Guide détaillé sur la loi de location à Dubaï

Qu'est-ce que la RERA ?

La RERA est l'organisme chargé de la régulation immobilière dans la ville de Dubaï. Elle est responsable de la plupart des plans et politiques qui soutiennent et favorisent l'investissement étranger, et elle œuvre à résoudre les différends entre propriétaires et locataires. Cet organisme bénéficie d'une indépendance administrative et d'une pleine autorité légale pour organiser le marché immobilier dans la ville mondiale de Dubaï.

L'organisme immobilier s'efforce de fournir des cadres juridiques efficaces à tous les acteurs et employés du secteur immobilier à Dubaï, et s'applique à développer tous les services techniques liés aux spécialistes et investisseurs immobiliers, en plus de soutenir le secteur des entreprises liées à l'assurance, aux banques et aux cabinets juridiques, afin de promouvoir la coopération entre eux.

L'organisme fournit une gamme complète de services dans le secteur immobilier, incluant l'organisation des associations de copropriétaires qui gèrent et surveillent divers projets à Dubaï, la délivrance des licences nécessaires aux agences immobilières, l'enregistrement des contrats de location, la publication d'études importantes pour le secteur immobilier, ainsi qu'une régulation rigoureuse des annonces immobilières dans tous les médias, journaux et magazines spécialisés locaux. L'organisme est également responsable de la coordination de toutes les expositions et activités immobilières, et s'efforce toujours de renforcer la participation locale dans le secteur immobilier de Dubaï, en plus d'autres responsabilités et services tels que le service de paiement intelligent, le service des courtiers de Dubaï, la carte d'investissement intelligente, l'application Ejari, l'application du juge intelligent, le système Mulk, et l'application Taqyimi.

La loi sur la location à Dubaï

Il existe des lois établies par l'organisme de régulation immobilière à Dubaï, que le bailleur et le locataire doivent respecter avant de signer le contrat, à savoir :

• La loi n° 26 de 2007, relative à la régulation des relations entre locataires et bailleurs à Dubaï.
• La loi n° 33 de 2008, qui modifie certains articles de la loi n° 26 précitée, dans le but d'organiser également la relation entre les parties au contrat de location.
• Le décret gouvernemental n° 26 de 2013, qui vise à traiter divers litiges et différends relatifs à la location à Dubaï, avec la création d'un centre de règlement de ces litiges.
• Le décret gouvernemental n° 43 de 2013, relatif à l'augmentation des revenus locatifs à Dubaï.

La loi générale et récente sur la location à Dubaï garantit des droits importants au locataire, parmi lesquels :

• L'obligation d'enregistrer le contrat de location auprès du département de régulation immobilière, à la fois pour le propriétaire et le locataire.
• Si le contrat expire et que le locataire reste dans le bien, la durée de la location est automatiquement renouvelée pour la même période ou pour une année supplémentaire, sous réserve des dispositions et conditions du contrat.
• Le propriétaire a le droit de transférer la propriété du bien à un nouveau titulaire en pleine propriété sans que cela n'affecte les droits du locataire sur ce bien.
• Si le propriétaire ou le locataire souhaite modifier une ou plusieurs conditions du contrat, les deux parties doivent en être informées au moins 90 jours avant la date d'expiration du contrat. Cela concerne, par exemple, la durée de la location, le montant ou la fréquence des paiements, etc.
• Les deux parties doivent respecter les conditions du contrat même si le propriétaire souhaite le résilier avant la date convenue.
• Le paiement du loyer doit être effectué à la date d'échéance sans retard injustifié.

Le contrat de location à Dubaï

Le contrat de location à Dubaï est le document légal qui engage le propriétaire du bien, permettant au locataire de jouir du bien pendant la période convenue en contrepartie d'un loyer déterminé. Il est contraignant pour les deux parties après signature, le bailleur étant tenu de livrer le bien et le locataire d'assurer la garantie en cas de dommages, le facteur temps étant également très important dans le contrat. Ce contrat protège les deux parties de tout litige et vise à prévenir les différends entre les contractants. Il est possible d'ajouter des clauses ou de modifier certains articles du contrat avec l'accord des deux parties. En général, le contrat couvre la législation en vigueur, les obligations du propriétaire, les devoirs du locataire, les conditions et modalités du contrat, ainsi que tout ce qui concerne son enregistrement auprès du département immobilier.

Parmi ses clauses les plus importantes figurent les informations sur le bien et les parties contractantes, les conditions et modalités du contrat, etc. Parmi les principales conditions et modalités du contrat :

• Le locataire doit inspecter le bien et signer s'il accepte son état actuel.
• Le locataire s'engage à utiliser le bien pour l'usage auquel il est destiné et à ne pas céder la location à des tiers sans l'accord écrit du propriétaire.
• Le locataire s'engage à ne pas effectuer d'ajouts ou de modifications sur le bien sans l'accord écrit du propriétaire, la responsabilité incombant entièrement au locataire en cas de dommages ou de détériorations.
• Le locataire est responsable du paiement des factures d'eau, de gaz, d'électricité et de climatisation liées au bien loué, sauf accord contraire dans le contrat.
• Le locataire s'engage à payer le montant du loyer convenu dans les délais impartis.
• Le locataire doit respecter les règles et règlements relatifs à l'utilisation des commodités du bien loué, telles que les piscines, la salle de sport, les parkings, les espaces verts partagés, etc.
• Les deux parties doivent s'assurer de l'exactitude des adresses et numéros de téléphone mentionnés dans le contrat, ceux-ci étant considérés comme officiels pour toute notification ou procédure judiciaire en cas de litige.
• Le bailleur s'engage à permettre au locataire de jouir pleinement du bien et de ses installations, et à prendre en charge l'entretien des pannes internes, sauf accord contraire entre les parties.
• Le centre de règlement des litiges locatifs est compétent pour trancher tout différend entre les parties.
• Le contrat est soumis à toutes les dispositions de la loi n° 26 de 2007 relative à la régulation des relations entre locataires et bailleurs à Dubaï, ainsi qu'aux autres règlements et législations en vigueur dans la ville.
• Aucune clause ajoutée au contrat n'est valable si elle contrevient à la loi. En cas de divergence d'interprétation entre les versions anglaise et arabe, la version arabe prévaut.
• Le bailleur s'engage à enregistrer le contrat auprès du département des terres et de la propriété à Dubaï et à fournir tous les documents nécessaires à cet effet.

Si l'une des parties souhaite résilier le contrat, cela est possible avant la fin de la période convenue, par exemple si le locataire souhaite déménager ou doit voyager ou pour toute autre raison, sans que le propriétaire soit tenu de rembourser un quelconque montant. Si les deux parties ne conviennent pas de la résiliation anticipée, il sera alors décidé soit d'autoriser le locataire à quitter le bien sans indemnité, soit d'exiger une indemnisation convenue entre les parties. Il est à noter qu'en cas de résiliation, le locataire est tenu de payer l'intégralité des loyers dus, même avant la fin de la période.

Responsabilités et devoirs du bailleur à Dubaï

Le bailleur doit livrer le bien dans un état permettant son utilisation, de manière à ce que le locataire puisse bénéficier des avantages convenus. Le bailleur est responsable, pendant la durée de la location, des réparations et de l'entretien pour remédier à tout défaut susceptible d'affecter l'utilisation prévue, sauf accord contraire entre les parties. De plus, le propriétaire n'a pas le droit de modifier le bien ou ses annexes d'une manière qui empêcherait la jouissance complète du lieu, sauf accord écrit entre les parties. Le bailleur doit également fournir au locataire toutes les autorisations nécessaires pour effectuer des modifications de décoration ou tout autre aménagement convenu, et les documents requis doivent être à la disposition du locataire pour les présenter aux autorités compétentes.

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Responsabilités et devoirs du locataire à Dubaï

Le locataire est tenu de payer le loyer aux échéances prévues et de maintenir le bien sans y effectuer de modifications ou de réparations sans l'autorisation écrite du bailleur et l'obtention du permis nécessaire. Si le bailleur exige un dépôt de garantie, le locataire doit le verser, celui-ci devant être restitué à la fin du contrat si aucune retenue n'est justifiée.

Il est également de la responsabilité du locataire de restituer le bien au propriétaire à la fin du contrat dans l'état où il l'a reçu, sauf accord contraire entre les parties.

Augmentation de la valeur des loyers à Dubaï

Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le montant du loyer annuel avant l'écoulement de trois ans à compter de la date de signature du contrat entre les parties.

Selon l'indice des loyers, l'augmentation applicable par le propriétaire est la suivante :

• Une augmentation de 5 % du loyer si le loyer est inférieur de 11 à 20 % à la moyenne annuelle de la zone.
• Une augmentation de 10 % du loyer si le loyer est inférieur de 21 à 30 % à la moyenne annuelle de la zone.
• Une augmentation de 15 % du loyer si le loyer est inférieur de 31 à 40 % à la moyenne annuelle de la zone.
• Une augmentation de 20 % du loyer est applicable si le loyer est inférieur de plus de 41 % à la moyenne annuelle de la zone.

Si le loyer payé par le locataire se situe dans la fourchette mentionnée, aucune augmentation ne sera appliquée.

La loi sur la location à Dubaï concernant l'évacuation du bien loué

Le locataire peut être amené à quitter le bien pour diverses raisons, telles que des exigences de développement urbain à Dubaï nécessitant la démolition du bien, ou la volonté du bailleur de le démolir pour le reconstruire, ou de l'utiliser personnellement ou pour un membre de sa famille au premier degré, à condition d'informer le locataire au moins 90 jours avant la fin du contrat.

Résiliation du contrat de location à Dubaï

Le contrat de location prend fin à l'expiration de la période convenue, mais le propriétaire a le droit de demander l'évacuation avant la fin de cette période dans les cas suivants :

• Si le locataire tarde à régler ses dettes après un préavis de trente jours.
• Si le locataire sous-loue le bien à des tiers sans l'autorisation du propriétaire.
• Si le locataire utilise le bien à des fins contraires à la loi ou à la morale, ce qui signifie qu'il a détourné l'usage prévu.
• Si le locataire effectue des modifications ou des travaux dans le bien sans en informer le propriétaire ou sans son accord.
• Si le bien est en état de ruine, à condition que le bailleur le prouve par un rapport officiel d'experts agréés.

Rédaction : Imtilak Global Immobilier©