Dubai'deki kira kanunu hakkında ayrıntılı bir rehber

RERA nedir?

RERA, Dubai şehrinde gayrimenkul düzenlemelerinden sorumlu kurumdur ve yabancı yatırımı destekleyen ve güçlendiren çoğu plan ve politikadan sorumludur. Ayrıca, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde de rol oynar. Bu kurum, Dubai'nin küresel gayrimenkul piyasasını düzenlemek için tam idari bağımsızlığa ve yasal yetkiye sahiptir.

Gayrimenkul kurumu, Dubai'deki emlak sektöründe çalışan tüm profesyonellere ve çalışanlara etkili yasal çerçeveler sağlamayı amaçlar. Ayrıca, emlak uzmanları ve yatırımcılarına yönelik tüm teknik hizmetleri geliştirmek için çalışır. Sigorta, bankacılık ve hukuk bürolarıyla ilgili şirketleri destekleyerek, aralarındaki iş birliğini geliştirecek ortak çalışmaları teşvik eder.

Kurum, gayrimenkul sektörüne yönelik entegre bir hizmet yelpazesi sunar. Bu hizmetler arasında, Dubai'deki çeşitli projelerin yönetimi ve denetimiyle ilgilenen mülk sahipleri derneklerinin düzenlenmesi, emlak ajanslarına gerekli lisansların verilmesi, kira sözleşmelerinin kaydı, sektör için önemli araştırmaların yayımlanması ve tüm medya, gazeteler ve yerel uzman dergilerde gayrimenkul ilanlarının düzenlenmesi yer alır. Kurum, tüm gayrimenkul fuarlarının ve etkinliklerinin koordinasyonundan sorumludur ve Dubai'nin gayrimenkul sektöründe yerel katılımları artırmayı hedefler. Ayrıca, akıllı ödeme hizmeti, Dubai broker hizmeti, akıllı yatırım haritası, Ejari uygulaması, akıllı yargıç uygulaması, Mülk Sahipleri Sistemi ve Değerlendirme uygulaması gibi çeşitli hizmetler ve yükümlülükler de sunar.

Dubai'de Kira Kanunu

Dubai'deki gayrimenkul düzenleyici kurum tarafından çıkarılan yasalar vardır ve hem ev sahibinin hem de kiracının bu yasalara sözleşme imzalamadan önce uyması gerekir. Bunlar şunlardır:

• 2007 yılında çıkarılan ve Dubai'deki kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkiyi düzenleyen 26 numaralı yasa.
• 2008 yılında çıkarılan ve önceki 26 numaralı yasadaki bazı maddeleri değiştiren 33 numaralı yasa; amacı yine kira sözleşmesinin iki tarafı arasındaki ilişkiyi düzenlemektir.
• 2013 yılında çıkarılan ve Dubai'deki kira ile ilgili çeşitli anlaşmazlıkların çözümüne yönelik olan 26 numaralı hükümet kararnamesi; bu kapsamda hükümet, bu anlaşmazlıkları çözmek için bir merkez kurmuştur.
• 2013 yılında çıkarılan ve Dubai'deki kira gelirlerindeki artışla ilgili olan 43 numaralı hükümet kararnamesi.

Dubai'deki genel ve güncel kira kanunu, kiracıya önemli haklar tanır. Bunlardan en önemlileri şunlardır:

• Kira sözleşmesinin Gayrimenkul Düzenleme Dairesi'ne kaydedilmesi zorunludur; bu hem malik hem de kiracı için geçerlidir.
• Sözleşme sona erdiğinde ve kiracı mülkü boşaltmamışsa, kira süresi otomatik olarak aynı süre veya bir yıl için yenilenir; sözleşmedeki özel hüküm ve şartlara uyulmalıdır.
• Mülk sahibi, mülkün mülkiyetini yeni bir sahibine devredebilir; bu, kiracının haklarını etkilemez.
• Mülk sahibi veya kiracı, sözleşmenin bir veya daha fazla maddesini değiştirmek isterse, sözleşmenin bitiş tarihinden en az 90 gün önce diğer tarafa bildirmelidir. Bu, kira süresi, tutarı, ödeme süresi gibi değişiklikler için geçerlidir.
• Taraflar, mülk sahibi sözleşmeyi süresi dolmadan feshetmek istese bile, sözleşme şartlarına uymak zorundadır.
• Kira bedeli, vade tarihinde ve gerekçesiz gecikme olmadan ödenmelidir.

Dubai'de Kira Sözleşmesi

Dubai'deki kira sözleşmesi, mülk sahibinin yükümlülüklerini belirleyen ve kiracıya belirli bir süre için mülkten yararlanma hakkı veren yasal bir belgedir. Bu belge, üzerinde anlaşılan belirli bir bedel karşılığında düzenlenir ve imzalandıktan sonra her iki taraf için bağlayıcıdır. Ev sahibi teslimden, kiracı ise zarar halinde güvence vermekten sorumludur; ayrıca zaman faktörü sözleşmede çok önemlidir. Sözleşme, tarafları olası anlaşmazlıklara karşı korur ve ihtilafların önlenmesine yardımcı olur. Tarafların rızasıyla sözleşmeye ek maddeler eklenebilir veya bazı hükümler değiştirilebilir. Sözleşme genel olarak yürürlükteki yasaları, mülk sahibinin yükümlülüklerini, kiracının sorumluluklarını, sözleşme şartlarını ve kaydına ilişkin tüm detayları kapsar.

Sözleşmenin en önemli maddeleri arasında mülk ve tarafların bilgileri, sözleşme ile ilgili şartlar ve hükümler bulunur. En önemli şart ve hükümler ise şunlardır:

• Kiracı, mülkü incelemeli ve mevcut durumunu kabul ettiğine dair imza atmalıdır.
• Kiracı, mülkü tahsis edilen amaç için kullanmayı ve ev sahibinin onayı olmadan başkasına devretmemeyi taahhüt etmelidir.
• Kiracı, ev sahibinin onayı ve imzası olmadan mülkte herhangi bir ekleme veya değişiklik yapmamayı taahhüt etmelidir; herhangi bir zarar veya eksiklik durumunda tüm sorumluluk kiracıya aittir.
• Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı, kiralanan mülke ait su, gaz, elektrik ve soğutma faturalarını ödemekten sorumludur.
• Kiracı, sözleşmede belirtilen kira bedelini zamanında ödemeyi taahhüt etmelidir.
• Kiracı, kiralanan mülke ait özel alanların (yüzme havuzu, spor salonu, otopark, ortak parklar vb.) kullanımına ilişkin talimat ve yönetmeliklere uymak zorundadır.
• Taraflar, sözleşmede belirtilen adres ve telefon numaralarının doğruluğundan emin olmalı ve olası bir anlaşmazlık durumunda resmi bildirim ve yasal tebligatlar için bunların kullanılacağını kabul etmelidir.
• Ev sahibi, kiracıya mülkten ve özel alanlarından tam olarak yararlanma hakkı vermek ve iç arızaların bakımından sorumlu olmak zorundadır; aksi kararlaştırılmadıkça bu sorumluluk ev sahibine aittir.
• Taraflar arasında çıkabilecek herhangi bir anlaşmazlık veya ihtilafın çözümünden Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi sorumludur.
• Sözleşme, 2007 yılında çıkarılan ve 26 numarayla kaydedilen, Dubai'deki kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkiyi düzenleyen yasaya ve şehirde yürürlükte olan diğer ilgili yönetmelik ve mevzuata tabidir.
• Yasaya aykırı olan hiçbir hüküm sözleşmeye eklenemez. Sözleşmenin Arapça ve İngilizce metinlerinin yorumlanmasında farklılık olması halinde Arapça metin esas alınır.
• Ev sahibi, sözleşmeyi Dubai Tapu ve Kadastro Dairesi'ne kaydettirmek ve bunun için gerekli tüm belgeleri sağlamakla yükümlüdür.

Taraflardan biri sözleşmeyi feshetmek isterse, sözleşmede üzerinde anlaşılan sürenin dolmasından önce de bu mümkündür. Kiracı başka bir mülke taşınmak, seyahat etmek veya başka bir nedenle sözleşmeyi feshetmek isteyebilir ve bu durumda ev sahibinin herhangi bir bedel iade etmesi gerekmez. Taraflar, sözleşme süresi dolmadan fesih konusunda anlaşmamışlarsa, kiracının tazminatsız tahliyesine izin verilebilir veya taraflar arasında kararlaştırılan maddi tazminat talep edilebilir. Ayrıca, sözleşme feshedilse dahi, kiracı, kalan kira bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür.

Dubai'de Ev Sahibinin Sorumlulukları ve Görevleri

Ev sahibi, mülkü kullanılabilir durumda teslim etmeli ve kiracının üzerinde anlaşılan faydalardan tam olarak yararlanmasını sağlamalıdır. Kira süresi boyunca, daha önce üzerinde anlaşılan faydaların elde edilmesini etkileyebilecek arıza ve bakım işlerinden ev sahibi sorumludur; aksi kararlaştırılmadıkça bu sorumluluk ev sahibindedir. Ayrıca, ev sahibinin, taraflar yazılı olarak anlaşmadıkça, mülkte veya eklentilerinde kiracının tam yararlanmasını engelleyecek değişiklikler yapma hakkı yoktur. Ev sahibi, kiracının mülkün dekorasyonunu değiştirmek veya üzerinde anlaşmaya varılan herhangi bir tadilat yapmak istemesi durumunda, gerekli izinleri sağlamalı ve kiracının ilgili makamlara sunması gereken belgelerin elinde olmasını sağlamalıdır.

Ayrıca okuyun: Gayrimenkul sektöründe izin belgesi (No Objection Certificate) nedir?

Dubai'de Kiracının Sorumlulukları ve Görevleri

Kiracı, kira bedelini vadesinde ödemek ve mülke özen göstermek zorundadır; ayrıca ev sahibinin resmi izni ve gerekli ruhsatı olmadan mülkte herhangi bir değişiklik, tadilat veya onarım yapamaz. Ev sahibi, depozito talep etmişse, kiracı bu bedeli ödemekle yükümlüdür ve sözleşme sona erdiğinde, herhangi bir kesinti gerektiren bir durum yoksa, ev sahibi depozitoyu iade etmek zorundadır.

Kiracı, sözleşme sona erdiğinde mülkü aldığı şekilde sahibine teslim etmekle yükümlüdür; aksi kararlaştırılmadıkça herhangi bir değişiklik veya tadilat yapamaz.

Dubai'de Kira Bedelindeki Artış

Mülk sahibi, taraflar arasında sözleşme imzalandıktan sonra üç yıl geçmeden yıllık kira bedelinde artış yapamaz.

Kira fiyat endeksine göre, mülk sahibinin uygulayabileceği kira artış oranları şunlardır:

• Kira, bölgedeki yıllık ortalama kiradan %11-20 daha düşükse, %5 oranında artış uygulanır.
• Kira, bölgedeki yıllık ortalama kiradan %21-30 daha düşükse, %10 oranında artış uygulanır.
• Kira, bölgedeki yıllık ortalama kiradan %31-40 daha düşükse, %15 oranında artış uygulanır.
• Kira, bölgedeki yıllık ortalama kiradan %41'den fazla düşükse, %20 oranında artış uygulanabilir.

Kira bedeli yukarıda belirtilen aralıkta ise, herhangi bir artış uygulanmaz.

Dubai'de Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi ile İlgili Kira Kanunu

Kiracı, çeşitli nedenlerle mülkü tahliye edebilir; örneğin, Dubai'deki kentsel gelişim ve yenileme gereksinimleri nedeniyle mülkün yıkılması gerekebilir veya ev sahibi mülkü yeniden inşa etmek ya da kendisi veya birinci derece akrabası için kullanmak isteyebilir. Bu durumda, ev sahibi, sözleşme bitiminden en az doksan gün önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır.

Dubai'de Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesi, üzerinde anlaşılan sürenin sona ermesiyle sona erer ve ev sahibi, aşağıdaki durumlarda süresi dolmadan tahliye talep etme hakkına sahiptir:

• Kiracı, bildirimden otuz gün sonra borcunu ödememişse.
• Kiracı, ev sahibinin izni olmadan mülkü başkalarına kiralamışsa.
• Kiracı, mülkü yasalara veya ahlaka aykırı özel bir amaç için kullanmışsa; bu, tahsis edilen amaca aykırılık anlamına gelir.
• Kiracı, ev sahibine bilgi vermeden veya onay almadan mülkte değişiklik veya tadilat yapmışsa.
• Mülk, yıkılma tehlikesi altındaysa ve bu, yetkili uzmanların resmi raporuyla kanıtlanmışsa.

Düzenleyen: Imtilak Global Gayrimenkul©