راهنمای جامع درباره قانون اجاره در دبی

رِرا RERA چیست؟

رِرا نهادی است که مسئول تنظیم امور املاک در شهر دبی بوده و مسئول بیشتر برنامه‌ها و سیاست‌هایی است که به حمایت و تقویت سرمایه‌گذاری خارجی کمک می‌کند و همچنین در حل اختلافات بین مالکان ملک و مستأجران فعالیت دارد. این نهاد دارای استقلال اداری و اختیار قانونی کامل برای تنظیم بازار املاک در شهر جهانی دبی است.

این نهاد تلاش می‌کند چارچوب‌های قانونی مؤثری برای تمام فعالان و کارکنان بخش املاک در دبی فراهم کند و همواره در جهت توسعه همه خدمات فنی مرتبط با متخصصان و سرمایه‌گذاران املاک می‌کوشد. همچنین از بخش شرکت‌های مرتبط با بیمه، بانک‌ها و دفاتر حقوقی حمایت می‌کند تا همکاری مشترک میان آن‌ها را توسعه دهد.

این نهاد مجموعه‌ای کامل از خدمات بخش املاک را ارائه می‌دهد که شامل سازماندهی انجمن‌های مالکان برای مدیریت و نظارت بر پروژه‌های مختلف در دبی، صدور مجوزهای لازم برای آژانس‌های املاک، ثبت قراردادهای اجاره، انتشار مطالعات مهم بخش املاک، و همچنین تنظیم دقیق تبلیغات ملکی در تمامی رسانه‌ها و نشریات تخصصی محلی است. این نهاد مسئول هماهنگی تمامی نمایشگاه‌ها و فعالیت‌های ملکی بوده و همواره در جهت تقویت مشارکت‌های محلی در بخش املاک دبی تلاش می‌کند. سایر مسئولیت‌ها و خدمات شامل خدمات پرداخت هوشمند، خدمات واسطه‌های دبی، نقشه سرمایه‌گذاری هوشمند، اپلیکیشن ایجاری، اپلیکیشن قاضی هوشمند، سامانه مالکان و اپلیکیشن ارزیابی می‌باشد.

قانون اجاره در دبی

قوانینی توسط نهاد تنظیم امور املاک در شهر دبی وضع شده که باید توسط موجر و مستأجر پیش از امضای قرارداد رعایت شود، از جمله:

• قانون شماره ۲۶ مصوب سال ۲۰۰۷ که به تنظیم رابطه بین مستأجران و موجران در دبی می‌پردازد.
• قانون شماره ۳۳ مصوب سال ۲۰۰۸ که برخی از بندها و مواد قانون شماره ۲۶ قبلی را اصلاح می‌کند و هدف آن نیز تنظیم رابطه طرفین قرارداد اجاره است.
• فرمان دولتی شماره ۲۶ مصوب سال ۲۰۱۳ که به رسیدگی به انواع اختلافات و منازعات مربوط به اجاره در شهر دبی می‌پردازد و دولت مرکزی برای حل این اختلافات مرکز ویژه‌ای تأسیس کرده است.
• فرمان دولتی شماره ۴۳ سال ۲۰۱۳ که مربوط به افزایش عواید اجاره در شهر دبی است.

قانون عمومی و جدید اجاره در شهر دبی حقوق مهمی برای مستأجر قائل است که از جمله مهم‌ترین آن‌ها:

• الزام به ثبت قرارداد اجاره در اداره تنظیم امور املاک توسط هر دو طرف، مالک و مستأجر.
• در صورت پایان قرارداد و باقی ماندن مستأجر در ملک، مدت اجاره به طور خودکار برای همان مدت یا یک سال جدید با رعایت شرایط و احکام قرارداد تمدید می‌شود.
• مالک ملک حق انتقال مالکیت ملک به مالک جدید را دارد بدون اینکه این امر بر حقوق مستأجر در آن ملک تأثیر بگذارد.
• در صورتی که مالک یا مستأجر بخواهند یکی از شروط قرارداد را تغییر دهند، باید طرف مقابل را حداقل ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد مطلع کنند. این شامل تغییر مدت اجاره، مبلغ یا شرایط پرداخت و غیره است.
• طرفین باید به شروط قرارداد پایبند باشند حتی اگر مالک بخواهد قرارداد را پیش از موعد مقرر فسخ کند.
• پرداخت مبلغ اجاره در تاریخ مقرر و بدون تأخیر غیرموجه.

قرارداد اجاره در دبی

قرارداد اجاره در شهر دبی سند قانونی است که مالک ملک بر اساس آن متعهد می‌شود و مستأجر را از حق انتفاع از ملک در مدت معین و در قبال مبلغ مشخص بهره‌مند می‌سازد. این قرارداد پس از امضا برای هر دو طرف الزام‌آور است. موجر موظف به تحویل ملک و مستأجر در صورت تعدی، مسئول ضمانت است و زمان نیز در این قرارداد اهمیت زیادی دارد. این قرارداد از بروز اختلاف و مناقشه بین طرفین جلوگیری می‌کند. این قراردادها قابل افزودن یا اصلاح برخی از بندها با رضایت طرفین هستند و به طور کلی قوانین جاری و تعهدات مالک ملک، وظایف مستأجر، شروط و احکام قرارداد و تمامی موارد مربوط به ثبت آن در اداره املاک را پوشش می‌دهد.

از مهم‌ترین بندهای آن اطلاعات ملک و طرفین قرارداد، شروط و احکام مربوط به قرارداد و غیره است. مهم‌ترین شروط و احکام قرارداد عبارتند از:

• مستأجر باید ملک را بازدید کرده و در صورت رضایت از وضعیت فعلی آن، امضا کند.
• مستأجر متعهد می‌شود ملک را فقط برای هدف تعیین‌شده استفاده کند و بدون رضایت و امضای مالک، آن را به دیگری واگذار نکند.
• مستأجر متعهد می‌شود بدون رضایت و امضای مالک هیچ گونه تغییر یا اضافه‌ای در ملک ایجاد نکند و در صورت بروز خسارت یا نقص، مسئولیت کامل بر عهده مستأجر است.
• مستأجر مسئول پرداخت قبوض آب، گاز، برق و سرمایش ملک اجاره‌ای است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد.
• مستأجر متعهد به پرداخت مبلغ اجاره طبق قرارداد در زمان مقرر است.
• مستأجر باید به دستورالعمل‌ها و مقررات مربوط به استفاده از امکانات ملک اجاره‌ای مانند استخر، باشگاه ورزشی، پارکینگ و پارک‌های مشترک و غیره پایبند باشد.
• طرفین باید از صحت آدرس‌ها و شماره تلفن‌های مندرج در قرارداد اطمینان حاصل کنند تا در صورت بروز اختلاف، این اطلاعات برای اطلاع‌رسانی و ابلاغ قضایی معتبر باشد.
• موجر متعهد می‌شود مستأجر را از حق انتفاع کامل از ملک و امکانات آن بهره‌مند سازد و مسئول تعمیرات داخلی ملک است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.
• مرکز حل اختلافات اجاره‌ای مسئول رسیدگی به هرگونه اختلاف یا مناقشه بین طرفین است.
• قرارداد مشمول کلیه احکام قانون مصوب ۲۰۰۷ به شماره ۲۶ درباره تنظیم رابطه بین مستأجران و موجران در شهر دبی و همچنین سایر مقررات و قوانین جاری در شهر است.
• هر شرطی که به قرارداد افزوده شود و با قانون مغایرت داشته باشد، معتبر نیست. در صورت اختلاف در تفسیر متن بین زبان انگلیسی و فارسی، زبان فارسی ارجح و معتبر است.
• موجر متعهد است قرارداد را در اداره املاک و مستغلات دبی ثبت کند و کلیه مدارک لازم را ارائه دهد.

در صورتی که یکی از طرفین بخواهد قرارداد را فسخ کند، این امکان پیش از پایان مدت توافق‌شده وجود دارد. ممکن است مستأجر بخواهد به ملک دیگری نقل مکان کند یا مجبور به سفر شود یا به هر دلیل دیگری، و مالک ملزم به بازگرداندن هیچ مبلغی نیست. اما اگر توافقی برای فسخ قرارداد پیش از پایان مدت مقرر نشده باشد، یا به مستأجر اجازه تخلیه بدون هیچ غرامتی داده می‌شود یا غرامت مالی طبق توافق طرفین پرداخت می‌شود. لازم به ذکر است که در صورت فسخ قرارداد، مستأجر ملزم به پرداخت کامل اجاره تا پیش از پایان مدت است.

مسئولیت‌ها و وظایف موجر در دبی

موجر باید ملک را در وضعیتی تحویل دهد که قابل استفاده باشد و مستأجر بتواند از منافع توافق‌شده بهره‌مند شود. همچنین موجر در مدت اجاره مسئول رفع خرابی‌ها و تعمیرات لازم است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد. مالک حق ندارد تغییراتی در ملک یا ملحقات آن ایجاد کند که مانع انتفاع کامل شود، مگر با توافق کتبی طرفین. موجر موظف است تمامی مجوزهای لازم را برای تغییر دکوراسیون یا هرگونه اصلاحی که مورد توافق قرار گیرد، به مستأجر ارائه دهد تا مستأجر بتواند آن‌ها را به مراجع ذی‌ربط ارائه کند.

همچنین بخوانید: شهادت عدم مخالفت در بخش املاک چیست؟

مسئولیت‌ها و وظایف مستأجر در دبی

مستأجر ملزم به پرداخت اجاره در موعد مقرر است و باید از ملک محافظت کند و هیچ تغییری بدون اجازه رسمی موجر و اخذ مجوز لازم ایجاد نکند. اگر موجر مبلغی برای تضمین تعیین کند، مستأجر باید آن را پرداخت کند و در پایان قرارداد در صورت عدم وجود دلیل برای کسر، موجر موظف به بازگرداندن آن است.

همچنین از مسئولیت‌های مستأجر این است که ملک را هنگام پایان قرارداد به همان وضعی که تحویل گرفته، به مالک بازگرداند مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.

افزایش ارزش اجاره‌ها در دبی

مالک ملک حق ندارد پیش از گذشت سه سال از تاریخ امضای قرارداد، مبلغ اجاره سالانه را افزایش دهد.

بر اساس شاخص قیمت اجاره، افزایش اجاره‌ای که مالک می‌تواند اعمال کند به شرح زیر است:

• افزایش ۵٪ از مبلغ اجاره اگر اجاره ۱۱ تا ۲۰٪ کمتر از متوسط اجاره سالانه منطقه باشد.
• افزایش ۱۰٪ از مبلغ اجاره اگر اجاره ۲۱ تا ۳۰٪ کمتر از متوسط اجاره سالانه منطقه باشد.
• افزایش ۱۵٪ از مبلغ اجاره اگر اجاره ۳۱ تا ۴۰٪ کمتر از متوسط اجاره سالانه منطقه باشد.
• افزایش ۲۰٪ از مبلغ اجاره در صورتی که اجاره بیش از ۴۱٪ کمتر از متوسط اجاره سالانه منطقه باشد.

اگر مستأجر اجاره را در محدوده تعیین‌شده پرداخت کند، هیچ افزایشی در مبلغ اجاره اعمال نخواهد شد.

قانون اجاره در دبی درباره تخلیه ملک اجاره‌ای

ممکن است مستأجر به دلایل مختلف ملک را تخلیه کند، مانند لزوم توسعه شهری و نوسازی در دبی یا تمایل موجر به تخریب و بازسازی ملک یا استفاده شخصی یا برای بستگان درجه یک خود، به شرط آنکه مستأجر را حداقل ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد مطلع کند.

فسخ قرارداد اجاره در دبی

قرارداد اجاره پس از پایان مدت توافق‌شده منقضی می‌شود و مالک حق دارد در شرایطی پیش از موعد درخواست تخلیه کند، از جمله:

• تأخیر مستأجر در پرداخت بدهی پس از اطلاع‌رسانی به مدت ۳۰ روز.
• واگذاری ملک توسط مستأجر به اشخاص دیگر بدون اجازه مالک.
• استفاده مستأجر از ملک برای مقاصد مغایر با قانون یا اخلاق که به معنی تخلف از هدف تعیین‌شده است.
• ایجاد تغییرات یا اصلاحات در ملک توسط مستأجر بدون اطلاع یا موافقت مالک.
• در صورتی که ملک در معرض ریزش باشد، به شرط ارائه گزارش رسمی از کارشناسان معتبر.

تهیه و تنظیم: Imtilak Global العقارية©