le loyer actuel et la moyenne du marché selon la réglementation en vigueur.

Il est donc utile de comparer trois chiffres avant l’achat : le loyer actuel, la moyenne du marché pour les biens similaires et le rendement net effectivement généré par le bien.

Acheter un bien loué ou un bien vacant à Dubaï ?

Le choix dépend de l’objectif de l’achat.

Un bien loué peut donc convenir à un investisseur recherchant un revenu immédiat dès l’acquisition, tandis qu’un bien vacant sera plus adapté à ceux qui souhaitent y résider ou bénéficier d’une plus grande flexibilité dans la gestion de l’unité.

Quand l’achat d’un appartement loué est-il adapté à l’investissement ?

L’achat d’un appartement loué peut être une solution pratique si le contrat de location est clair, le rendement adapté au prix d’achat, l’état du bien satisfaisant et s’il n’existe pas d’engagements imprévus susceptibles d’affecter la rentabilité de l’investissement.

Il convient également d’évaluer la zone elle-même, et pas seulement l’unité. La facilité de relocation future, le niveau de la demande, les prix, les charges de copropriété et la qualité des biens concurrents sont autant de facteurs qui influencent la performance de l’investissement après la fin du contrat actuel.

Vous pouvez consulter les meilleurs quartiers de Dubaï pour l’investissement immobilier pour comparer les principales zones d’un point de vue investissement.

Étapes pour acheter un bien loué à Dubaï

Le processus commence par le choix du bien, la vérification de la propriété et des informations de base, puis la révision du contrat de location enregistré, la connaissance de sa durée, de son montant et de ses conditions, ainsi que la vérification des paiements, des chèques, du montant de la caution et de tout engagement en cours.

Ensuite, il faut calculer le rendement sur la base du loyer actuel effectif et non uniquement sur des prévisions de marché, en tenant compte des charges de copropriété, de l’entretien et des coûts liés à l’achat et à la pleine propriété.

Il est également important de s’accorder clairement avec le vendeur sur la manière de régler les loyers, la caution et tout montant couvrant une période postérieure au transfert de propriété, puis de finaliser les procédures de transfert et d’organiser la gestion de la relation locative après la transaction.

Avant de fixer le budget final, il est conseillé de consulter les coûts cachés de l’achat d’un bien à Dubaï pour ne pas limiter l’évaluation de l’investissement au seul prix du bien.

Erreurs à éviter lors de l’achat d’un bien loué

L’une des erreurs les plus courantes est d’évaluer le bien sur la base de la phrase « loué et génère un revenu » sans examiner les détails de ce revenu. Le loyer peut être faible par rapport au marché, ou il peut exister des charges qui réduisent le rendement net par rapport aux attentes.

Il faut également éviter d’acheter l’unité sans consulter le contrat de location, son enregistrement, sa durée et ses conditions, ou de supposer qu’il est possible d’expulser le locataire immédiatement après le transfert de propriété, ou encore de négliger la question des chèques, de la caution et des paiements antérieurs sans règlement clair avec le vendeur.

La règle la plus importante est d’évaluer le bien + le contrat + le locataire + les flux de trésorerie comme une seule transaction.

Questions fréquentes sur l’achat d’un bien loué à Dubaï

Peut-on vendre un bien occupé par un locataire à Dubaï ?

Oui, il est possible de transférer la propriété d’un bien avec un contrat de location en cours, et ce transfert n’entraîne pas à lui seul la résiliation du droit du locataire à continuer d’occuper le bien selon le contrat à durée déterminée.

Le contrat de location change-t-il lors du transfert de propriété ?

Le transfert de propriété à lui seul n’annule pas le contrat à durée déterminée. Il est donc nécessaire que l’acheteur examine le contrat en vigueur, ses conditions et sa date de fin avant de conclure l’achat.

Qui perçoit le loyer après la vente du bien ?

Le règlement dépend des dates de paiement et de ce qui a été perçu avant le transfert de propriété, ainsi que de ce qui a été convenu dans la transaction. Il est donc important de documenter la gestion des chèques, des loyers payés d’avance et des montants dus lors du transfert de propriété.

L’acheteur peut-il expulser le locataire ?

L’achat du bien n’accorde pas au nouveau propriétaire le droit d’expulser immédiatement le locataire du seul fait du changement de propriété. Les cas d’expulsion et les conditions de préavis sont soumis à la réglementation en vigueur à Dubaï.

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Si votre objectif est de construire un investissement immobilier générant un revenu locatif à Dubaï, le choix ne dépend pas seulement de la présence d’un locataire, mais aussi du prix d’achat, du rendement réel, de l’emplacement du bien, de la demande attendue et des coûts liés à la pleine propriété.

Vous pouvez commencer par explorer les biens à vendre à Dubaï et comparer les options disponibles selon votre budget et votre objectif d’investissement, et solliciter l’équipe Imtilak Global pour étudier les opportunités immobilières et comparer les projets et quartiers avant de prendre votre décision d’achat.